Aquisição de Propriedade: Transcrição, Acessões e Usucapião

Formas de Aquisição de Propriedade

A aquisição de bens imóveis ocorre pela transcrição (Registro do Título), enquanto a tradição “pura” se aplica aos bens móveis. O direito hereditário também se aplica a bens imóveis.

Modos de Aquisição

1. Quanto ao modo:
   • Originário;
   • Derivado.
2. Quanto ao título:
   • Universal: conjunto de bens indeterminados;
   • Singular: bem(ns) certo(s) e determinado(s).

Aquisição de Imóvel por Transcrição

A transcrição de imóveis segue os seguintes princípios:

• Princípio da Continuidade Registral;
• Princípio da Individuação;
• Princípio da Veracidade Registral.

Observação: Diferenças entre Registro e Averbação.

Acessões

As acessões são classificadas quanto à origem e quanto ao objeto.

Quanto à Origem

• Naturais;
• Industriais;
• Mistas.

Quanto ao Objeto

• Imóvel a imóvel;
• Móvel a imóvel;
• Móvel a móvel.

Acessões Naturais (Imóvel a Imóvel)

São as seguintes: FAAA

Acessões Industriais (Móvel a Imóvel)

Incluem Construções e Plantações.

Invasão de Solo Alheio

1. Invasão menor ou igual a 1/20 de solo alheio: Prejuízo para a construção.

2. Invasão maior do que 1/20 de solo alheio: Conforme Art. 1.259 do Código Civil, o construtor adquire a propriedade do solo invadido, com exceção da parte final do Art. 1.259, onde ele será obrigado a DEMOLIR a construção feita no solo alheio e abandonar o local.

Usucapião

A usucapião (do latim capio ou capionis, que são femininas, portanto, a usucapião) é um instituto jurídico fundamental no direito de propriedade.

Legislação Aplicável

• Constituição Federal (CF): Arts. 183 e 191.
• Código Civil (CC): Arts. 1.238 e seguintes; 1.260, 1.261 e 1.379.
• Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade): Arts. 9º e seguintes.

Natureza Jurídica

É uma prescrição aquisitiva (diferente da prescrição extintiva, conforme CC, arts. 205 e 206).

Fundamentos

• Prescrição como tempo: (CC, art. 1.244). A negligência do proprietário na perda do direito é um elemento meramente moral para a usucapião.
• Função Social da Propriedade: Utilidade (CF, art. 5.º XXIII, 170, III; 183; 186; Lei 10.257/2001, arts. 39 e seguintes; CC, art. 1.228, §§ 1º e 2º).

Conceito

Forma de aquisição originária da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (servidões, por exemplo) pela posse prolongada no tempo, desde que satisfeitos os requisitos exigidos pela lei para suas modalidades.

Espécies de Usucapião

Genericamente consideradas, incluem:

• Usucapião de bens móveis (CC, arts. 1.260 e 1.261);
• Usucapião de bens imóveis (detalhada abaixo);
• Usucapião de servidões (CC, art. 1.379);
• Outros direitos reais: Conforme o conceito, todos os direitos reais suscetíveis de posse podem ser usucapidos, segundo casos pontuais de cumprimento de requisitos semelhantes aos da propriedade, contudo, adaptados para cada direito real sobre coisa alheia em si considerado.

A seguir, os requisitos para a usucapião de propriedade.

Usucapião de Bens Imóveis

Modalidades

• Usucapião Extraordinária (CC, art. 1.238 e Usucapião Extraordinária com prazo reduzido);
• Usucapião Ordinária (CC, art. 1.242 e Usucapião Ordinária com prazo reduzido);
• Usucapião “Conjugal” ou “por Abandono de Lar” (CC, art. 1.240-A);
• Usucapião Constitucional Especial Rural (CF, art. 191; CC, art. 1.239);
• Usucapião Constitucional Especial Urbana (CF, art. 183; CC, art. 1.240; Lei 10.257/2001, art. 9.º);
• Usucapião Especial Urbana Coletiva (Lei 10.257/2001, art. 10.º);
• Usucapião Indígena (Lei 6.001/1973, art. 33).

Institutos Afins

Desapropriação especial (CC, art. 1.228, §§ 4º e 5º) – NÃO É USUCAPIÃO.

Requisitos Gerais

• Res Habilis: Coisa hábil para ser usucapida.
• Posse: Animus domini ou animus rem sibi habendi.
• Tempo: Conforme cada modalidade.
• Titulus: Título translativo de propriedade, formalmente imperfeito.
• Boa-fé: Presunção de boa-fé na aquisição do título.

a) Res Habilis: Bens Usucapíveis e Exceções

Todos os bens podem ser usucapidos, salvo as exceções:

Exceções Gerais:

• Bens públicos de qualquer natureza (CC, arts. 101 e 102; CF, arts. 183, § 3.º e 191, parágrafo único; Súmula 340 do STF);
• Bens inalienáveis (que não podem ser vendidos e/ou comprados).

Exceções Pessoais:

São relativas a qualidades especiais do proprietário, ou do proprietário em relação ao que pretende a usucapião (CC, arts. 1.244, 197, 198 e 199).

Exceções Específicas:

Relativas às modalidades especiais de usucapião, não ocorrendo na usucapião extraordinária e na usucapião ordinária.

b) Posse: O Requisito Essencial

A usucapião é um efeito da posse especial ad usucapionem, sendo, portanto, o requisito-mor para a sua configuração.

• Animus Domini: Este é o elemento central. Não é opinio domini, atenção.
• Posses Injustas: Por violência e clandestinidade só se tornam ad usucapionem quando cessam tais vícios (CC, art. 1.208).
• Posses Precárias e Contratuais: Nunca serão ad usucapionem, salvo pela exceção doutrinária da Interversio Possessionis.

Requisitos Gerais da Posse para Usucapião:

• Natural e Efetiva: Sobre área delimitada e específica, com exceção da Usucapião Especial Urbana Coletiva (Lei 10.257/2001, art. 10).
• Contínua: A posse deve ser contínua. Ver acessio possessionis e sucessio possessionis. (Acessio temporis - CC, art. 1.243).
• Mansa e Pacífica: Ou seja, sem oposição do proprietário, não valendo a oposição feita por terceiros.

Características da Posse por Modalidade:

• Usucapião Urbana: Moradia ou utilização prevista no Plano Diretor; unicamente pelo adquirente e sua família.
• Usucapião Conjugal: Moradia/uso do possuidor ou da família, bem como o pagamento das despesas e de assistência à prole (quando houver) de forma isolada pelo possuidor.
• Usucapião Rural: Moradia e utilização e desenvolvimento econômico da área de terras, com trabalho apenas do adquirente e de sua família.
• Usucapião Coletiva: Moradia ou utilização prevista no Plano Diretor; por diversas pessoas, sem delimitação de áreas, em composse pro indiviso.
• Usucapião Indígena: A posse deve ser por indígena, mas qualquer tipo de posse, com os requisitos gerais.
• Usucapião Extraordinária e Ordinária: Qualquer tipo de posse, com os requisitos gerais.

d) Justo Título e Boa-fé

Estes são requisitos unicamente exigidos para a usucapião ordinária (CC, art. 1.242 e 1.379, caput). Na realidade, são um só: o justo título é um título translativo de propriedade formalmente imperfeito – ou seja, não pode ser simplesmente registrado – obtido e mantido com boa-fé. Não se trata da posse de boa-fé (CC, art. 1.201), mas sim de boa-fé objetiva contratual (CC, art. 422).

Aspectos Processuais da Usucapião

• A usucapião gera aquisição de propriedade imediatamente, ANTES do registro imobiliário da sentença que a declarar consumada – é declaratória pura.
• O procedimento é o comum e declaratório puro (por interpretação do § 10 do art. 1.071 do CPC). Para bens móveis, igualmente.
• No caso da usucapião Constitucional Urbana (pro misero) e na usucapião Coletiva, por se classificarem como “usucapião especial de propriedade urbana” – individual a primeira, coletiva a segunda –, o procedimento era o sumário, por força do art. 14 da Lei 10.257/2001. Embora tal dispositivo ainda não tenha sido revogado expressamente, o art. 1.046, caput, § 1º, do CPC, determinou a revogação do procedimento sumário, salvo naquelas demandas já iniciadas e não sentenciadas até a vigência do atual CPC.

Procedimento Administrativo para a Usucapião

O novo CPC alterou a Lei 6.015/1973 (LRP), passando a constar um procedimento administrativo para a usucapião de bens imóveis, da seguinte forma: