Contratos Civis Essenciais: Compra e Venda, Doação e Empréstimo

Contrato de Compra e Venda

O Contrato de Compra e Venda é um dos pilares do direito civil, essencial para a transferência de bens e a satisfação de interesses individuais e sociais.

Importância

Possui grande relevância para a satisfação dos interesses individuais e sociais, sendo a base de inúmeras transações comerciais e civis.

Conceito

É o contrato pelo qual uma pessoa se compromete com a outra a transferir o domínio de uma coisa, mediante o pagamento de um preço em dinheiro.

Natureza Jurídica

É a fonte da obrigação de transferir a propriedade.

Características

• Consensual: Depende apenas da manifestação de vontade das partes.
• Bilateral: Gera obrigações para ambas as partes (vendedor e comprador).
• Oneroso: Ambas as partes obtêm vantagens econômicas.
• Comutativo: As prestações são certas e determinadas no momento da celebração do contrato.

Objeto

O objeto do contrato de compra e venda deve atender a certos requisitos:

• Existência: A compra e venda poderá ter como objeto um bem ainda não existente (venda de coisa futura). Se o bem não vier a existir, o contrato perderá seu efeito.
• Comerciável: O bem deve ser alienável, ou seja, passível de alienação.
• Transferível: O vendedor deve ter a capacidade de alienar e transferir o objeto ao comprador.

Preço

O preço é um elemento essencial do contrato e deve ser:

• Pecuniário: Deve ser expresso em moeda corrente nacional (regra geral).
• Seriedade: Deverá ter correspondência econômica com o objeto, não podendo ser irrisório ou vil.
• Certeza: Deve ser certo ou determinável para não acarretar insegurança ou ausência de comutatividade. A fixação do preço pode ocorrer de diversas formas:
  • Terceiros: A fixação do preço poderá ser delegada a um árbitro avaliador, ou seja, um terceiro.
  • Índices/Taxas: A fixação do preço baseada em índices ou taxas poderá ser escolhida pelas partes.
  • Costume: Prevalecerão os usos e costumes quando o valor do contrato não for expressamente fixado.

Consentimento

O consentimento das partes é fundamental e pode envolver particularidades:

• Outorga Conjugal: No caso de pessoas casadas, haverá necessidade da outorga do outro cônjuge para a alienação de bens imóveis, salvo se o regime for o de separação absoluta de bens.
• Venda entre Cônjuges: Cônjuges, em regra, poderão realizar entre si contrato de compra e venda desde que esses bens sejam excluídos da comunhão.
• Venda entre Ascendente e Descendente: A venda de ascendente a descendente exige o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge do alienante (salvo se o regime for o de separação obrigatória de bens), protegendo a legítima dos herdeiros e evitando negócios simulados.
• Proteção Legal: Em função de certos cargos ou relações jurídicas, algumas pessoas são legalmente impedidas de realizar contratos de compra e venda (ex: tutores, curadores, servidores públicos sobre bens da União, Estados, Municípios).
• Preferência Legal: São situações em que, por determinada relação jurídica, haverá a necessidade de oferecer o bem a uma pessoa específica antes de vendê-lo a terceiros (ex: condômino, inquilino).

Cláusulas Especiais de Compra e Venda

Além das disposições gerais, o contrato de compra e venda pode conter cláusulas especiais que modificam seus efeitos ou estabelecem condições específicas.

Retrovenda

É a cláusula pela qual o vendedor se reserva no direito de reaver, em certo prazo (no máximo 3 anos), o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço convencionado, acrescido das despesas.

• Natureza Jurídica: Condição Resolutiva Potestativa. O vendedor terá amplo direito de reaver a coisa, independentemente da vontade do comprador.
• Recusa do Comprador: Se o comprador se recusar a receber o valor, o vendedor deve consignar o valor em juízo e ajuizar a respectiva ação reivindicatória para reaver a posse da coisa.

Preferência (ou Preempção)

Cláusula pela qual o adquirente tem o dever de oferecer a coisa ao vendedor, caso decida vendê-la novamente. Os prazos para o exercício do direito de preferência são:

• Bens Móveis: 180 dias.
• Bens Imóveis: 2 anos.

• Direito Pessoal: Não pode ser cedido a terceiros.
• Recusa do Vendedor: Se o adquirente não oferecer a coisa ao vendedor e a vender a terceiro, o vendedor poderá ajuizar ação de perdas e danos.

Venda com Reserva de Domínio

Cláusula pela qual se estipula em contrato de compra e venda que o vendedor reserva a propriedade da coisa até o pagamento integral do preço pelo comprador.

• Risco da Coisa: O comprador deve suportar os riscos da coisa desde a tradição (entrega), mesmo que ainda não seja o proprietário.
• Inadimplência: Configurada a mora do adquirente, o vendedor poderá cobrar o que lhe é devido ou também obter a recuperação do bem para aliená-lo a outro comprador.

Doação

A doação é um contrato de natureza gratuita, caracterizado pela liberalidade do doador em beneficiar outra pessoa.

Conceito

É o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra, que os aceita.

Características

• Contratualidade: Aperfeiçoa-se pela manifestação de vontade das partes (doador e donatário).
• Gratuidade: Não há contraprestação por parte do donatário.
• Translativa de Domínio: Transfere o domínio de forma definitiva.
• Contrato Personalíssimo: É feito em razão das características do donatário (intuitu personae).

Espécies de Doação

• Pura e Simples: Não há qualquer condição, termo ou encargo.
• Remuneratória: Feita em retribuição a serviços prestados, mas não exigíveis. Não perde a liberalidade no que exceder o valor do serviço prestado.
• Em Contemplação do Mérito: Deve ter um motivo específico que justifique a liberalidade (ex: mérito do donatário).
• Inoficiosa: Ultrapassa o valor que o doador poderia dispor em testamento no momento da liberalidade, prejudicando a legítima dos herdeiros necessários.
• À Entidade Futura: Perde o efeito se a entidade não for constituída em 2 anos.
• Como Forma de Subvenção Periódica: Extingue-se com a morte do doador.
• Com Cláusula de Reversão: Os bens deverão voltar ao patrimônio do doador se o donatário falecer antes dele.
• Doação Universal: Não pode abranger todos os bens do doador sem reserva de parte ou renda suficiente para sua subsistência.

Revogação da Doação

A doação pode ser revogada em casos específicos, como:

• Ingratidão do Donatário: Nos casos previstos em lei (ex: atentado contra a vida do doador, ofensa física, injúria grave, recusa de alimentos).
• Descumprimento de Encargo: Se a doação for onerosa (com encargo) e o donatário não cumprir a obrigação imposta.

Contrato de Empréstimo

O contrato de empréstimo se divide em duas modalidades principais: comodato e mútuo, diferenciando-se pela natureza do bem emprestado.

Comodato

É o contrato de empréstimo de coisas não fungíveis, que devem ser restituídas no final do contrato. O comodante entrega um bem infungível para ser usado temporariamente pelo comodatário.

Características do Comodato

• Contrato Real: Aperfeiçoa-se com a entrega da coisa.
• Gratuidade: É essencialmente gratuito, não havendo contraprestação pelo uso.
• Informalidade: Não exige forma especial para sua validade.
• Pessoalidade: Geralmente é feito em razão da pessoa do comodatário (intuitu personae).
• Infungibilidade: O objeto do contrato deve ser um bem infungível (que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade).
• Inconsumível: O bem não pode ser consumido pelo uso.
• Temporário: Possui prazo determinado ou indeterminado para sua duração.

Obrigações do Comodatário

• Conservação do Bem: Deve guardar e conservar a coisa como se sua fosse.
• Destinação: Utilizar o bem de acordo com o contrato ou sua natureza.
• Responder pela Mora: Arcar com os prejuízos decorrentes do atraso na restituição.
• Restituição da Coisa: Devolver o bem ao comodante ao final do prazo ou quando solicitado.

Obrigações do Comodante

• Garantir o Uso: Assegurar o uso pacífico do bem pelo comodatário.
• Despesas Extraordinárias: Arcar com as despesas extraordinárias e necessárias para a conservação do bem.

Extinção do Contrato de Comodato

• Rescisão/Culpa: Por descumprimento das obrigações por uma das partes.
• Termo/Finalidade: Pelo término do prazo ou da finalidade para a qual foi concedido.
• Renúncia: Pela renúncia do comodatário ao direito de uso.
• Perecimento: Pela destruição ou perda do bem.

Mútuo

É o contrato de empréstimo de coisas fungíveis, em que o mutuário se obriga a restituir ao mutuante o que dele recebeu em gênero, qualidade e quantidade.

Pode ser gratuito ou oneroso (com juros); Civil ou Mercantil.

Características do Mútuo

• Temporário: Possui um prazo para a restituição.
• Fungibilidade: O objeto do contrato é um bem fungível (que pode ser substituído por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade).
• Translativo de Domínio: Transfere a propriedade do bem emprestado ao mutuário.
• Restituição: O mutuário deve restituir coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.

Mútuo Feito a Menor de Idade

A lei protege o incapaz, não podendo o mutuante reaver o valor mutuado, exceto nas seguintes situações:

• Ratificação: Se o mútuo for ratificado pelo representante legal do menor.
• Alimentos: Se o valor for empregado em benefício de seus alimentos.
• Bens Particulares: Se o menor tiver bens particulares suficientes para o pagamento.
• Benefício: Se o menor obtiver benefício com o mútuo.
• Dolo: Se o menor agiu com dolo para obter o empréstimo.