Direitos Reais: Enfiteuse, Superfície e Servidão

Enfiteuse

Conceito: Ato entre vivos ou de última vontade pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa um valor anual certo e invariável.

• Senhorio Direto: Proprietário (detentor do domínio direto).
• Enfiteuta ou Foreiro: Pessoa que adquire o imóvel (detentor do domínio útil).

Objeto: Terras não cultivadas e terrenos destinados à edificação.

Características:

• Perpétuo.
• O enfiteuta pode transferir seu direito por ato inter vivos ou causa mortis.
• É indivisível, exceto se houver consentimento do senhorio direto.
• O foreiro deve pagar ao senhorio uma pensão, cânon ou foro anual.
• O senhorio tem preferência se o foreiro for vender o domínio útil e vice-versa.
• Se não exercer a preferência, o senhorio tem direito ao laudêmio (comissão para o proprietário em caso de alienação do imóvel).

Extinção da Enfiteuse:

• Deterioração do prédio aforado quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste.
• Pelo comisso, se o foreiro deixar de pagar as pensões por 3 anos consecutivos.
• Falecimento do enfiteuta sem herdeiros, salvo direito dos credores.
• Por perecimento do objeto, desapropriação por usucapião de imóvel aforado, renúncia do enfiteuta, pela consolidação, pela confusão ou pelo resgate.

Superfície

Conceito: Direito real de construir ou plantar em terreno alheio.

• Superficiário: Quem realiza a plantação ou construção.
• Fundieiro: Dono do terreno.

• Aplica-se a regra do Código Civil entre particulares (determinado, subsolo e espaço aéreo) e a regra do Estatuto das Cidades se o Estado ocupar uma das esferas.
• Deve ser feito por Escritura Pública.
• Pode ser gratuito ou oneroso (o pagamento mensal chama-se solarium).
• O superficiário responde pelos tributos.
• O direito é transferido por herança.
• Em caso de venda, os envolvidos têm direito de preferência.
• Se tiver outro fim que não o acordado, pode-se resolver a concessão.
• Quando for extinta a concessão, o proprietário volta a ter a propriedade plena, sem indenização, a menos que tenha sido estipulado.
• Em caso de desapropriação (antes do prazo), cada um terá direito à indenização proporcional.

Servidão

Conceito: Restrição imposta a um imóvel para o uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso.

• Prédio dominante: O que impõe a condição.
• Prédio serviente: O que acata a condição.

• Os imóveis não precisam estar lado a lado.
• Pode ser localizado na área urbana ou rural.
• Pode ocorrer através de uma conduta positiva (permitir a prática de determinado ato. Ex: servidão de trânsito) ou negativa (não pode construir acima de determinada altura).
• Pode ser contígua (independe de certos atos. Ex: Aqueduto) ou descontígua (depende da prática de certos atos. Ex: Retirada de água).
• Pode ser aparente (visível por obras) ou não aparente (servidão de vista).
• Constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários dos prédios, por testamento ou por usucapião (Art. 1.376 do Código Civil).
• A servidão administrativa ocorre quando há uma restrição feita pelo Poder Público quanto ao exercício amplo de seus poderes (Ex: não pode construir por causa de aeroporto).
• Precisa da outorga do cônjuge (exceto em separação de bens).
• Se ultrapassar 30 salários mínimos, deve ser feita por escritura pública.
• Somente o enfiteuta ou o proprietário podem criar a servidão (usufrutuário não pode e o superficiário somente durante a concessão).
• O prazo máximo para aquisição por usucapião da servidão é de 15 anos.