Compra e Venda: Conceito, Elementos e Características

Parte 2: Contratos Nominados e Típicos (Arts. 481 a 853)

Nesta segunda parte do curso de Direito Civil 3, após estudarmos a teoria geral dos contratos, vamos conhecer os principais contratos dentre os vinte previstos no Código Civil, entre os artigos 481 e 853. Como mencionado na aula 1, a terceira parte abordará os atos unilaterais, visto que todo contrato é bilateral quanto às partes.

A partir de agora, estudaremos os contratos nominados e típicos, ou seja, aqueles que possuem nome e previsão legal. Lembrem-se, porém, que estes não são os únicos tipos de contrato, apenas os mais importantes (art. 425).

1. Compra e Venda

A compra e venda (CeV) é o primeiro e principal contrato que estudaremos. Sua origem remonta à troca, praticada pelo homem primitivo antes do surgimento do dinheiro. A dificuldade de se estabelecer valores equivalentes entre mercadorias e a necessidade de troco levaram ao surgimento do dinheiro e, consequentemente, da CeV. Assim, a troca de coisa por coisa foi substituída pela troca de coisa por dinheiro. Embora a troca ainda exista, é um contrato raro hoje em dia.

Conceito (Art. 481): Contrato em que uma das partes (vendedor) se obriga a transferir à outra (comprador) o domínio de uma coisa, mediante o pagamento de um preço certo em dinheiro.

Observem a expressão "se obriga". A CeV, como todo contrato, gera obrigação. Ela não transfere o domínio (propriedade) imediatamente, mas sim obriga o vendedor a fazê-lo. O que efetivamente transfere o domínio é a tradição (entrega da coisa) para bens móveis (arts. 1226 e 1267) e o registro em cartório para bens imóveis (art. 1227). A tradição e o registro são assuntos de Direitos Reais.

A exigência de tradição e registro se deve à importância do direito à propriedade. O contrato é apenas um passo para a aquisição da propriedade, havendo outras formas, como a usucapião e a herança.

Observação: Automóveis são bens móveis e sua propriedade se transfere pela tradição. O registro no DETRAN tem fins administrativos, não civis.

Antes da tradição ou registro, a coisa pertence ao vendedor (art. 492). Vale lembrar o princípio res perit domino (a coisa perece para o dono).

Elementos da CeV:

1. Coisa: Objeto da obrigação de dar do vendedor. Geralmente corpórea, mas pode ser incorpórea (ex: propriedade intelectual). Pode ser presente ou futura (arts. 458 e 459).
2. Preço: Objeto da obrigação de dar do comprador. Geralmente em dinheiro, mas pode ser em títulos de crédito. Deve ser fixado pelas partes (art. 489), por terceiro (art. 485), ou pelo mercado (arts. 486 e 487).
3. Consenso: Acordo de vontades sobre preço, objeto e demais detalhes. Na CeV de imóveis, exige escritura pública (art. 108).

1. Compra e Venda (Continuação)

Características da CeV:

1. Bilateral: Ambas as partes têm direitos e deveres (sinalagmático).
2. Consensual: Nasce do acordo de vontades.
3. Onerosa: Ambas as partes têm interesse econômico.
4. Geralmente Comutativa: Equivalência entre prestação e contraprestação.
5. Instantânea: Mesmo com pagamento a prazo, a CeV se perfaz no momento do acordo.

Legitimidade para a CeV:

1. Cônjuge: Necessidade de outorga uxória para venda de imóvel (art. 1647, I).
2. Pais: Necessidade de autorização dos demais filhos para venda de bem a um filho (art. 496).
3. Tutor/Juiz: Proibição de compra de bens sob sua administração (art. 497, I e III).
4. Condômino: Direito de preferência na venda da parte ideal (art. 504).

Venda ad mensuram e ad corpus:

Ad mensuram: Considera a área do imóvel. Erro na medida traz consequências (art. 500).
Ad corpus: Considera a coisa como um todo, presumindo-se que o comprador a conhece. Não cabe abatimento no preço (art. 500, § 3º).