Direitos e Deveres na Locação Urbana (Lei 8.245/91)

Locador

Direitos

• Receber pagamento do aluguel.
• Exigir garantia do locatário.
• Mover ação de despejo nos casos permitidos.
• Autorizar (ou não) a sublocação ou a cessão de locação.
• Pedir revisão judicial do aluguel.

Deveres

• Entregar a coisa ao locatário, com os acessórios, em estado de servir ao uso a que se destina e assim mantê-la, salvo cláusula expressa.
• Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa.
• Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros. Tanto o locador como o locatário possuem legitimidade para ingressar com ações possessórias.
• Indenizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de boa-fé.

Locatário

Direitos

• Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel.
• Direito de retenção no caso de benfeitorias úteis e necessárias feitas com consentimento do locador.
• Preferência na aquisição no caso de alienação do imóvel.

Deveres

• Servir-se da coisa apenas para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela e tratá-la como se fosse sua.
• Pagar pontualmente o aluguel; faltando ajuste do prazo, segundo os costumes do lugar.
• Finda a locação, restituir a coisa no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso.

Locação de Imóvel Urbano (Lei 8.245/91)

O Código Civil (Art. 2.036) não afastou a aplicação da Lei 8.245/91 para as locações urbanas. No entanto, a lei especial não tem incidência sobre:

• Imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, suas autarquias e fundações.
• Vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos.
• Espaços destinados à publicidade (outdoors).
• Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados.
• Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Características da Locação Urbana

• Havendo mais de um locador ou locatário, entende-se que são solidários, se o contrário não se estipulou (Art. 2º).
• Pode ser fixado por qualquer prazo. Igual ou superior a dez anos, exige-se outorga conjugal (Art. 3º).
• A ação do locador para reaver o imóvel é sempre despejo, que pode ser cumulada com cobrança de aluguéis (Art. 5º).
• É livre a convenção do aluguel, sendo vedada sua estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Os índices e a periodicidade dos reajustes são previstos em legislação específica (Art. 17). Pode ser revisto judicialmente a cada três anos, a partir do último contrato (Ação Revisional de Aluguel – Arts. 18 e 68 a 70).
• Se o bem for apartamento, o locatário pode votar nas assembleias que não envolvam despesas extraordinárias de condomínio, caso o locador a elas não compareça (Art. 24, § 4º, Lei 4.591/64).