Aquisição da Propriedade Imóvel: Guia e Formas Legais

Nota de Aula 07: Aquisição da Propriedade Imóvel

1. Aquisição da propriedade é a incorporação dos direitos de dono em um titular.

2. A aquisição da propriedade imóvel se dá pelas seguintes formas (arts. 1.227, 1.238 a 1.259 e 1.784 do CC):

• 2.1. Originária: quando não houver transmissão de uma pessoa para outra; o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido transmitido por alguém, logo não há relação de causalidade entre o direito do antecessor e o do sucessor. Subdivide-se em:
  • 2.1.1. Acessão
  • 2.1.2. Usucapião
• 2.2. Derivada: quando houver transmissibilidade do domínio, com intermediação pessoal:
  • 2.2.1. Ato causa mortis: testamento - herança
  • 2.2.2. Ato inter vivos: negócio jurídico seguido de registro

3. Formas Originárias

3.1. Acessão

A Acessão (art. 1.248) é o modo originário de aquisição em virtude do qual fica pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem. Consiste em meio de aquisição do domínio em função do acréscimo ou pela incorporação de uma coisa a outra, decorrente de fato natural ou ação humana. São suas espécies:

• 3.1.1. Aluvião: acréscimo paulatino de terras às margens do rio, mediante lentos e imperceptíveis depósitos naturais ou desvios das águas. Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, seguindo a regra de que o acessório segue o principal (aluvião próprio - terra vem). As partes descobertas pelo afastamento das águas dormentes, como lagos e tanques, são chamadas de aluvião impróprio (água vai). Não se consideram como aluvião os aterros artificiais ou acréscimos de terra feitos pelo proprietário ribeirinho, sem prejuízo de terceiros (se houver prejuízo, há obrigação de ressarcimento). A aluvião é obra da natureza e não do trabalho humano.
• 3.1.2. Avulsão: repentino deslocamento de uma porção de terra avulsa, por força natural violenta, desprendendo de um prédio e juntando-se a outro. O dono do imóvel desfalcado perderá a parte deslocada; mas lhe será lícito exigir indenização dentro do prazo de um ano (prazo decadencial). Se o dono do imóvel acrescido não quiser pagar, deverá permitir a remoção da parte acrescida (art. 1.251 CC).
• 3.1.3. Ilhas formadas por força natural: acúmulo paulatino de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou de rebaixamento de águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. Interessam ao Direito Civil somente ilhas formadas em rios não navegáveis ou particulares, por pertencerem ao domínio particular. Traça-se uma linha mediana e imaginária no leito do rio dividindo-o em duas partes. Até o meio do leito a ilha pertence ao proprietário fronteiro da margem esquerda e a outra metade ao proprietário da margem direita.
• 3.1.4. Álveo abandonado: (ou abandono de álveo) - álveo é o leito do rio. Secando ou desviando (fenômeno natural), tem-se o abandono de álveo; dá-se a mesma solução da formação de ilhas.
• 3.1.5. Acessões artificiais ou físicas ou industriais: derivam de um comportamento ativo do homem, como plantações e construções. Possui caráter oneroso e se submete à regra de que tudo aquilo que se incorpora ao bem em razão de uma ação qualquer, cai sob o domínio de seu proprietário (presunção juris tantum do art. 1.253 CC).

Em todas as hipóteses, o proprietário do principal passa a ser o do acessório (acrescido).

3.2. Usucapião

A palavra usucapião vem do latim (capio = tomar; usu = pelo uso; tomar pelo uso, adquirir pelo uso). É usada no gênero feminino ou masculino. A primeira manifestação se deu na Lei das XII Tábuas: 2 anos para imóveis e 1 ano para os móveis e a mulher (que também poderia ser usucapida).

Usucapião também é chamado de prescrição aquisitiva. É uma situação de domínio pela posse prolongada. Permite que uma determinada situação de fato, que, sem ser molestada, se alongou por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em uma situação jurídica. Garante a estabilidade e segurança da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais levantar dúvidas a respeito de ausência ou vícios do título de posse.

O usucapião (ou a usucapião) é o modo de aquisição da propriedade (e de outros direitos reais, como as servidões prediais), independente da vontade do titular anterior. Ocorre quando alguém detém a posse de uma coisa com animus domini (ânimo de dono), por um tempo determinado, sem interrupção e sem oposição, desde que não seja posse clandestina, violenta ou precária.

Dentro dessas condições, o possuidor requer ao Juiz (através de advogado) que lhe reconheça a propriedade. A sentença proferida (natureza declaratória) valerá como título e será registrada no Registro de Imóveis.

Não podem ser usucapidas as coisas fora do comércio, como o ar, a luz solar, os bens públicos e os imóveis com cláusula de inalienabilidade.

O possuidor pode, para fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse a do seu antecessor, contanto que ambas tenham as mesmas características (art. 1.243 CC). Sem posse não há usucapião, pois este vem a ser a aquisição do domínio pela posse prolongada.

3.2.1. Características da posse ad usucapionem

A posse deverá ser exercida com animus domini (intenção de dono) e deverá ser:

• 3.2.1.1. Mansa e Pacífica: exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse (ou seja, do proprietário).
• 3.2.1.2. Contínua: sem intervalos, porém admite sucessão (art. 1.243 CC); o possuidor pode acrescentar à sua posse a do seu antecessor para o fim de contar o tempo exigido, desde que ambas sejam uniformes.
• 3.2.1.3. Justa: sem os vícios da violência, clandestinidade ou precariedade. Se a situação de fato for adquirida por meio de atos violentos ou clandestinos, não induzirá posse, enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade; se for adquirida a título precário, tal situação jamais se convalescerá.

3.2.2. Modalidades de usucapião admitidas no Direito Brasileiro:

3.2.2.1. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (ART. 1.238 CC):

• Posse pacífica, ininterrupta, com animus domini e sem oposição por 15 anos.
• O prazo cai para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo (posse-trabalho).
• Não é necessário provar boa-fé ou justo título.
• Sentença judicial registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

3.2.2.2. USUCAPIÃO ORDINÁRIA (ART. 1.242 CC):

• Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini por 10 anos.
• O prazo cai para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, desde que os possuidores nele estabeleceram sua moradia ou fizerem investimentos de interesse social e econômico (posse-trabalho).
• Justo título, ainda que contenha alguma irregularidade.
• Boa-fé: ignorância dos defeitos no título; crença de que a coisa realmente lhe pertence.
• Sentença judicial registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

A Constituição de 1988 (reforçada pelo Código Civil e o Estatuto da Cidade) criou outros tipos de usucapião, não reclamando em qualquer das espécies o justo título ou boa-fé (há uma presunção juris et de jure de boa-fé):

3.2.2.3. USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL, ESPECIAL RURAL ou pro labore (arts. 191 CF e 1.239 CC):

• Área não superior a 50 hectares;
• Posse: 5 anos ininterruptos sem oposição, com animus domini;
• Utilização para subsistência (trabalho): agricultura, pecuária ou extrativismo;
• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano);
• Tornar produtiva por força de seu trabalho ou de sua família;
• Apenas uma vez;
• Imóveis públicos: proibição;
• Sentença registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

3.2.2.4. USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL, ESPECIAL URBANA, pro moradia ou pro misero (arts. 183 CF e 1.240 CC):

• Área não superior a 250 m²;
• Posse: 5 anos ininterruptos sem oposição;
• Para sua moradia ou de sua família;
• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano);
• Apenas uma vez;
• Imóveis públicos: proibição;
• Sentença registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

3.2.2.5. USUCAPIÃO COLETIVA (art. 10º do Estatuto da Cidade - Lei nº 10.257/01):

• Extensa área urbana, havendo limitação mínima de 250 m²;
• Posse: 5 anos ininterruptos sem oposição;
• Famílias de baixa renda, utilizando o imóvel para moradia;
• Ausência de possibilidade de identificação da área de cada possuidor;
• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano);
• Imóveis públicos: proibição;
• Sentença registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), atribuindo o Juiz a fração ideal de cada possuidor;
• Há ainda a possibilidade de instituição de um condomínio especial e indivisível, não passível de extinção.

Quanto à ação de usucapião coletiva, interessante verificar alguns tópicos. São partes legítimas para a propositura dessa ação:

1. O possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio;
2. Possuidores, em composse;
3. Associação de moradores da comunidade, regularmente constituída (substituto processual).
4. O autor terá os benefícios da justiça gratuita, sendo obrigatória a intervenção do Ministério Público. Discutível a legitimidade do Ministério Público para promover tal ação, eis que estamos diante de uma situação de proteção de direitos individuais homogêneos (pessoas determinadas, direitos divisíveis). Entretanto, somos filiados a tal possibilidade. O rito da ação é o sumário.

Não podem ser objeto de usucapião os bens públicos.

4. Formas Derivadas

4.1. Registro

Os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis têm de ser feitos por escritura pública, se o imóvel tiver valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 CC). Os contratos criam os direitos e obrigações, mas a transmissão da propriedade imóvel só se opera com o registro de transferência. Só o registro transfere o domínio de imóvel.

Devem ser registrados os títulos translativos da propriedade por ato inter vivos (compra e venda, troca, dação em pagamento e doação) bem como causa mortis (herança e legado).

Também são registradas as sentenças homologatórias de divisão de bens (separação, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas partilhas houver imóveis ou direitos reais), bem como as arrematações e adjudicações em hasta pública e sentenças de ação de usucapião, em qualquer uma das suas modalidades.

O art. 1.245, §1º, do Código Civil determina que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Um contrato não é hábil para transferir o domínio de bem imóvel, sendo necessário, além do acordo de vontades, o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), que gera uma presunção (juris tantum) da aquisição da propriedade imobiliária.

4.1.1. Princípios do Registro Imobiliário

• Publicidade: pelo registro torna-se conhecido o direito de propriedade.
• Legalidade: só se efetua o registro se não houver irregularidades nos documentos.
• Força Probante: fé pública do registro; presume-se pertencer à pessoa que transcreveu.
• Continuidade: se o imóvel não estiver registrado no nome do alienante, não poderá ser transcrito em nome do adquirente.
• Obrigatoriedade: indispensável para a aquisição da propriedade imóvel.
• Retificação: o registro não é imutável; pode ser modificado se não exprimir a realidade dos fatos ou a jurídica.

4.2. Direito Hereditário ou Sucessão

O Direito Hereditário ou Sucessão é a forma de transmissão derivada da propriedade que se dá por ato causa mortis em que o herdeiro (legítimo ou testamentário) ocupa o lugar do de cujus em todos os seus direitos e obrigações.

Os herdeiros são considerados, num primeiro momento, condôminos dos bens herdados. Realizado o inventário e a partilha, é expedido o formal de partilha, que será registrado no Registro de Imóveis. Só depois disso cada herdeiro adquire a propriedade individual dos imóveis da herança, deixando de ser condômino.