Direitos Reais no Direito Brasileiro: Características e Espécies

Características dos Direitos Reais

Preferência: Interessa aos direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e alienação fiduciária). É uma grande vantagem sobre as garantias pessoais/obrigacionais, como aval e fiança.

Sequela: Dá-se quando o proprietário persegue a coisa para recuperá-la, independentemente de quem a detenha.

Excussão: Direito de promover pela via judicial a venda do bem dado em garantia após o vencimento da dívida, para obter o pagamento do crédito.

Acessoriedade: Direitos reais de garantia servem para assegurar o cumprimento de uma obrigação principal.

Indivisibilidade: Caso haja pagamento parcial de parcelas estipuladas em contrato, o devedor fiduciante não está exonerado da dívida, permanecendo o gravame sobre o imóvel como um todo.

Conceito de Propriedade

O conceito de propriedade é o direito de usar, gozar, possuir bens e dispor deles livremente. O direito de propriedade não se restringe apenas a bens imóveis, como casas e terrenos, pois não se refere somente a bens materiais. Existem também os bens imateriais, assim considerados quando seu valor pode ser expresso em termos monetários, a exemplo dos direitos autorais de um escritor.

Direitos Reais sobre Coisa Alheia: Uso, Gozo e Fruição

• Enfiteuse (não mais existente no ordenamento jurídico brasileiro)
• Superfície
• Direito real de laje
• Servidão
• Usufruto
• Uso
• Fins de moradia
• Direito real de uso

Direitos Reais: Conceitos Gerais

Direitos reais podem ser alegados erga omnes (oponíveis a todos). São firmados para cumprir uma obrigação. A obrigação se extingue quando cumprida.

Direito de Garantia Real

Servem para assegurar o cumprimento de uma obrigação pré-existente. Espécies:

• Anticrese
• Penhor
• Hipoteca
• Alienação Fiduciária

Tipos de Garantia: Real e Fidejussória

Real:

Envolvem coisa do devedor.

Fidejussória:

Envolvem coisas de um terceiro (fiador).

Espécies de Direitos Reais de Garantia

Anticrese: O devedor pode entregar o imóvel ao credor, permitindo a retirada dos frutos do bem para amortizar a dívida (Ex: aluguel). Prazo máximo: 15 anos.

Penhor: Incide sobre bens móveis. Exige tradição (entrega efetiva da coisa ao pignoratício, que não pode usá-la, apenas perceber os frutos). Possui natureza acessória em relação à obrigação principal. Deve ser formalizado por escrito para ser válido e registrado no Cartório de Títulos e Documentos.

Alienação Fiduciária: O devedor transfere a propriedade de um bem ao credor até a quitação da dívida. Quitada a dívida, a propriedade do credor é extinta. Pode incidir sobre bens móveis e imóveis. A posse direta permanece com o devedor. Em caso de inadimplemento, o credor pode propor ação de reintegração de posse (para bens imóveis) ou busca e apreensão (para bens móveis).

Servidão

Direito real constituído em favor do prédio dominante sobre outro serviente, pertencentes a proprietários distintos. Incide apenas sobre bens imóveis. A vantagem é em favor do imóvel (prédio dominante). É perpétua.

• Contínua: Uma vez estabelecida, pode ser exercida independentemente de ação humana.
• Descontínua: Uma vez estabelecida, depende de ato humano para ser exercida.

• Positiva: Confere ao prédio dominante o direito de praticar um ato no prédio serviente.
• Negativa: Impõe ao prédio serviente a obrigação de não fazer algo (ex: não aumentar muro).

• Aparente (pode ser adquirida por usucapião).
• Não Aparente (não visível, não pode ser adquirida por usucapião).

Extinção: Pelo não uso por 10 anos contínuos. Pela confusão, quando o proprietário de ambos os prédios se torna a mesma pessoa. Deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Pode ser adquirida por usucapião.

Superfície

É o direito de construir ou plantar em terreno alheio por tempo determinado. Pode ser oneroso ou gratuito. Não abrange o espaço aéreo nem o subsolo.

Usufruto

É o direito de usar e gozar das utilidades de um bem alheio (móvel, imóvel ou patrimônio). É temporário: o usufrutuário usa e, ao final, devolve o bem. Para pessoa física, dura até a morte; para pessoa jurídica, até 30 anos. O usufrutuário pode renunciar. Pode ser constituído por vontade das partes ou por lei.

Por vontade, pode ser por:

• Alienação: O proprietário concede a terceiro o usufruto, mantendo a propriedade para si.
• Retenção: O proprietário concede a terceiro a propriedade, mas retém o usufruto para si.

Extinção:

• Usufruto vitalício se extingue com a morte do usufrutuário.
• Pelo término do prazo de duração.
• Pela destruição total do bem.
• Pela consolidação (quando o usufrutuário adquire a propriedade ou vice-versa).

Servidão vs. Usufruto: Principais Diferenças

• Servidão: Não impede o proprietário de usar sua coisa. Recai sobre bem imóvel. É perpétua. É em favor do prédio (imóvel).
• Usufruto: Impede o proprietário de usar sua coisa. É temporário, extingue-se com a morte (pessoa física) ou em 30 anos (pessoa jurídica). É em favor da pessoa. Pode incidir sobre bens móveis e imóveis.

Direito Real de Uso (Usufruto Anão)

Direito real de uso de coisa alheia. Consiste na faculdade de se servir de determinada coisa, pertencente a outro, e de perceber os respectivos frutos, na medida das necessidades do titular e de sua família. Pode incidir sobre bens móveis e imóveis. É temporário ou vitalício, extinguindo-se com a morte. É indivisível.

Promessa de Compra e Venda

Direito real à aquisição do imóvel. Se o comprador cumpriu sua parte, o vendedor é obrigado a transferir a titularidade do imóvel. Caso o vendedor se recuse, o Poder Judiciário pode compelir a transferência. Pode haver cláusula de arrependimento; nesse caso, não há o que contestar. Em contrato de adesão, as cláusulas não podem ser alteradas. O direito do promitente comprador de adquirir a titularidade do bem que comprou pode se dar de duas formas:

Adjudicação Compulsória:

Procedimento especial, se há registro no Cartório de Registro de Imóveis, tornando o processo mais rápido e célere.

Ação de Outorga de Escritura Pública:

Rito ordinário com pedido de obrigação de fazer, cabível quando a promessa de compra e venda não está registrada no Cartório de Registro de Imóveis.