Aspectos Legais da Compra e Venda no Código Civil

Condomínio de Coisa Indivisível e Direito de Preferência

Tratando-se de condomínio de coisa indivisível, por força do Art. 504 do Código Civil, Ana deveria ter oferecido sua quota-parte primeiramente às outras condôminas para que elas, querendo, pudessem exercer seu direito de preferência no sentido de facilitar a extinção do condomínio. Não tendo procedido dessa forma, gerou para as condôminas o direito de pleitear a anulação do contrato e adquirir para si a parte vendida a terceiros, desde que o requeiram no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de decadência, e depositem o preço.

Para que Hélvia consiga adquirir a quota-parte de Ana, a situação é mais complexa, visto que a preferência é de Carol, e em seguida de Verônica, por possuírem quotas maiores que a dela. Assim, Hélvia poderá ter êxito em seu pleito apenas se nenhuma das duas (Carol ou Verônica) conseguir depositar os R$ 400.000,00 consignados para Ana, ou se elas não cumprirem o prazo decadencial para pleitear a anulação da compra e venda (CeV) e assegurar seu direito de preferência. Para isso, Hélvia também deverá cumprir com o depósito e entrar com o processo dentro do prazo legal.

Venda Conjunta: Defeito Oculto e Preservação do Negócio

Apenas parcialmente, como regra do Art. 503 do Código Civil, segundo o qual “nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas”. Destarte, Sâmia só poderá redibir a compra e venda no que tange ao cavalo, mas não à vaca. Este dispositivo visa a contemplar o princípio da preservação do negócio jurídico.

Venda Ad Corpus: Imóvel Certo e Discriminado

Não. A questão traz à baila a venda ad corpus e, por força do § 3º do Art. 500 do Código Civil, não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada. Nesse caso, presume-se juris et de jure que o comprador adquiriu o imóvel pelo conjunto (de que ele tinha plena ciência) e não em atenção à área declarada.

Venda Ad Mensuram: Direitos do Comprador e Prazo Decadencial

A área em falta corresponde a mais de 1/20 (um vigésimo) do total. Por força do Art. 500 do Código Civil, Tainah terá o direito de:

• a) Exigir a complementação da área, se possível (ação ex empto);
• b) Reclamar a resolução do contrato (ação redibitória); ou
• c) Reclamar abatimento proporcional ao preço (ação quanti minoris).

É importante ressaltar que o direito não socorre aos que dormem e, por força do Art. 501 do Código Civil, o prazo decadencial para Tainah exercer esse direito é de 1 (um) ano, que, nesse caso, não será contado a partir do registro do imóvel em 10 de agosto, mas sim a partir de 10 de novembro, data em que a alienante efetivamente procedeu com a imissão na posse do imóvel.

Riscos na Compra e Venda: Responsabilidade do Comprador

O Art. 494 do Código Civil estabelece que os riscos, nesse caso, correrão por conta do comprador, a menos que ele consiga provar que a vendedora se afastou de suas instruções.