Condomínio no Direito Civil: Conceitos e Aplicações

O condomínio tradicional verifica-se quando determinado direito de propriedade pertence a vários titulares ao mesmo tempo. Cada condômino, em face de terceiros, possui a totalidade dos poderes pertinentes ao direito de propriedade e, entre si, cada um deles usufrui seu direito até onde o direito do outro começa, de acordo com as respectivas quotas. Assim, fica resguardada a convivência pacífica entre todos os condôminos.

A Origem do Condomínio

1. Voluntária ou Convencional: decorre da vontade de todos os condôminos. A convenção determinará a quota de cada condômino; no silêncio dela, presumir-se-á a igualdade dos quinhões (art. 639/CC).
2. Eventual ou Acidental: advém de causas alheias à vontade dos condôminos. Exemplo: herança deixada a mais de um herdeiro.

Tipos de Condomínio

1. Universal: abrangem a totalidade da coisa, seus frutos e rendimentos.
2. Particular: restringe-se a determinadas coisas ou efeitos. Exemplo: condomínio de paredes e tapumes.

Condomínio Pro Indiviso e Pro Diviso

Pro Diviso: a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino já se localiza numa parte determinada da coisa. Por exemplo: edifício de apartamentos.

Pro Indiviso: a comunhão é de fato e de direito; os condôminos não têm a posse de determinada parcela da coisa, tudo é de todos.

Consequências Práticas do Condomínio Pro Diviso

O condomínio pro diviso gera a posse para o condômino da parte que lhe cabe:

1. Dá direito às ações possessórias;
2. Pode até gerar usucapião (art. 634/CC).

Se for intentada ação de divisão, o juiz deverá manter o condômino na posse.

Condomínio e Sociedade

Na sociedade, os direitos dos sócios estão inscritos em um contrato social, e no condomínio, os direitos decorrem da simples circunstância de uma coisa pertencer a vários titulares. No mais, a sociedade só surge através do acordo de vontades, e o condomínio resulta não só desse acordo de vontades, como também de outros acontecimentos alheios à vontade dos condôminos, como na herança.

Na sociedade, em falecendo um dos sócios, é prevista sua possível dissolução e liquidação, o que não ocorre com o condomínio, que prossegue com os herdeiros do de cujus. As sociedades são administradas do modo previsto no estatuto, enquanto a administração do condomínio é legal. A sociedade é relação jurídica de natureza pessoal, enquanto o condomínio possui natureza real e obrigacional.

Os Direitos dos Condôminos

Segundo o art. 623/CC, os direitos dos condôminos são:

1. Usar livremente a coisa conforme seu destino, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a divisão, terminando o seu direito onde o do outro condômino começa.
2. Reivindicar a coisa toda de terceiro: art. 1.580, parágrafo único/CC – "Qualquer dos co-herdeiros pode reclamar a universalidade da herança ao terceiro, que indevidamente a possua, não podendo este opor-lhe, em exceção, o caráter parcial do seu direito nos bens da sucessão". A reivindicação abrange toda a universalidade da coisa, e não somente a parcela daquele que demanda em juízo.
3. Alhear ou gravar o bem: se divisível a coisa comum, pode o condômino alheá-la livremente; porém, se indivisível for, o condômino não poderá vender sua parte antes de oferecê-la aos outros consortes (art. 1.139/CC).

Residência, Aluguel e Frutos em Imóvel Comum

Pode um condômino residir no imóvel comum? Deve então pagar aluguel aos demais? Pode ele colher para si os frutos da coisa comum? E se o fizer?

Tal situação pode ocorrer, porém o condômino, nesse caso, em se tratando de imóvel urbano, deverá pagar aluguel aos demais. Também é assegurado aos outros condôminos os direitos inerentes ao domínio e à percepção dos frutos produzidos pela coisa comum (arts. 623, 627 e 638/CC). Se aquele que habita a área comum do imóvel colher os frutos para si ou causar danos, responsabilizar-se-á perante os outros condôminos. Em imóvel rural, o morador de imóvel comum tem direito aos frutos e rendimentos resultantes de seu labor.