Ação de Despejo e Cobrança de Aluguéis Atrasados

“Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

• I - por mútuo acordo;
• II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
• III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

(...)”

Além disso, o Art. 23, I, dispõe que:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”;

Além disso, o Art. 62, inciso I, da Lei do Inquilinato aduz que o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, citando-se o locatário para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.

Descumprimento Contratual: Rescisão e Consequências

Conforme pode ser observado na Cláusula 9ª do Contrato de Locação firmado entre as partes, o atraso em 03 (três) meses de aluguel rescinde o contrato, autoriza o despejo, e sujeita o locatário a correção monetária, juros, multa de 10% e honorários de 15% sobre os aluguéis em atraso.

Portanto, indiscutivelmente, encontra-se legitimado o direito da Requerente na propositura da presente ação, posto que o Requerido deixou de cumprir com a sua principal obrigação contratual.

Vale dizer que também são objeto desta ação os aluguéis e encargos da locação vincendos até a prolação da sentença e respectivo trânsito em julgado ou a desocupação do imóvel, o que ocorrer primeiro. Tais valores deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, restando desde logo o locador autorizado a proceder com o levantamento, nos termos do Art. 62, inciso V, da Lei nº 8.245/1991.

Valores Devidos e Cálculo da Dívida

Sobre os valores devidos, apresentamos:

Responsabilidade do Fiador na Inadimplência

O fiador, como solidário pelos débitos do locatário, deve arcar com o valor dos aluguéis vencidos. Assim determina o Art. 818 do Código Civil, bem como o Art. 41 da Lei do Inquilinato, senão vejamos:

“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. (Código Civil)”

“Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. (Lei do Inquilinato)”.

Portanto, temos que o fiador é responsável solidariamente e parte legítima passiva na ação de cobrança dos aluguéis atrasados, e a consolidação desse entendimento pode ser observada na doutrina:

“A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.” (GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses jurídicas - Direito das Obrigações - Parte Especial (Contratos). Volume 6, Tomo I. São Paulo: Editora Saraiva, 2007).

Ação de Despejo: Fundamentos Legais e Contratuais

A Lei nº 8.245/91, que regula as locações de imóveis, deixa claro em seu Art. 5º que a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for seu fundamento para o término da locação. Além disso, a Cláusula 9ª do Contrato de Locação firmado, determina o despejo em caso de 03 aluguéis em atraso.