Demarcação, Comunidade de Bens e Domínio Eminente

Demarcação e Estabelecimento de Limites

A demarcação deve ser feita em conformidade com os títulos de cada proprietário e, na sua ausência, pela posse do vizinho ou por outro procedimento legalmente estabelecido.

Se qualquer um destes meios puder efetuar a demarcação, o terreno será distribuído uniformemente. Se os títulos dos vizinhos confinantes indicarem um espaço maior ou menor, que inclua a propriedade da terra como um todo, o aumento ou redução devem ser distribuídos proporcionalmente. Este procedimento é justificado pela legislação que regula os julgamentos em que o valor da propriedade para determinar a alçada era superior a 3000 €.

Comunidade e Condomínios

Os artigos 392 a 406 regulam a propriedade da comunidade. O artigo 392 estabelece: "quando há participação da comunidade de uma coisa ou direito que pertence a várias pessoas em situação indivisa". Na ausência de um contrato ou de princípios fundamentais, uma comunhão de bens é regida pelas disposições deste título. A comunidade é o gênero e a espécie de propriedade. O primeiro pode incidir sobre todos os tipos de direitos de propriedade, enquanto o segundo recai apenas sobre certas coisas específicas que são objeto de propriedade.

A comunidade existe quando o direito deve ser comum a várias disciplinas, podendo ser:

• Singular ou Universal: no que se refere a determinados direitos exclusivos de passagem ou como uma herança.
• Convencional ou Incidental: de acordo com os participantes que a formaram numa base voluntária, ou que surgiu por meio de encaminhamento de outra realidade, como a sucessão hereditária em favor de vários herdeiros, ou confusão ou mistura de bens móveis.
• Regular ou Forçada: sendo original e caracterizada pela regra de indivisão.

Tipos de Comunidade: Romana e Germânica (Mão Comum)

A comunidade romana (primeira) e a comunidade germânica (também chamada de mão comum).

Na primeira, os sujeitos coproprietários estão unidos pela unidade da coisa, havendo um interesse de capital próprio. Na segunda, há um vínculo pessoal entre os parceiros que tem sido subordinado ao relacionamento real.

Na primeira, os coproprietários são titulares de uma quota que representa a extensão do seu direito de dispor livremente. Na segunda, a relação pessoal ou familiar é entre os sujeitos e exclui a substituição gratuita de qualquer um deles, o que impede a existência de quotas transacionáveis. Embora a vontade destes participantes seja diferente, os acordos devem ser adotados em mão comum.

Direitos em Relação à Coisa Comum

Os direitos em relação à coisa comum incluem:

• Uso, gozo e conservação da coisa comum;
• Administração;
• Defesa jurídica;
• Alteração e eliminação.

Em relação ao uso, o artigo 394 dispõe que: "cada coproprietário pode servir-se das coisas comuns, desde que as utilize de acordo com o seu destino, de forma a não prejudicar os interesses da comunidade, ou impeça os seus coproprietários de usá-lo". Embora o direito de cada proprietário seja limitado a uma quota indivisa, não é estranho à propriedade do imóvel tomado como uma unidade, durante a duração do indiviso, com o resultado de que nenhum proprietário pode ter uma situação precária em relação à coisa comum ou parte dela. Com este objetivo, o artigo 393 estabelece que os benefícios e os encargos devem ser proporcionais às suas quotas. Presume-se que as quotas são iguais até prova em contrário. Todos os coproprietários têm o direito de forçar os participantes a contribuir para o custo de manutenção da coisa comum e só podem ser isentos da obrigação se renunciarem à parte que lhes pertence no domínio.

Para a administração da coisa comum, as resoluções são aprovadas por maioria, conforme definido no artigo 398 do nosso Código Civil. Diz-nos que, para o melhor aproveitamento e administração da coisa comum, serão obrigatórias as resoluções aprovadas pela maioria dos membros. A maioria só se verifica quando o acordo é tomado pelos participantes que representam a maior quantidade de interesse (quota) que é objeto dessa comunidade.

Em relação aos direitos dos investidores sobre a sua quota, o artigo 399 do Código Civil estabelece que cada proprietário terá a propriedade plena da sua parte, assim como os frutos que lhe correspondem. Portanto, pode alienar, ceder ou hipotecá-la, e até mesmo trocá-la por outra na sua utilização, salvo se forem direitos pessoais.

O efeito da venda e hipoteca, em relação aos coproprietários, limita-se à parte atribuída na divisão após a extinção da comunidade.

Finalmente, a posse extingue-se quando se procede à divisão da coisa comum, mas é necessário distinguir se algo é divisível ou indivisível.

Domínio Eminente (Expropriação)

É um ato de direito público pelo qual o Estado, ou uma entidade que o represente, adquire uma propriedade após o pagamento de indemnização.

Para o registo de domínio eminente, é necessário:

1. Uma declaração de utilidade pública ou interesse social.
2. Um acordo entre a administração e o cidadão.
3. Um preço justo.
4. O pagamento da compensação.

A documentação básica e o processamento de um registo dessa natureza exigem:

1. Um projeto básico que deve ser ordenado por uma autoridade superior e escrito por um técnico competente na matéria. O projeto deve conter:
   1. A memória descritiva do objeto que se deseja alcançar, com a sua localização, enumeração e análise das possíveis alternativas, a escolha e a justificativa da escolha mais adequada, descrição das peças que ela contém e cálculos de suporte.