Características e Princípios Fundamentais dos Direitos Reais

Características dos Direitos Reais

Os direitos reais, também conhecidos como direitos das coisas, possuem características distintivas que os diferenciam de outras categorias de direitos. As principais são:

1. Eficácia Absoluta

Ao poder direto e imediato que o titular de um direito real tem sobre a coisa objeto do seu direito corresponde a obrigação de todas as pessoas o respeitarem, nada devendo fazer que possa impedir ou dificultar o seu exercício. São, portanto, direitos de exclusão e a sua eficácia é erga omnes – artigo 1306.º do Código Civil.

2. Sequela (Direito de Perseguição)

Pode ser chamado também de direito de perseguição. Traduz-se no direito real de seguir a coisa que constitui o seu objeto. Exemplo: Direito de reivindicação, que permite ao titular de um direito real de gozo obter o reconhecimento do seu direito e a restituição do que lhe pertence.

Exceções à Sequela

A sequela, embora seja uma característica marcante, comporta algumas exceções importantes:

• a) Alienação de Imóvel (ou Móvel Sujeito a Registo)

  Precedida de negócio jurídico cujo vício justifica que seja declarada a sua nulidade. Declarado nulo ou anulado esse negócio, os direitos adquiridos por terceiro de boa-fé e a título oneroso não são prejudicados desde que:

  • A ação de declaração de nulidade ou anulação não seja proposta dentro dos 3 anos posteriores à conclusão do negócio – Conforme artigo 291.º, n.º 2, do Código Civil.
  • O terceiro registe a sua aquisição antes do registo daquela ação ou do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio – Conforme artigo 291.º, n.º 1, do Código Civil.

  Por exemplo: A vendeu um prédio a B que, por sua vez, o vendeu a C. Se a primeira compra e venda sofrer de um vício que determina a sua nulidade ou anulabilidade, o regime da retroatividade dos efeitos da invalidade (artigo 289.º, n.º 1, do Código Civil) implica que a propriedade continua a pertencer a A que, por isso, pode reaver o prédio que, por hipótese, se encontra em poder de C. Porém, verificados os requisitos estabelecidos no artigo 291.º, tais efeitos da nulidade ou anulabilidade não podem ser opostos a C. Portanto, A não pode reivindicar o prédio.

• b) A Prioridade do Registo

  A sequela não existe quando a lei faz depender do registo a eficácia do direito em relação a terceiros que adquiram um direito real total ou parcialmente incompatível – Conforme artigos 5.º e 6.º do Código do Registo Predial.

3. Prevalência (ou Preferência)

Também pode ser chamada de preferência. Consiste na prioridade dos direitos reais sobre os direitos de crédito e sobre os direitos reais constituídos posteriormente quando total ou parcialmente incompatíveis com o anterior (artigo 408.º, n.º 1, do Código Civil).

Exceções à Prevalência

A prevalência comporta exceções, ou seja, nem sempre o direito mais antigo prevalece sobre o mais recente:

• A Prioridade do Registo: Se a lei atribuir eficácia ao registo perante terceiros, o primeiro adquirente, que não registou a sua aquisição, não prefere sobre o segundo adquirente que tenha registado o seu direito. Por exemplo: Se A vender sucessivamente a propriedade de um imóvel a B e C e se C registar primeiro a sua aquisição, é o direito de C que prevalece.
• Os Privilégios Creditícios Imobiliários: Preferem sobre a consignação de rendimentos, a hipoteca e o direito de retenção anteriormente constituídos – Conforme artigo 751.º do Código Civil.

Alguns acreditam que a prevalência só se encontre nos direitos reais de garantia, não existindo preferência quando, sobre uma coisa, incidam direitos de natureza diversa, ou até mesmo direitos da mesma natureza e espécie que não entrem em conflito.

4. Inerência

A inerência traduz a ligação íntima dos direitos reais às coisas que constituem os seus objetos e pelas quais passa a satisfação das necessidades dos seus titulares. Por isso, não se pode manter um direito real se o seu objeto mudar.

5. Tutela Forte

Para melhor proteção dos créditos, pode recorrer-se a alguns expedientes:

• Venda com Reserva de Propriedade

  Permite que, numa venda a prestações, o devedor (comprador) utilize imediatamente a coisa comprada e que o credor (vendedor) mantenha o seu direito de propriedade até ao pagamento da última prestação ou das prestações acordadas, assim evitando que venha a sofrer a concorrência dos demais credores do devedor – artigo 409.º do Código Civil.

• Leasing

  Em vez de mutuar o dinheiro necessário à compra de uma coisa, uma empresa compra-a e cede o seu uso ao cliente com a cláusula de, após pagas determinadas prestações, transferir a propriedade para o utente se optar por esta solução. Há uma reserva de propriedade para garantia do pagamento da dívida.

Princípios dos Direitos Reais

Os direitos reais são regidos por um conjunto de princípios fundamentais que moldam a sua natureza e aplicação:

1. Princípio da Coisificação

Este princípio determina que o direito real deve versar sobre coisas e não sobre pessoas ou bens não coisificáveis. Incluem-se aqui coisas incorpóreas igualmente passíveis de verdadeira propriedade e de outros direitos reais – artigos 1302.º e 1303.º do Código Civil.

2. Princípio da Especialização (ou Individualização)

Segundo este princípio, o objeto dos direitos reais deve ser uma coisa certa e determinada e, portanto, ter existência atual. O direito real que incide sobre uma coisa não é o mesmo que tem por objeto outra, porventura igual; e se a transferência do direito real respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito só se transfere quando for adquirida pelo alienante ou determinada com o conhecimento das partes – artigo 408.º, n.º 2, do Código Civil.

3. Princípio da Totalidade da Coisa

Em regra, o objeto de um direito real é uma coisa na sua totalidade:

• 3.1) Elementos Componentes ou Integrantes

  São coisas móveis ligadas materialmente a um prédio com caráter de permanência (artigo 204.º, n.º 3, do Código Civil). Por isso, não podem ser separadas sem a destruição da coisa a que pertencem ou sem que se torne incompleta ou imprópria para o uso a que se destina. Seguem o destino unitário da coisa que integram ou constituem; e se uma coisa autônoma for incorporada noutra, torna-se objeto do mesmo direito de propriedade ou de outro direito real que incida sobre esta – artigos 1325.º a 1343.º do Código Civil.

• 3.2) Coisas Acessórias ou Pertenças

  São coisas móveis que, não constituindo partes integrantes, estão afetadas de forma duradoura ao serviço ou ornamentação de outra. Por isso, os negócios que tenham por objeto a coisa principal não as abrangem, salvo declaração em contrário – artigo 220.º do Código Civil.

4. Princípio da Compatibilidade (ou da Exclusão)

Segundo este princípio, só pode existir um direito real sobre determinada coisa na medida em que seja compatível com outro direito real que a tenha por objeto. Com efeito, o poder direto e imediato sobre uma coisa em que o direito real se traduz exclui a existência de outro poder direto e imediato incompatível sobre a mesma coisa. Só assim não será se esses poderes diretos e imediatos forem compatíveis, como sucede entre direitos reais de função diferente e com os direitos reais de gozo em que a propriedade se restringe por força de outro direito (menor) sobre a mesma coisa.

5. Princípio da Elasticidade

O direito sobre uma coisa tende a abranger o máximo de utilidades que proporciona, ou seja, a expandir-se até ao máximo das faculdades que abstratamente contém. Por isso, se um direito real consente o gravame de um direito mais restrito (Exemplo: Direito de propriedade e o usufruto; a propriedade e o uso e habitação).

6. Princípio da Transmissibilidade

Os direitos reais podem mudar de titular quer inter vivos quer mortis causa – artigo 1443.º do Código Civil. Contudo, esta característica tem exceções:

• Usufruto

  Não é transmissível mortis causa porque não pode exceder a vida do usufrutuário (conforme artigo 1443.º do Código Civil). É alienável inter vivos, mas extingue-se quando o transmitente falecer.

• Direito de Uso e Habitação

  É intransmissível. Trata-se de um corolário do seu caráter estritamente pessoal que justifica também que não possa ser onerado com qualquer garantia real.

• Servidões Prediais

  Constituindo um encargo imposto a um prédio a favor de outro, não são separáveis dos prédios a que pertencem. Por isso, estamos perante uma restrição ao princípio da transmissibilidade: o proprietário dominante não pode transmitir a servidão sem esse prédio; e o do prédio serviente também não o pode transmitir sem a servidão que o onera.

• Direitos Legais de Preferência

  São direitos reais que se traduzem em seus titulares gozarem do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do prédio em compropriedade ou arrendado. Estes direitos de preferência não podem ser separados das situações objetivas a que foram atribuídos e por isso só podem ser transmitidos quando acompanhem a transmissão do direito a que estão ligados.

7. Princípio da Consensualidade

Não é necessária a tradição da coisa para que se transfira um direito real sobre móveis nem se exige outro ato para os imóveis: basta o contrato, que traduz o consenso das partes – Artigos 408.º, n.º 1, e 879.º, alínea a), do Código Civil. Basta um contrato para se constituir ou transferir um direito real.

8. Princípio da Tipicidade ou da Taxatividade

Segundo este princípio, não é possível constituir direitos reais diferentes dos tipificados pela lei sem modificar ou modelar o respetivo conteúdo, salvo nos casos em que a lei excecionalmente permite. Como acontece, por exemplo, na propriedade horizontal, usufruto (artigo 1445.º) e servidões prediais (artigo 1572.º).

Justifica-se este princípio para evitar a proliferação de direitos reais e a sua cotitularidade, afasta embaraços à livre circulação de bens, e permite a melhor exploração das coisas.

O princípio da tipicidade não se aplica aos negócios jurídicos constitutivos de direitos reais. Por isso, prevendo a lei a possibilidade de um direito real se transferir por contrato, não se afasta a hipótese de poder ser atípico ou inominado.

9. Princípio da Publicidade

A segurança e a certeza que o tráfego jurídico exige para ser fluente determinam que a situação jurídica das coisas, objeto de negócios jurídicos que envolvem os direitos reais, seja suscetível de conhecimento geral. Portanto, é necessário dar-lhes publicidade, que se pode realizar de várias formas:

• Formalismo Negocial: Sucede, por exemplo, com a escritura pública.
• Posse e o Registo Predial.