Direito de Vizinhança e Direitos Reais: Guia Jurídico

Direito de Vizinhança

O Direito de Vizinhança compreende os direitos relativos ao uso nocivo da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, limites entre prédios, direito de construir e direito de tapagem. Trata-se de um conjunto de normas que têm por fim harmonizar os conflitos de concorrência entre proprietários e vizinhos, respeitando o convívio social.

• Responsabilidade civil: Dever de indenizar em razão de um dano causado por um ato ilícito, pelo descumprimento de um contrato ou pela prática de um ato lícito que a lei prevê expressamente.
• Propter rem: Aquela em que o devedor, por ser titular de um direito, se obriga a cumprir uma prestação.

Uso Anormal da Propriedade

Protege tanto o proprietário quanto o possuidor. Pode se dar de três maneiras:

• Ofensa à segurança: Qualquer ato que possa comprometer a estabilidade do prédio ou dos moradores, tanto pessoal quanto dos bens;
• Ofensa ao sossego: Ruídos exagerados que violem a esfera interna do prédio;
• Ofensa à saúde: Emanações de gases tóxicos, exalações fétidas ou poluição de águas pelo lançamento de resíduos.

Árvores Limítrofes

São espécies de limitações legais à propriedade que preveem situações entre terrenos vizinhos:

• Na linha divisória: Bem comum de uso de ambos os prédios conflitantes; os frutos são compartilhados pela metade.
• Tronco no outro imóvel: Ainda pertencerá ao seu proprietário original, mesmo que galhos e raízes invadam a propriedade alheia. Contudo, o vizinho "invadido" poderá cortar o que ultrapassar o limite do seu terreno.
• Frutos: Se caírem naturalmente, pertencerão ao dono do terreno onde caíram. Frutos e galhos que apenas ultrapassem a linha divisória (sem cair) pertencem ao dono da árvore.

Passagem Forçada

Direito assegurado ao proprietário do imóvel que não tem acesso à via pública, fonte ou porto. Quem sofrer o ônus da passagem terá direito a uma indenização a ser paga pelo dono do prédio encravado, sendo este um direito decorrente de lei.

Passagem de Cabos e Tubulações

O proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública em favor de propriedades vizinhas, quando não for possível fazer de outro modo ou quando for excessivamente oneroso.

O proprietário prejudicado poderá exigir que a instalação seja feita de forma menos gravosa e onerosa, podendo removê-la às suas custas, se necessário. Terá direito a indenização.

Das Águas

O dono ou possuidor do prédio inferior é aquele que recebe, por fluxo natural, as águas do prédio superior, sendo obrigado a receber tais águas e não podendo negar o curso natural ou obstruir este regular fluxo.

Limites entre Prédios e Direito de Tapagem

Limites entre prédios: Visa proteger o patrimônio; o proprietário do bem imóvel poderá demarcar sua área através de cercas divisórias, seja o imóvel urbano ou rural.

Direito de tapagem: É o poder do proprietário de cercar, valar ou murar seu imóvel. Há uma presunção iuris tantum (relativa) de que esses elementos pertencem em comum aos proprietários confinantes. Se o tapume for construído por apenas um dos confinantes, ele será o dono.

Direito de Construir

A construção não pode invadir área alheia, salvo quem construir primeiro, que pode invadir o terreno ou construção até a metade da espessura da parede divisória.

Direitos Reais sobre Coisas Alheias

Direitos Reais de Gozo, Uso e Fruição

• Enfiteuse: Direito real em contrato perpétuo, alienável e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, contra o pagamento de uma pensão anual certa e invariável.
• Superfície: Direito de concessão ou uso de superfície.
• Direito Real de Laje: Ocorre quando o proprietário de uma construção-base permite que um terceiro realize uma construção acima ou abaixo do seu imóvel, podendo ser residencial ou não.
• Servidão: Direito real constituído em favor de um prédio dominante sobre outro denominado serviente, pertencentes a donos diversos.
• Usufruto: Direito real de usar e gozar temporariamente de uma coisa alheia. O usufrutuário tem o direito de uso e gozo, enquanto o nu-proprietário detém a substância da coisa, mas com uso e gozo limitados.

Classificação da Servidão

1. Servidões urbanas: Estabelecidas para utilidade direta de edifícios (independente da localização).
2. Servidões rústicas: Ligam-se ao solo, como aquedutos e servidões de trânsito.
3. Servidões positivas: Conferem ao dono do prédio dominante o direito de praticar atos no serviente (ex: servidão de trânsito).
4. Servidões negativas: Impõem ao dono do prédio serviente o dever de não praticar determinado ato.
5. Servidão contínua: Exercida independentemente de ato humano.
6. Servidão descontínua: O exercício depende de ato do proprietário do prédio dominante.
7. Servidões aparentes: Revelam-se por sinais visíveis ou obras exteriores.
8. Servidões não aparentes: Não são visíveis exteriormente.
9. Servidões acessórias: Meios necessários para a conservação e uso da servidão.

Direito Real de Uso

Conhecido como "usufruto anão". É possível servir-se da coisa e receber os frutos necessários para as necessidades pessoais e da família, aferidas de acordo com sua condição social e o lugar em que viver.

Direito do Promitente Comprador

Contrato pelo qual as partes se comprometem a levar a efeito o contrato definitivo de compra e venda.

Direitos Reais de Garantia

Confere ao credor a pretensão de obter o pagamento de uma dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação.

• Remição do penhor e da hipoteca: Liberação da coisa gravada mediante pagamento ao credor.
• Penhor: Direito real onde o devedor ou terceiro transfere ao credor a posse de uma coisa móvel em garantia do débito. A coisa dada em penhor é dita empenhada ou apenhada.
• Hipoteca: Direito real de garantia sobre um bem imóvel que continua em poder do devedor. Assegura ao credor o pagamento de uma dívida.
• Anticrese: Ocorre quando o devedor entrega um imóvel ao credor, cedendo-lhe o direito de percepção dos frutos e rendimentos para compensar uma dívida.