Direitos Reais sobre Coisa Alheia: Guia Completo

Superfície

Substitui a enfiteuse. É a concessão do direito de construir ou plantar em terreno próprio, afastando os princípios que regem a acessão industrial.

• Constituição (Art. 1.369 CC): Escritura pública, sentença ou testamento, com registro no Cartório de Registro de Imóveis.
• Poderes do superficiário: Construção, fruição, hipotecar e transferir (inclusive aos legatários). Observar o direito de preferência entre os contratantes. É um direito real oponível erga omnes com prerrogativa de sequela.
• Gratuidade ou onerosidade: Valor à solarium ou cânon superficiário; encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel; despesas de conservação e manutenção; indenização ao superficiário pela incorporação feita.
• Deveres do superficiário: Conservação e manutenção; pagamento das despesas relativas ao imóvel; dar destinação adequada; devolução ao término do prazo avençado, aplicando-se as regras da acessão industrial.
• Extinção: Prazo, desvio de uso, desapropriação (indenização proporcional aos direitos do superficiário e do proprietário), renúncia, confusão ou perecimento.

Uso

Concessão de extrair de coisa alheia as utilidades exigidas pelas necessidades do usuário e de sua família. Os demais frutos serão restituídos ao proprietário do imóvel (usufruto anão).

• Direitos do usuário: Extrair da coisa os frutos necessários às suas necessidades e às de sua família; administrar e tornar a coisa proveitosa para si.
• Deveres do usuário: Conservar e zelar pela coisa; permitir a vigilância dos proprietários; não alterar o uso destinado; restituir a coisa ao final do prazo pactuado.
• Características: Sobre bens móveis ou imóveis, temporário, indivisível, incessível e personalíssimo.

Habitação

Direito real limitado que concede apenas o uso de imóvel para residência ou moradia.

• Constituição: Escritura pública e registro em Cartório de Registro de Imóveis.
• Características: Destinação para residência, incessível, temporário, gratuito e indivisível.
• Direitos do habitador: Morar com sua família no imóvel; acesso aos remédios processuais de proteção à posse; gratuidade.
• Obrigações do habitador: Guarda e conservação do bem; pagamento das despesas ordinárias e dos impostos incidentes; não alugar ou emprestar; restituição ao final do lapso pactuado.

Usufruto

Direito real de fruição da coisa alheia (terceiro), transitório ou temporário, onde a propriedade é conservada por terceiro sem alterar sua substância. São direitos personalíssimos e inalienáveis (Art. 1.393): ius utendi e ius fruendi.

• Características: Direito real sobre coisa alheia; uso e fruição com o usufrutuário; direito de disposição com o nu-proprietário; não alterar a substância (desfigurar ou alterar destinação); divisibilidade ou cousufruto; alcança os acessórios.
• Natureza Jurídica: Direito real; deve ser transcrito no Registro Imobiliário (Art. 1.391); há direito de sequela; aplicáveis as ações possessórias.
• Objeto: Bens singulares ou universais, móveis ou imóveis, principais e acessórios. Bens não consumíveis (Art. 1.393): restituição em quantidade, qualidade e gênero ou equivalente em valores.
• Formas de aquisição: Negócio jurídico gratuito ou oneroso (incluindo doação); ato de última vontade (testamento); usucapião; decorrente de lei.

Servidão

Direito real sobre coisa alheia, onde um prédio está submetido a outro (Art. 1.278 CC).

• Prédio dominante: O que se serve de outro, impondo limitação.
• Prédio serviente: O que serve ou proporciona utilidade, não podendo embaraçar seu exercício legítimo (Art. 1.383 CC).
• Características: Prédios vizinhos; proprietários diversos; supre uma utilidade ou comodidade (incrementa valor) – Art. 1.385 CC; constituída, não pode ser ampliada; indeniza-se o excesso de servidão; a manutenção cabe ao proprietário do prédio dominante; não pode ser presumível.
• Constituição (Art. 1.378 CC): Declaração feita por escritura; testamento; usucapião (Art. 1.379 CC); registro em Cartório de Registro de Imóveis. Não são servidão: atos de mera cortesia ou tolerância.
• Classificação: Rústica ou urbana; positiva ou negativa; aparentes ou não aparentes; contínua ou descontínua.
• Manutenção (Art. 1.380 a 1.386 CC): Responsabilidade do prédio dominante. Obras de utilidade do prédio serviente também são de responsabilidade do prédio dominante (Art. 1.381 CC).
• Extinção: Necessário cancelamento no Registro de Imóveis (Art. 1.387 CC). Casos (Art. 1.388 e 1.389 CC): renúncia, cessação da utilidade, resgate, reunião dos prédios, supressão das obras ou não uso por 10 anos.