Direito de Vizinhança: Passagem Forçada e Servidões

Da passagem forçada

Deve seguir o princípio da menor onerosidade: cede a passagem quem demandar menor esforço e custo, aplicando-se também o princípio da função social.

O imóvel encravado deve indenizar aquele que ceder a passagem; este é obrigado a ceder para que seja possível a locomoção do encravado. Se não conceder, o encravado tem direito a propor ação de passagem forçada.

Obrigação propter rem: a obrigação de tolerar a passagem forçada acompanha a coisa, sendo obrigação angulatória. Portanto, se o imóvel ficou encravado, sem acesso à via pública, após haver sido alienada parte dele, o próprio adquirente para quem foi efetuada a venda deve suportar a passagem.

Para este instituto, não é necessário constar na matrícula; basta constar em algum instrumento em separado, podendo até constar em recibo.

Das servidões (arts. 1379 a 1389)

As servidões estão presentes entre os direitos reais de gozo ou fruição.

O prédio dominante é aquele que tem a servidão a seu favor, e o prédio servente é aquele que serve ao outro em detrimento do seu domínio.

É possível originar a servidão por contrato — inter vivos ou causa mortis —, por testamento devidamente registrado no CRI, ou até mesmo pela usucapião ordinária da servidão.

A ação cabível é a ação confessória.

A indenização ao servente é facultativa, desde que acordada de forma justa entre as partes.

O prédio dominante é responsável pelas obrigações, salvo disposição em contrário no título (art. 1381).

O dono do prédio dominante pode ingressar com ação possessória contra o servente por causar perturbações (art. 1383).

Se houver alguma alteração, o servente é responsável, inclusive financeiramente (art. 1384).

Se a servidão foi constituída para um objetivo específico, não pode ser ampliada para outro fim. Por exemplo: se a passagem é destinada a pessoas, não pode ser ampliada para o tráfego de trens. Se for destinada a veículos, a instalação de uma empresa de açúcar e álcool pode, em razão da atividade, justificar sua expansão para trens (art. 1385).

Classificação

1. Quanto à natureza dos prédios envolvidos:
   1. Rústica: é a que ocorre no espaço rural;
   2. Urbana: é a que ocorre na área urbana.
2. Quanto à conduta das partes:
   1. Positiva: exercida por ato comissivo (servidão de passagem);
   2. Negativa: exercida por ato omissivo (ex.: não construir prédio que obstrua a vista do mar).
3. Quanto ao modo de exercício:
   1. Contínua: exercida independentemente de ato humano (ex.: garantia de luz solar);
   2. Descontínua: depende da atuação humana de forma sequencial.
4. Quanto à forma de exteriorização:
   1. Aparente: é a que se evidencia no plano real (ex.: servidão de pastagem);
   2. Não aparente: é a que não se evidencia no plano real (ex.: vedação de construir).