Condomínio: Direitos, Deveres e Extinção da Co-propriedade

Conceito e Direitos Fundamentais

O condomínio é a situação jurídica que ocorre quando a propriedade de uma coisa ou direito pertence a várias pessoas. O Código Civil adotou o sistema romano de divisão das quotas ideais sobre o objeto, tomado como uma unidade. Em relação ao seu conteúdo, é essencial distinguir entre os direitos dos condóminos e aqueles correspondentes à sua quota ou quotas.

Em relação à coisa comum, destacam-se os direitos de utilização, fruição e conservação, de não alienação, de defesa em juízo e do crédito, bem como os de alteração e extinção.

No que diz respeito ao uso da coisa comum, cada condómino pode utilizá-la de forma a não prejudicar o interesse da comunidade nem impedir que os outros coproprietários a utilizem conforme o seu direito. Embora o direito de cada proprietário seja limitado à sua quota, a posse da coisa é considerada na sua unidade enquanto indivisa, o que significa que nenhum proprietário pode ser encontrado em situações de posse fracionada ou de uma parte específica da coisa.

No que concerne ao gozo e à conservação, a participação nos benefícios e encargos será proporcional às respetivas quotas. Presume-se a igualdade das quotas dos condóminos até prova em contrário. Assim, qualquer proprietário tem o direito de forçar os restantes participantes a contribuir para a manutenção desse direito ou coisa comum, e só podem ser liberados dessa obrigação aqueles que renunciarem às suas respetivas quotas na propriedade.

Administração da Coisa Comum

Para a administração da coisa comum, as resoluções são aprovadas por maioria de votos. Haverá maioria quando o acordo for feito pelos participantes que representem o maior montante dos interesses que são objeto dessa comunidade. Se não houver maioria ou se o acordo for gravemente prejudicial aos interesses da coisa comum, o juiz, a pedido, poderá nomear um administrador.

Disposição e Extinção do Condomínio

Quanto à forma de disposição da coisa comum, que exige não apenas a maioria, mas um acordo unânime, o Código Civil estabelece que nenhum dos condóminos pode, sem o consentimento dos outros, fazer alterações na coisa comum, ainda que estas pudessem ser vantajosas para todos.

No que respeita à quota dos condóminos: cada um terá a propriedade plena da sua quota e dos seus frutos, podendo, assim, vender, ceder ou hipotecar a sua quota, ou até mesmo substituir outrem na sua utilização, salvo se se tratar de direitos pessoais. No entanto, os efeitos da venda ou hipoteca da quota serão estritamente limitados pela relação que lhe tenha sido atribuída aquando da cessação da comunidade.

Finalmente, a extinção da situação de propriedade comum dá-se pela divisão da coisa comum, mas é preciso distinguir se a coisa é divisível ou indivisível. Relativamente à ação de divisão, o Código Civil estabelece que nenhum proprietário é obrigado a permanecer em comunidade, podendo cada um, a qualquer momento, exigir a divisão da coisa comum.

Contudo, é válida a convenção de manter a coisa indivisa por um período determinado, não superior a 10 anos, prorrogável por igual prazo. Esta convenção é um ato de limitação. A divisão pode ser requerida por qualquer proprietário que tenha capacidade para dispor dos seus bens.

O procedimento para extinguir a situação pode ter duas vias: uma judicial e outra extrajudicial. Na via extrajudicial, os interessados podem solicitar a divisão da coisa comum por meio de árbitros nomeados pelos coproprietários, que determinarão a proporção correta de cada um, evitando possíveis suplementos em dinheiro. Se as partes não chegarem a acordo, o recurso corresponderá aos tribunais. A comunidade, finalmente, termina quando a coisa é indivisível.