Análise de Casos em Direito Civil: Propriedade, Posse e Condomínio

Estudos de Caso em Direito Civil

6. Alteração de Curso de Água e Propriedade do Leito Seco

Júlio é proprietário de um terreno cujos limites são demarcados por um pequeno córrego. Em setembro de 2011, obras da Prefeitura Municipal provocaram alteração permanente do curso natural das águas, o que promoveu a seca definitiva do leito do córrego. Júlio, curioso por natureza, procura seu escritório, conta-lhe os fatos e lhe pergunta a quem pertencerá o leito do córrego seco: à Prefeitura ou pode ser incorporado ao seu terreno? Responda fundamentadamente à pergunta.

R: O leito do córrego pertencerá à Prefeitura, pois a alteração do curso d'água foi provocada por obra artificial. Conforme o Código Civil Brasileiro, o leito de rios e córregos pertence à União, aos Estados ou aos Municípios, dependendo de sua classificação. No caso de alteração artificial do curso, o leito abandonado não se incorpora à propriedade particular adjacente, permanecendo como bem público.

7. Usucapião Familiar em Caso de Abandono do Lar

Manoel casou-se com Joaquina no ano de 2004 e teve com ela dois filhos, Pedro e Luana. O casal adquiriu um pequeno imóvel no bairro de Pitanguinha, na cidade de Maceió, com 200 metros de área construída, onde passaram a residir. Além do imóvel, o casal adquiriu dois veículos durante a constância da relação conjugal e ambos não possuem outros bens imóveis. Joaquina passou a manter um relacionamento extraconjugal com um companheiro de trabalho e abandonou o marido Manoel no início do ano de 2012, mudando-se para o bairro do Farol, em Maceió. Manoel passou, então, a exercer, sem oposição, a posse direta e exclusiva sobre o imóvel de propriedade do casal no bairro de Pitanguinha, utilizando-o para sua moradia e a de seus filhos Pedro e Luana. Pergunta-se: Poderá Manoel adquirir o direito integral desse imóvel? Em caso afirmativo, por quanto tempo teria que exercer a posse sobre o bem? Explique suas respostas.

R: Sim, Manoel poderá adquirir o direito integral desse imóvel por meio da usucapião familiar, prevista no Art. 1.240-A do Código Civil. Para isso, é necessário que Joaquina tenha abandonado o lar, e que Manoel exerça a posse direta e exclusiva sobre o imóvel por dois anos ininterruptos, sem oposição, para sua moradia ou de sua família. Contudo, esse direito é condicionado à ausência de provimento do sustento dos filhos por parte de Joaquina. Se Joaquina prover o sustento, ou seja, se ela pagar pensão ou qualquer ajuda financeira, Manoel perde esse direito à usucapião familiar.

8. Usucapião de Bens Furtados ou Roubados

Mário, contumaz receptador de veículos furtados, adquiriu um veículo Gol em fevereiro de 2003, alterando a placa e o chassi. Desde então, Mário vem utilizando contínua e ininterruptamente o veículo. No entanto, em maio de 2013, Mário foi parado em uma blitz que apreendeu o veículo, mesmo tendo este afirmado que, como já estava na posse do bem há mais de dez anos, tinha adquirido a propriedade por usucapião. Pergunta-se: Bens furtados ou roubados podem ser objeto de usucapião por pessoa que conhece sua origem? Justifique sua resposta.

R: Não, bens furtados ou roubados não podem ser objeto de usucapião, especialmente por pessoa que conhece sua origem ilícita. A posse de má-fé, como a do receptador, não é apta a gerar a usucapião. A usucapião exige posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono, requisitos que não se configuram em caso de ilicitude na origem do bem. A posse precária ou injusta, como a decorrente de furto ou roubo, não convalesce com o tempo para fins de usucapião.

9. Adjunção ou Especificação: O Caso das Etiquetas

Uma confecção de São Paulo encomendou a outra empresa a confecção de diversas etiquetas para serem aplicadas aos seus produtos. Quanto às etiquetas, após costuradas nos produtos, pode-se afirmar que houve o fenômeno da adjunção ou da especificação? Justifique sua resposta.

R: A princípio, trata-se de adjunção. A adjunção ocorre quando duas ou mais coisas se unem, formando um todo, mas sem perder sua individualidade, sendo possível a separação sem dano substancial. As etiquetas, mesmo costuradas, mantêm sua identidade e são um acessório ao produto principal. No entanto, se a etiqueta agregar valor desproporcional ao produto principal, a ponto de transformar a natureza da coisa ou criar uma espécie nova, pode-se considerar especificação. Contudo, no contexto comum de etiquetas em confecções, a adjunção é a classificação mais adequada.

10. Direito de Vizinhança e Árvore Protegida

Sônia e Heloísa são vizinhas há alguns anos. No entanto, Sônia tem reclamado constantemente a Heloísa de grimpas e galhos que caem da araucária localizada no terreno de Heloísa, em dias de chuvas ou vendavais. Sônia solicita a remoção da árvore, mas recebe de Heloísa a informação de que a árvore é protegida por lei municipal de Curitiba e que nada pode fazer a respeito. Sônia, inconformada com a resposta, acreditando estar havendo mau uso da propriedade, procura seu escritório e pergunta: Quem tem razão? Explique sua resposta.

R: Heloísa tem razão. Não há mau uso da propriedade. A araucária é uma espécie protegida por lei municipal em Curitiba, o que restringe sua remoção. A queda natural de grimpas e galhos, em dias de chuva ou vendaval, não configura mau uso da propriedade, desde que a árvore esteja em condições seguras e não represente risco iminente à vizinhança. O direito de vizinhança impõe limites ao uso da propriedade, mas também protege o direito do proprietário de manter árvores em seu terreno, especialmente se protegidas por lei, desde que não causem danos excessivos ou perigo.

11. Direito de Preferência em Condomínio Indivisível

Ricardo, Pedro, José, Maurício e Douglas são proprietários de um imóvel residencial indivisível, situado em bairro nobre de São Paulo, avaliado em aproximadamente R$ 2.000.000,00. Ricardo e Pedro querem vender o imóvel e desfazer o condomínio. Thalula, empresária, se interessa pelo imóvel e oferece aos condôminos a quantia de R$ 2.100.000,00. Contudo, José, Maurício e Douglas pretendem exercer o direito de preferência assegurado por lei, igualando a oferta de Thalula. Neste caso, entre estes condôminos, a preferência para aquisição do imóvel será primeiramente conferida a quem? Explique sua resposta.

R: A preferência será dos condôminos que igualarem a oferta, conforme o Art. 504 do Código Civil. Entre eles, a ordem de preferência para aquisição do imóvel indivisível é a seguinte:

• Primeiramente, será conferida àquele que tiver feito benfeitorias de maior valor no imóvel.
• Em caso de igualdade nas benfeitorias, a preferência será daquele que tiver o maior quinhão (maior parte ideal) no condomínio.
• Persistindo a igualdade (mesmo valor de benfeitorias e mesmo quinhão), a preferência será daquele que depositar primeiro o valor ou que oferecer o maior lance em caso de leilão judicial.

12. Cobrança Condominial por Área de Uso Exclusivo

Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção. Em relação à situação apresentada, está correta a cobrança apresentada a Giovana? Justifique sua resposta.

R: Sim, a cobrança está correta. Conforme o Art. 1.340 do Código Civil, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Portanto, mesmo sendo uma área comum do condomínio, o uso exclusivo do pátio por Giovana justifica a cobrança das despesas de manutenção a ela, pois ela é a única beneficiária desse espaço. Essa regra visa à equidade na distribuição dos encargos condominiais.