Contratos de Locação: Guia Completo (Art. 565 a 578)

Contratos de Locação (Art. 565 a 578)

A) Características

1) Bilateral e oneroso - Envolve prestações recíprocas; ambas as partes obtêm proveito que advém de um sacrifício.
2) Comutativo - Aperfeiçoa-se com o acordo dos contraentes.
3) Forma livre - Normalmente não se exige forma especial.
4) Trato sucessivo (execução continuada) - Prestações prolongam-se no tempo.
Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem transmissão da propriedade.

B) Objeto

1) Imóvel ou móvel; recai sobre o principal ou acessórios (alugar um apartamento com ou sem mobiliário).
2) Infungível; se fungível, será mútuo. Admite-se a fungibilidade: garrafas de vinho ou cestas de frutas usadas como ornamentação em uma festa e devolvidas após o evento (uso cedido ad pompam vel ostentationem).
3) Os bens inalienáveis podem ser objeto de locação (ex.: bem de família).

C) Preço (aluguel ou remuneração)

Importância em dinheiro ou outro bem pactuado, que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa. Se for gratuito não há locação, mas comodato. Sendo irrisório, há empréstimo dissimulado. Se o locatário não pagar, a cobrança pode ser feita judicialmente, havendo motivo para rescisão contratual.

D) Prazo

Sempre temporário, determinado ou não. Pode ser vitalício, mas nunca perpétuo. Havendo prazo estipulado, o locador não pode reaver a coisa alugada antes do vencimento, salvo se ressarcir o locatário pelas perdas e danos resultantes. Nesse caso, o locatário tem direito de retenção do bem até o pagamento da indenização. O locatário pode devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato de forma proporcional ao tempo que resta para o fim da locação (artigos 571 e 572). Se o valor for excessivo, o juiz pode reduzi-lo.
A locação por tempo determinado cessa findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse, sem oposição do locador, presume-se prorrogada sem prazo determinado (artigos 573 e 574).

E) Particularidades

1) Alienada a coisa durante a locação, o adquirente não é obrigado a respeitar o contrato, a não ser que este contenha cláusula de sua vigência em caso de alienação e conste do Registro de Imóveis (artigo 576).
2) Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação por tempo determinado a seus herdeiros (artigo 577).
3) Na dúvida quanto à interpretação do contrato, prevalece a mais favorável ao locatário.

F) Locador

1. Direitos

1) Receber pagamento do aluguel.
2) Exigir garantia do locatário.
3) Mover ação de despejo nos casos permitidos.
4) Autorizar (ou não) a sublocação ou a cessão de locação.
5) Pedir revisão judicial do aluguel.

2. Deveres

1) Entregar a coisa ao locatário, com os acessórios, em estado de servir ao uso a que se destina e assim mantê-la, salvo cláusula expressa.
2) Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa.
3) Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros. Tanto o locador como o locatário possuem legitimidade para ingressar com ações possessórias.
Indenizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de boa-fé.