Avaliação de Terras: Conceitos, Classificações e Etapas

Componentes do Preço

• Racional ou Lógico: 70% a 90%
• Emocional: 10% a 30%

Definições de Terra (Imóvel Rural)

• Terra como Espaço: Cúbico (jazidas) e superfície.
• Terra como Natureza: Ambiente natural definido por condições climáticas, topográficas, etc.
• Terra como Fator de Reprodução: Fonte natural de alimentos, fibras, etc. (Terra como bem de consumo).
• Terra como Situação: Localização (vem logo após capacidade de uso).
• Terra como Propriedade: Direito e responsabilidade de quem detém a posse.

Classificação de Propriedades por Módulo Fiscal (MF)

• Pequena propriedade: 1 a 4 MF
• Média propriedade: 4 a 15 MF
• Grande propriedade: Acima de 15 MF

Honorários Profissionais (Avaliação)

Os honorários variam conforme a responsabilidade, a dificuldade da realização do trabalho e o valor do bem. Para qualquer tipo de trabalho, é necessária a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Pode ser cobrado por hora ou em percentual (%) sobre o valor do bem. Referência: 8% do salário mínimo do profissional para 6 horas de trabalho.

Normas e Classificações para Avaliação

Normas Técnicas

A NBR 14653-3 e a NBR 14653-1 consolidam o conceito e o procedimento para avaliação de bens.

Classificações Específicas

• Padrão de símbolo e abreviatura (unidade de medida).
• Quanto à Exploração: Não explorado, de turismo, agricultura, pecuária, silvicultura, agroindustrial, misto.
• Quanto ao Estágio de Exploração: Bruta, nua e cultivada.
• Classificação das Benfeitorias: Produção vegetal (culturas), construções (casa), instalações e trabalho de melhoria das terras.
• Classificação de Máquinas e Equipamentos: Fixos ou removíveis.
• Classificação de Veículos.
• Classificação de Semoventes: Espécie e raça.
• Classificação de Recursos Naturais: Florestais, hídricos e minerais.
• Classificação de Frutos (Exploração): Exploração direta, aluguel, arrendamento, parcerias.

Etapas do Processo de Avaliação

1. Conhecimento e requisição de documentos.
2. Vistoria.
3. Coleta de dados.
4. Diagnóstico de mercado.
5. Escolha dos métodos de avaliação.
6. Tratamento de dados.
7. Cálculo do valor do imóvel.

Vistoria

A vistoria deve permitir ao avaliador o conhecimento da propriedade da melhor maneira possível.

Caracterização do Imóvel e da Região

• Caracterização da Região: Aspectos físicos (relevo), infraestrutura pública, transporte, mão de obra, desenvolvimento local.
• Caracterização Geral do Imóvel: Denominação, dimensões, área registrada, limites, situação, destinação, recursos naturais, sistema viário interno, telefonia, energia elétrica, utilização econômica.
• Caracterização das Terras: Aspectos físicos, identificação pedológica, uso das terras e condicionantes legais.
• Caracterização das Construções: Dimensões, qualidade, quantidade e tecnologia, conservação, funcionamento, condicionantes locais.
• Caracterização das Produções Vegetais: Estado vegetativo, estágio atual e fitossanidade, produtividades esperadas, intempéries climáticas.