Compra e Venda: Conceito, Sistemas e Pactos

Compra e Venda

Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa a outra (comprador), mediante contraprestação de certo preço em dinheiro. Conforme o Art. 481 do Código Civil: "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro."

De acordo com o art. 481, os contratantes somente se obrigam reciprocamente, porém a transferência do domínio depende de outro ato:

• Da Tradição no caso de bens móveis;
• Do Registro no Cartório de Registro de Imóveis no caso de bens imóveis.

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

Elementos do Contrato

• Consenso;
• Objeto;
• Preço.

Sistema Francês:

A assinatura do contrato de compra e venda já transfere a propriedade. A transferência de propriedade ocorre no mesmo dia da obrigação. E a obrigação ocorre no dia da celebração do contrato. Mesmo antes de pagar e receber o bem, se firmado o contrato, já haverá a transferência da propriedade e o bem já é seu. Ex: Se uma pessoa já assinou um contrato de compra e venda de um carro, pagando ou não por ele, mesmo ainda não tendo sido entregue o carro, o proprietário já é o comprador. Se uma árvore cair em cima deste carro, o prejuízo é do novo comprador, mesmo ainda não tendo recebido nem pago por ele.

Sistema Alemão:

A compra e venda é somente obrigação de dar (ou de entregar) a coisa e não transferência de propriedade. O comprador ainda não é proprietário até a tradição ou entrega do bem pelo vendedor. Aqui não basta contrato, nem mesmo a compra e venda. A transferência do domínio é a tradição em casos de bem móvel e o registro no cartório de registro de imóveis no caso de bem imóvel. O Brasil utiliza o Sistema Alemão (art. 481).

Características do Contrato de Compra e Venda:

• Bilateral: gera obrigações recíprocas.
• Consensual (em regra): pois forma-se a partir da manifestação da vontade das partes. Não é como no caso dos contratos reais, que é necessária a entrega da coisa.
• Oneroso: ambos obtêm proveito: Para um o pagamento do preço e recebimento da coisa; para outro, a entrega do bem e recebimento do pagamento.
• Comutativo (em regra): pois de imediato já se sabe o conteúdo das prestações recíprocas (quanto se vai pagar e quanto e quando se deve receber). Como exceção, existem os contratos aleatórios quando se tem por objeto coisas futuras ou sujeitas a risco.
• De execução Única: Pode se afirmar que é contrato de execução imediata ou de execução diferida (paga-se no ato, ou tem-se um tempo maior para o pagamento). Porém nada impede que os contratantes dividam as prestações no tempo, o que não converte o contrato de compra e venda em contrato de duração ou de execução continuada.

Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

O contrato aleatório aqui é quando as partes decidem assim: pago pela sua colheita existindo ela ou não. É claro que ela paga um preço lá embaixo. O produtor pode querer por saber que mesmo recebendo uma quantia baixa, é certo que receberá. Ele (produtor) fica sem risco nenhum. Se acontecer uma grande chuva e nada colher ele recebe de qualquer jeito.

Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

§ 1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

§ 2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

§1° - Uma empresa compradora de copos de vidro, ao receber a mercadoria, se no ato da contagem cair uma caixa e quebrar todos os copos, o prejuízo é do comprador.

2º - É quando o vendedor deixa o bem por conta do comprador ir pegar e ele negligentemente não vai. Vendeu um rebanho, marcou dia e hora pra o comprador ir contar e levar o rebanho. Ele não vai. Morre dois de raio. O comprador é que vai estar no prejuízo. Podemos dizer que é uma exceção do risco de antes da tradição ser do vendedor.

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Retrovenda

Conceito: É um pacto pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço mais as despesas feitas pelo comprador.

A natureza jurídica da retrovenda é um pacto acessório, logo a invalidade da cláusula não invalida a obrigação principal. Caracteriza-se como condição resolutiva expressa, trazendo como consequência o desfazimento da venda, retornando as partes ao estado anterior. Não constitui nova alienação, e por isso não incide o imposto de transmissão. Só pode ter por objeto bens imóveis, não cabe essa cláusula a bens móveis. O prazo decadencial de 3 anos (que é o prazo para o vendedor dizer se quer o imóvel de volta) não corre contra os absolutamente incapazes, mas é válido para os relativamente incapazes.

Pactos de Retrovenda

É um instituto atualmente em desuso. Antigamente a Terracap fazia a compra e venda de imóveis no Lago Sul a preços muito baixos, pois em locais distantes não havia interesse das pessoas. Desta forma, tinha uma cláusula que obrigava que a pessoa construísse. Se ela não construísse a Terracap poderia tomar o lote de volta. Então a condição era a construção. Essas casas eram chamadas de casas de retrovenda. Três anos é um período razoável, depois disso não pode mais ser tomado o bem.

- Preempção:

Conceito: Preempção é o pacto adjacente à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender vendê-la no futuro. O direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada, não podendo ser obrigado a tanto.

Art. 513. A diferença da Retrovenda é que na preempção o direito de recompra será da pessoa que originalmente vendeu a coisa, SOMENTE se o comprador tiver intenção de vender. Já na retrovenda, mesmo que o comprador não queira vender a coisa, se o vendedor quiser reavê-la, ele terá esse direito.

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