Compra e Venda no Código Civil

Compra e Venda

Disposições Gerais

A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a ela correspondem. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença em relação à maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Nulidade

Nulo é o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

Venda de Ascendente a Descendente

É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Hasta Pública

Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública, nem ser objeto de cessão de crédito pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores os bens confiados à sua guarda ou administração; pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; pelos juízes, secretários de tribunais, árbitros, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; pelos leiloeiros e seus prepostos os bens de cuja venda estejam encarregados.

Venda entre Cônjuges

É lícita a compra e venda entre cônjuges, em relação a bens excluídos da comunhão.

Venda de Imóvel

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder em qualquer dos casos às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa quando a diferença encontrada não exceder a um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. Se, em vez de falta, houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. Não haverá complemento de área nem devolução de excesso se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda de porteira fechada.

Prazos

Decai do direito de propor as hipóteses anteriores o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel atribuível ao vendedor, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Venda de Bem que Pertence a Vários

Não pode um condômino, em coisa indivisível, vender a sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino a quem não se der conhecimento da venda poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida com os proprietários que a quiserem, depositando previamente o preço.

Cláusulas Especiais para Compra e Venda

Da Retrovenda

O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita ou para a realização de benfeitorias necessárias. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa até e enquanto não for integralmente pago o comprador.

Troca ou Permuta

Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; e é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

Contrato Estimatório – Venda em Consignação

Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço se a restituição da coisa, em sua integridade, tornar-se impossível, ainda que por fato a ele não imputável. A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou sequestro pelos credores do consignatário enquanto não pago integralmente o preço. O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição.

Venda a Contento e Venda Sujeita a Prova

Venda a Contento - O negócio não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito, mesmo que a coisa já tenha sido entregue.
Venda Sujeita a Prova - O vendedor apresenta ao comprador amostras que asseguram a qualidade do produto. Não apresentando a qualidade, a coisa pode ser rejeitada. Ambas são hipóteses de venda sob condição suspensiva.
As obrigações do comprador, enquanto não efetivado o negócio, são de mero comodatário, com o dever de restituir a coisa.

Preempção, Preferência ou Prelação

O comprador, caso for vender a coisa (móvel ou imóvel) a terceiro, se obriga a oferecê-la ao vendedor, para exercer o direito de preferência em igualdade de condições. É direito personalíssimo e intransmissível.
Prazo: sendo móvel, não pode exceder 180 dias; sendo imóvel, dois anos. Não fixado prazo, o direito caduca em três dias, se móvel, ou 60, se imóvel, após notificação.
Se o comprador alienar a coisa sem dar ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e danos, sem direito de reaver o bem. Se o adquirente estiver de má-fé, responderá solidariamente.
Em algumas situações, o direito de preferência decorre da lei:
Coisa não teve o destino para o qual foi desapropriada: o expropriado tem direito de preferência pelo preço atual (retrocessão).
Condômino de bem indivisível: só pode vender sua parte a estranhos se oferecer antes aos outros condôminos, nas mesmas condições. O condômino preterido poderá, depositando o preço, requerer para si a coisa vendida a estranhos, no prazo de 180 dias.
Locatário: tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.

Reserva de Domínio

O vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, reservando para si a propriedade até que se realize o pagamento integral do preço, quando então o negócio terá eficácia plena. É cláusula formal, feita sempre por escrito. Para valer contra terceiros (erga omnes), deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-se automaticamente.
Se o comprador não pagar as prestações no vencimento, pode o vendedor:

• pleitear a rescisão do contrato, a reintegração de posse da coisa, devolvendo as prestações pagas (deduzidas as despesas);
• mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e vincendas, pois o atraso de uma prestação acarreta o vencimento antecipado dos demais.

Observação: o comprador somente poderá dispor ou alienar esse bem se houver expressa autorização do vendedor.

Venda sobre Documentos

Substitui-se a tradição da coisa pela entrega de título representativo ou outros documentos exigidos no contrato (tradição ficta). Efetua-se o pagamento na data e local da entrega dos documentos. É usada em negócios de importação e exportação, ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado (trust receipt).

Pacto Comissório

Cláusula por cuja força se opera a extinção dos direitos contratuais da parte que não cumpriu sua prestação. O atual Código Civil não cuida desse tema, mas é admissível por não ser contrário à lei, à ordem pública e aos bons costumes. Funciona como condição resolutiva.

Restrições Legais

• Ascendentes não podem vender aos descendentes sem que haja consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante, salvo se casado no regime de separação obrigatória de bens (artigo 496), sob pena de anulação do ato (pode acobertar doação, em prejuízo dos demais herdeiros).
• Pessoa casada (exceto no regime de separação absoluta de bens) não pode alienar ou gravar de ônus (hipotecar) bens imóveis sem a outorga do cônjuge (artigo 1.647):
  • uxória (esposa autoriza a venda);
  • marital (marido autoriza a venda).
• Os cônjuges não podem fazer contrato entre si em relação a bem incluído na comunhão, pois seria uma venda fictícia (os bens do casal já são comuns). Se excluído da comunhão, o negócio pode ser realizado.
• O artigo 497 arrola as hipóteses em que os bens não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (ex.: tutores e curadores quanto aos bens confiados a sua guarda ou administração).

Imóvel

Ad corpus - O comprador adquire bem certo e determinado, independentemente da metragem.
Ad mensuram - O preço é avaliado com base na extensão, na metragem.

Características

• Bilateral (sinalagmático) - Cria obrigações para ambos os contratantes, que são ao mesmo tempo credores e devedores.
• Oneroso - Ambas as partes auferem vantagens, que correspondem a sacrifícios patrimoniais.
• Comutativo - Objeto certo e seguro, com equivalência aproximada das prestações e contraprestações. Aleatório - Admitido em algumas hipóteses, na dúvida da existência ou do valor de uma das prestações (ex.: venda de colheita futura).
• Consensual - Aperfeiçoa-se com o simples consenso dos contraentes.
• Solene - Quando a lei o exigir (ex.: escritura pública para compra de imóveis).