Direito de Propriedade e Usucapião no Direito Civil Brasileiro

Definição Indireta: Art. 1.228 do Código Civil

Poder jurídico atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo de forma plena e dentro dos limites estabelecidos em lei, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o possua ou detenha.

Características da Propriedade

• Direito real por excelência, eixo em torno do qual gravita todo o Direito das Coisas.
• Garantia constitucional submetida a intenso processo de relativização: função social da propriedade. Significa que, não obstante constitua garantia constitucional, a propriedade vem sofrendo atenuação e sendo debatida, pois não pode ser exercida de forma absoluta devido ao princípio da função social.

Distinção: Propriedade x Domínio

Para a maior parte da doutrina, são sinônimas; todavia, para outra parte, há uma diferença, onde o domínio recai sobre bens corpóreos.

Elementos Constitutivos da Propriedade

Direito de Usar

Faculdade reconhecida ao proprietário de servir-se da coisa e de utilizá-la da forma que entender mais conveniente.

Direito de Gozar ou Usufruir

Está relacionado à distinção entre bem principal e acessórios, abordada na Parte Geral do Código Civil.

Faculdade de perceber os frutos naturais ou civis da coisa e de aproveitar economicamente de seus produtos; nisto consiste o direito de gozar e usufruir.

Direito de Dispor

O poder de transferir a coisa a terceiro, seja a título oneroso ou gratuito.

Direito de Reaver

Reivindicá-la de quem injustamente a possua ou detenha.

Propriedade Plena x Propriedade Limitada

Quando temos o "GRUD" (Gozar, Reaver, Usar, Dispor), temos a propriedade plena em mãos de uma única pessoa. Se ocorrer o desmembramento desses poderes entre pessoas diversas, a propriedade se diz limitada, por exemplo, em um contrato de locação.

Características da Propriedade (Art. 1.231, CC)

Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.

A propriedade é exclusiva porque a mesma coisa não pode pertencer a mais de uma pessoa simultaneamente. No condomínio, cada proprietário é dono de sua cota-parte ou fração ideal, que constitui um objeto único e exclusivo, não se chocando com o direito do outro.

Plena e Exclusiva

Irrevogável ou Perpétua

Perpétua: Nesse sentido, ela não se extingue pelo não uso da coisa. Contudo, a propriedade tem fim quando o proprietário falece ou em outras situações que a extinguem, como a alienação do bem (cessão da propriedade). Também pode chegar ao fim por alguma causa prevista em lei, como a desapropriação no Direito Administrativo ou a usucapião.

Da Aquisição da Propriedade Imobiliária

• Distinção entre bens móveis e imóveis, inclusive no que diz respeito aos modos ou formas de aquisição da propriedade.
• Tradição do nosso direito: maior relevância reconhecida aos bens imóveis.

Modos de Aquisição da Propriedade Imóvel

• Usucapião, registro do título e acessão (Arts. 1.238 a 1.259, CC).
• Direito hereditário (Art. 1.784, CC).

Classificação dos Modos de Aquisição da Propriedade Imobiliária

Quanto à Causa

1. Originário: Não há transmissão da propriedade de um sujeito para outro; o sujeito se torna dono da coisa por fazê-la sua.

Exemplos: usucapião, acessão. Nesta modalidade, não há relação entre pessoas, somente do possuidor direto com a coisa.

2. Derivado: Resulta de relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente (exemplo: compra e venda, doação, etc.).

O sujeito transmite a propriedade para outro; há uma relação negocial entre pessoas.

Quanto ao Objeto

1. A Título Singular: Transmissão de um bem individualizado/determinado.

Objeto determinado, ocorre por atos inter vivos.

2. A Título Universal: Transmissão de uma universalidade de bens (patrimônio).

Todo aquele complexo de bens, ocorre em decorrência da morte, mas deve atingir todo o patrimônio do falecido.

Da Usucapião

Noções Introdutórias

• Prescrição Aquisitiva x Prescrição Extintiva: O tempo interferindo na aquisição e na extinção de direitos. Institutos e súmulas (Art. 1.244, CC).

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

Se eu, possuidor, passo a exercer a posse e essa posse se prolonga durante um tempo, ao final disso me torno dono. Se o proprietário do imóvel cuja posse eu passei a exercer for uma criança de 5 anos, por exemplo, ela pode ser proprietária, pois tem capacidade de direito. Neste caso, não posso requerer a prescrição, pois não corre prescrição contra os absolutamente incapazes.

Conceito e Fundamento da Usucapião

• Modo originário de aquisição da propriedade (pois não há relação pessoal, ou seja, a posse é adquirida diretamente) e de outros direitos reais suscetíveis de exercício continuado (exemplo: servidões e usufruto). Podem ser adquiridos pela usucapião pela posse prolongada e tempo, aliada a outros requisitos estabelecidos em lei.
• Funda-se no princípio da utilidade social.

Espécies de Usucapião

Usucapião Extraordinária (Art. 1.238, CC)

• Prazo de 15 anos.
• Dispensa o justo título e a boa-fé.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Trata-se da usucapião extraordinária; essa modalidade de usucapião independe dos requisitos de justo título e boa-fé, ou seja, não há necessidade de justo título e boa-fé.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

O prazo do caput pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo (explorar atividade econômica). Dispensa o justo título e a boa-fé.

Usucapião Ordinária (Art. 1.242, CC)

• Modelo padrão de usucapião.
• Posse por 10 anos, aliada ao justo título e boa-fé.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Aqui o prazo é de 10 anos, exigindo os dois requisitos. Já na usucapião extraordinária, dispensa-se os dois requisitos, mas o prazo é maior. A usucapião ordinária visa favorecer o possuidor com justo título, mas amplia o prazo prescricional.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Requisitos:

• Posse de 10 anos.
• Justo Título.
• Boa-fé.

Usucapião Especial Rural ou Pro Labore

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

(Art. 1.239, CC, similar ao caput do Art. 191, CF)

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Requisitos:

• Posse de 5 anos.
• Área rural não superior a 50 hectares.
• Área utilizada pelo possuidor como moradia e tornada produtiva pelo usucapiente ou de sua família.
• O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• O instituto favorece a família, tal como prevista no Art. 226, CF.
• A pessoa jurídica não pode requerer a aquisição da propriedade por meio da usucapião especial rural.

Usucapião Especial Urbana ou Pro Moradia

• Arts. 183, CF e 1.240, CC.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A famosa usucapião especial urbana ou pro moradia, prevista neste artigo da CF, é transcrita no Art. 1.240 do CC.

Requisitos:

• Posse ininterrupta pelo período de 5 anos.
• Imóvel urbano com área não superior a 250 m², utilizado para o fim de moradia (o limite é 250 metros quadrados).
• O usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.
• O instituto não favorece a pessoa jurídica. (Devido à pessoa jurídica não preencher os requisitos.)

Observações sobre a Área do Imóvel Usucapiendo:

O imóvel deve estar na zona urbana. É necessário verificar o zoneamento da prefeitura.

A metragem de 250 m² abrange tanto a área do terreno quanto a construção, estando proibido que uma ou outra ultrapasse o limite em questão. Cabe destacar que não se soma a área construída à área do terreno.

Requisitos Gerais da Usucapião

Requisitos necessários à aquisição da propriedade imóvel pela usucapião:

• Coisa hábil.
• Posse.
• Decurso do Tempo.
• Justo Título.
• Boa-fé.

A Sentença Constitui Requisito para a Aquisição da Propriedade pela Usucapião?

Não constitui pressuposto. Se os cinco requisitos forem preenchidos, a propriedade do imóvel já está adquirida; o possuidor já se tornou proprietário. A sentença de usucapião é declaratória, apenas declara o direito já existente.

Anotações: Os dispositivos (Arts. 1.242 e 1.238) mencionam que, preenchidos os requisitos, o possuidor poderá requerer ao juiz que declare a propriedade por sentença para registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Análise dos Pressupostos da Usucapião

Coisa Hábil

Coisa suscetível de ser adquirida pela usucapião. Nem todos os bens têm essa aptidão, por exemplo: os bens fora do comércio (também chamados de bens indisponíveis, que se dividem em 3 categorias: naturalmente, legalmente e pela vontade humana) e os bens públicos.

• É necessário que a coisa seja suscetível de aquisição pela usucapião.
• Bens que não podem ser adquiridos pela usucapião: bens fora do comércio e bens públicos.

Bens Fora do Comércio ou Indisponíveis

• Naturalmente Indisponíveis: O ar atmosférico, os oceanos.
• Legalmente Indisponíveis: Resulta diretamente da lei. A lei proíbe, por exemplo: os bens pertencentes aos incapazes, os direitos da personalidade, os órgãos do corpo humano.
• Indisponíveis pela Vontade Humana (podem ser adquiridos pela usucapião): Resulta da vontade da pessoa (ato ou negócio jurídico). Referimo-nos aos atos jurídicos e negócios jurídicos gravados com cláusulas restritivas, como inalienabilidade e impenhorabilidade.

• A inalienabilidade decorrente de ato jurídico não tem força de subtrair o bem gravado da usucapião.

Bens Públicos não Podem Ser Adquiridos pela Usucapião

• Art. 2º, Decreto 22.785/33.
• Art. 200, Decreto-Lei 9.760/46.
• Arts. 183 e 191 da CF/1988.
• Art. 102, CC.
• Súmula Nº 300, STF.

Assim, somente podem ser objeto de usucapião os bens do domínio particular.

Pressupostos da Usucapião (Continuação)

Posse

A posse, para levar à aquisição da coisa, deve manifestar-se através de algumas características:

Posse ad usucapionem

É a posse que conduz à aquisição do imóvel pela usucapião.

Para conduzir à aquisição da propriedade imóvel, a posse deve revestir-se das seguintes características:

• Ser exercida com ânimo de dono: Deve ter o ânimo de dono. Exemplo: o locatário não tem ânimo de dono, e jamais poderá reclamar a propriedade pela usucapião, devido a não ter o ânimo de dono. Se, expirada a locação e vencido o contrato, o locatário não devolve o imóvel ao proprietário e este não o requer, pode ocorrer a inversão da posse, levando à usucapião.
• Posse mansa e pacífica: É a posse exercida sem oposição de quem tem legítimo interesse, ou seja, do proprietário da coisa. A interferência de terceiros não modifica esta modalidade de posse.
  • Sem oposição do proprietário.
  • Oposição: Medidas judiciais. Providências de natureza extrajudicial não caracterizam oposição suscetível de afetar o exercício pacífico da posse.

Só caracterizam medidas de oposição as providências de natureza judicial, como a propositura de ação de reintegração de posse.

• Posse contínua:
  • Posse ininterrupta, exercida sem intervalos.

Exemplo: na usucapião ordinária, se o sujeito usucapiente exerceu posse por 3 anos, afastou-se por dois anos e depois de dois anos volta a exercer a posse, ela terá intervalos e não levará à usucapião. A posse deve ser contínua, sem interrupção.

• Em caso de esbulho, o possuidor usucapiente deve buscar reaver a posse imediatamente, por sua própria força (se possível) ou mediante a propositura de ação de reintegração, a fim de que não fique caracterizada a interrupção.

Aqui, se o ato for praticado por terceiro, o possuidor deve imediatamente reaver a posse com a autotutela possessória (por sua própria força) ou através da propositura de uma reintegração de posse.

Decurso do Tempo

• A posse há de ser exercida por determinado período de tempo previsto em lei.

Exemplo: usucapião extraordinária: 15 anos.

O menor prazo é de 2 anos (Art. 1.240-A, CC) – nova modalidade de usucapião pro família: quando, na constância do casamento, um dos cônjuges abandona o lar comum e o outro utiliza o imóvel por 2 anos, adquire a propriedade de todo o imóvel.

• Variados prazos de prescrição aquisitiva.
• Há decisões judiciais no sentido de que o tempo decorrido entre a propositura e o julgamento de ação de usucapião pode ser levado em consideração no cômputo do prazo.
• Os prazos são contados em dias e não por horas.

Justo Título

• Observação: Justo título possui caráter defeituoso, apesar de ser formalmente perfeito. Esse defeito retira a aptidão para transmitir a propriedade.
• Título que seria hábil para transmitir a propriedade e a posse da coisa imóvel se não contivesse um vício ou defeito impeditivo dessa transmissão.
• Exemplos: Escritura outorgada por indivíduo relativamente incapaz sem assistente.
• Título formalmente perfeito, que provoca no adquirente a crença de que adquiriu legitimamente a coisa de que tem posse.
• O vício não deve ser de forma nem constituir nulidade absoluta (somente a nulidade relativa não impede a usucapião ordinária).
• No justo título, o defeito não pode ser formal.

Boa-fé

• Ignorância ou desconhecimento do possuidor acerca do vício ou obstáculo que o impede de adquirir a propriedade.
• Erro de fato.
• A boa-fé costuma manifestar-se atrelada ao justo título, embora constitua realidade jurídica autônoma.
• Observação: Art. 1.201, parágrafo único: o justo título acarreta presunção de boa-fé.