Direitos Reais, Imobiliário e Registral: Perguntas e Respostas

Direitos Reais, Imobiliário e Registral

1. Análise Crítica e Função Social da Propriedade

Resposta: Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald referendavam a propriedade e os contratos como valores fundamentais na época liberal, desvinculando o titular de direitos patrimoniais de qualquer dever perante a sociedade que o rodeia. Os contratos serviam para a livre transferência dessas propriedades, trazendo plena segurança jurídica. Todavia, com a Revolução Francesa, o clamor social buscava a igualdade.

O Código Civil de 1916, baseado no Código Civil francês, também tutelava como princípios intrínsecos o direito à propriedade e aos contratos, para, só após, tutelar a família. Ou seja, a partir dessas premissas, tinha-se que o direito à propriedade era um direito absoluto.

Para esses dois pensadores, no Código Civil de 2002, o Brasil passou por uma conformação social diferenciada, baseada em relações econômicas impessoais, na qual a noção de propriedade imobiliária é superada pela moderna propriedade empresarial e de ativos financeiros.

Como dois exemplos de função social da propriedade na Constituição Federal, podemos mencionar: (i) o Art. 5º, XXII, que preleciona: “é garantido o direito à propriedade”, e, após, no inciso XXIII: “a propriedade atenderá a sua função social”. Isso significa dizer que a todos é garantido o direito à propriedade, desde que e somente se esta atender à sua função social; (ii) Outro exemplo, localizado na Constituição Federal, é o Art. 243, que deixa claro que, quando uma propriedade rural ou urbana for utilizada para fins ilegais de plantas psicotrópicas e exploração de trabalho escravo, será expropriada e destinada à reforma agrária e a programas de habitação popular. Sendo assim, o direito à propriedade é um direito constitucionalmente assegurado, mas não será utilizado ao bel-prazer do proprietário, e sim somente se ele a usar e gozar de maneira lícita, cumprindo, assim, sua função social.

2. Função Social da Propriedade Urbana

Resposta: A função social é uma espécie de harmonização entre a natureza do bem e sua utilização de acordo com os fins legítimos da sociedade, vinculada à adequação do bem (imóvel urbano) às atividades urbanas básicas.

Sendo assim, a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor (Art. 182, § 2º, da CF), decorrente de uma política de desenvolvimento urbano, a cargo do Poder Público Municipal, visando implementar as funções sociais da propriedade e, consequentemente, da cidade, garantindo o bem-estar de seus habitantes (Art. 182, caput, da CF).

Outros meios de reconhecer a busca pela função social da propriedade urbana são o parcelamento ou edificação compulsórios, o IPTU progressivo no tempo e a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública.

3. Função Social da Propriedade Rural

Resposta: A propriedade rural cumpre a sua função social quando é aproveitada de forma racional e adequada; quando seus recursos naturais são utilizados de forma consciente, de modo a preservar o meio ambiente. Se houver exploração, que ela favoreça o bem-estar dos proprietários e trabalhadores. Conforme o Art. 186 da Constituição Federal.

4. Obrigação Propter Rem ou Ambulatória

Resposta: A obrigação propter rem ou ambulatória é aquela que recai sobre uma pessoa em razão de determinado direito real, vinculando-se à coisa e podendo permanecer mesmo havendo o perecimento da coisa.

Exemplos: obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (Art. 1.277 do Código Civil); e a obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indenizar o seu descobridor (Art. 1.234 do Código Civil).

5. Teoria da Posse Adotada no Brasil

Resposta: Para Savigny, a posse é caracterizada pela conjugação de dois elementos: (i) o corpus, que consiste na detenção física da coisa – bem como a mera possibilidade de detenção – e (ii) o animus, que consiste na intenção de exercer sobre a coisa um poder no interesse próprio e de defendê-la contra a intervenção de outrem. Sendo assim, para Savigny (teoria subjetiva), adquire-se a posse quando ao elemento material (poder físico sobre a coisa) vem juntar-se o elemento espiritual, anímico (intenção de tê-la como sua).

A teoria de Ihering é considerada objetiva, pois dispensa o elemento animus e é a adotada pelo nosso Código Civil, que define possuidor como “aquele que se comporta como proprietário, exercendo alguns dos poderes que lhe são inerentes”. Nesse prisma, podemos fundamentar tal argumento de acordo com o Art. 1.196 do Código Civil.

6. Diferença entre Posse e Detenção

Resposta: Para Ihering, o que diferencia posse e detenção é um elemento externo e, portanto, objetivo, que se traduz no dispositivo legal que, com referência a certas relações que preenchem os requisitos de posse e têm a aparência de posse, suprime delas o efeito possessório.

Já a detenção é uma posse degradada, ou seja, uma posse que, em virtude da lei, avilta-se em detenção.

Sendo assim, somente a posse gera efeitos jurídicos, conferindo direitos e pretensões possessórias em nome próprio, o que não ocorre com a detenção, sendo esta a diferença primordial.

O possuidor exerce o poder de fato em razão de um interesse próprio, enquanto o detentor exerce um poder de fato em razão de interesse de outrem (exemplo é o caseiro que zela pela propriedade em nome do dono).

O detentor age conforme determina o possuidor.

7. O que é Fâmulo da Posse?

Resposta: Fâmulo da posse é o gestor ou servo da posse. Trata-se de quem detém a coisa, mas em nome de outrem. Ou seja, conserva a posse para seu verdadeiro proprietário em virtude de sua situação de dependência econômica ou de subordinação em relação a uma outra pessoa que pode ser o possuidor direto ou indireto.

O fâmulo da posse, diferente do possuidor direto ou indireto, é o mero detentor da coisa e seu fundamento legal encontra-se no Art. 1.198 do Código Civil.

Alguns exemplos são empregados em geral, caseiros, administradores, bibliotecários e diretores de empresa.

8. Posse Direta e Indireta: Caso Prático

Resposta: No presente caso, Temelyn tem a posse direta da propriedade, enquanto Rafael, titular do direito real, tem a posse indireta da propriedade (Art. 1.197 do Código Civil). Sendo assim, não está correto o entendimento de Rafael, podendo Temelyn recorrer aos interditos possessórios para defender sua posse, uma vez que esta se encontra ameaçada por Rafael (Art. 1.197, parte final, do Código Civil).

9. Usucapião e Acessio Possessionis

Resposta: Sim, é possível o êxito em ação de usucapião intentada por Letícia, pois, in casu, há todos os requisitos obrigatórios para a usucapião, ou seja, o lapso temporal com a accessio possessionis (soma de posses de todos os que já foram donos), a idoneidade da coisa, a posse mansa e o animus domini, além de justo título pelo contrato (mesmo que seja viciado) e a boa-fé.

10. Posse Nova e Posse Velha: Distinção Processual

Resposta: Posse nova é a de menos de ano e dia; posse velha é a de ano e dia ou mais (Art. 1.211 do Código Civil).

O Art. 924 do Código de Processo Civil (CPC) possibilita a concessão de liminar initio litis ao possuidor que intentar ação possessória “dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho”. Passado esse prazo, o procedimento será “ordinário”, não perdendo, contudo, o caráter possessório; entretanto, perderá o direito de pleitear a concessão da liminar.

Tal diferença de idade da posse não se confunde com ação de força nova e ação de força velha, as quais levam em conta o tempo decorrido desde a ocorrência da turbação ou do esbulho. Se o turbado ou esbulhado agir logo, ter-se-á uma ação de força nova (prazo de um ano e dia), podendo, assim, pleitear a concessão da liminar. Todavia, se levar mais de um ano e dia (ação de força velha), perderá o direito à concessão da liminar, defendendo-se de acordo com o procedimento ordinário.

11. Fungibilidade das Ações Possessórias

Resposta: Significa dizer que, se qualquer ação possessória – classificada como gênero – for proposta de maneira inadequada, pode ser considerada válida, permitindo que o magistrado receba e processe a demanda equivocada (por exemplo, uma ação de reintegração de posse), quando o caso reclamava o ajuizamento de outra espécie possessória (como uma ação de manutenção de posse). Ou seja, existe a fungibilidade, pois uma ação pode ser substituída por outra, pouco importando o procedimento adotado para o seu processamento em juízo, e sim o pleito da tutela possessória pertinente e idônea. É o que se entende de acordo com o Art. 554 do Código de Processo Civil (CPC).

12. Traditio Brevi Manu e Constituto Possessório

Resposta: A traditio brevi manu ocorre quando o possuidor de uma coisa alheia (como, por exemplo, o locatário) vem a adquiri-la, passando a possuí-la como própria. Sendo assim, aquele que tem posse direta do bem em razão de contrato celebrado com o possuidor indireto adquire o seu domínio, e basta a demissão voluntária do possuidor indireto para que se repute efetuada a tradição.

Já o constituto possessório é o inverso da traditio brevi manu, pois trata-se da transferência da posse a outrem. Todavia, o adquirente possui a posse indireta, enquanto o alienante possui a posse direta (ou seja, o possuidor primitivo, o qual tinha a posse plena, passa a ser o possuidor direto, enquanto o novo proprietário passa a ter a posse indireta, apenas a adquirindo via transferência, sem a entrega material propriamente dita). A cláusula constituti não se presume e deve constar expressamente do ato.

Ambas tratam de tradição ficta da coisa.

13. Requisitos da Usucapião de Bens Imóveis

Resposta: Os requisitos obrigatórios e facultativos da usucapião de bens imóveis dependerão de sua espécie.

As espécies de usucapião no Código Civil brasileiro são: (i) extraordinária; (ii) ordinária; (iii) especial ou constitucional, subdividida em rural e urbana (a qual também se subdivide em individual, coletiva e familiar); e, por fim, (iv) indígena.

Usucapião Extraordinária (Art. 1.238 do CC)

• a) Posse de quinze anos (que pode reduzir-se a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo);
• b) A posse for exercida com animus domini, de forma contínua, mansa e pacificamente.
• c) É dispensável o requisito do justo título ou boa-fé (requisito facultativo) – estes, se existirem, serão apenas reforço da prova, nada mais.

Usucapião Ordinária (Art. 1.242 do CC)

• a) Posse de dez anos (poderá ser de cinco anos se o imóvel objeto da posse houver sido adquirido onerosamente, com base no respectivo registro, cancelado posteriormente, desde que seus possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico);
• b) Posse exercida com animus domini, de forma contínua, mansa e pacificamente;
• c) Justo título e boa-fé.

Usucapião Especial

Usucapião Especial Rural (Art. 1.239 do CC; Art. 191 da CF) – Pro Labore

A máxima dimensão de área rural permitida é de 50 hectares e é expressamente proibida a usucapião de bens públicos.

• a) O usucapiente não pode ser proprietário de qualquer outro imóvel, seja ele urbano ou rural;
• b) Não se contenta com a simples posse, mas sim com a ocupação produtiva do imóvel, devendo o usucapiente nele morar e trabalhar pelo período de cinco anos;
• c) É dispensável (facultativo) o justo título e a boa-fé.

Usucapião Especial Urbana (Art. 1.240 do CC; Art. 183 da CF) – Pró-Moradia

A máxima dimensão de área urbana permitida é de duzentos e cinquenta metros quadrados; uma vez perdido, este direito não será reconhecido ao possuidor mais de uma vez e, novamente, não se admite usucapião de bem público.

• a) Posse de cinco anos;
• b) Utilizada para moradia do possuidor ou de sua família;
• c) Dispensável o justo título e a boa-fé (requisito facultativo).

Usucapião Indígena

Índios e silvícolas são os habitantes das selvas, não integrados à civilização (Art. 4º do Código Civil).

O diploma legal que atualmente regula a situação jurídica dos índios é o Estatuto do Índio (Lei nº 6.001/1973), que prevê a usucapião de terras ocupadas por indígenas, desde que não sejam terras da União. [Nota: A resposta original estava incompleta neste ponto.]

14. Redução Temporal da Usucapião

Resposta: A lei assim o faz buscando o princípio da utilidade social do bem; a conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade; e a vantagem de se consolidarem as aquisições e de se facilitar a prova do domínio.

Os requisitos facultativos apenas reforçam a prova das alegações do usucapiente.

Dois exemplos em que há a diminuição temporal da prescrição aquisitiva diante da presença de alguns requisitos são: (i) na usucapião extraordinária, em que o período de quinze anos passa a ser de dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo; e (ii) na usucapião ordinária, em que o período de dez anos passa a ser de cinco anos se o imóvel objeto da posse houver sido adquirido onerosamente, com base no respectivo registro, cancelado posteriormente, desde que seus possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

15. Usucapião Conjugal ou Familiar

Resposta: A Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011, criou uma nova modalidade de usucapião especial urbana, a usucapião familiar (também conhecida como conjugal ou pró-moradia), localizada no Art. 1.240-A do Código Civil.

Esta modalidade trata da aquisição de imóvel por motivo de abandono do lar por ex-companheiro ou ex-cônjuge do usucapiente, conferindo àquele que continuou a residir no imóvel, sozinho ou com sua família, o direito ao domínio integral do bem.

Trata-se de modalidade de usucapião instituída em favor de pessoas de baixa renda que não possuem imóvel próprio. É necessário que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural, e exerça posse mansa, pacífica e ininterrupta.

Não será permitida a concessão da medida mais de uma vez em favor da mesma pessoa.

Os requisitos para este tipo de usucapião são:

• a) Posse por, pelo menos, dois anos ininterruptos;
• b) Posse com exclusividade;
• c) Imóvel urbano com até 250 metros quadrados;
• d) Cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
• e) Utilização do imóvel como sua moradia ou de sua família.

16. O que é Usucapião Tabular?

Resposta: A usucapião tabular é, na verdade, a usucapião ordinária com prazo reduzido para cinco anos. Este tipo de usucapião ocorre em relação ao imóvel já previamente registrado ou tabulado no livro registral como propriedade em nome de determinado indivíduo que, no entanto, por um vício do título, por exemplo, possui somente a posse do imóvel. Refere-se diretamente aos casos em que o imóvel foi adquirido de maneira onerosa, porém com base em um registro posteriormente cancelado.

Só é cabível se o possuidor estabelecer sua moradia no imóvel ou nele realizar investimentos consideráveis, com interesse social e econômico.

Fundamentada no Art. 1.242 do Código Civil.

17. Usucapião de Bens Móveis

Resposta: Sim, conforme prelecionam os Artigos 1.260 a 1.262 do Código Civil.

A usucapião da propriedade móvel é de fácil ocorrência, seja em razão dos prazos curtos para consolidação da propriedade no possuidor, bem como na multivariada gama de bens móveis com valor econômico que circulam no mercado, como joias, veículos e animais (cavalos, gado, itens tecnológicos, etc.).

Não obstante as semelhanças com a usucapião de bens imóveis, a usucapião da propriedade móvel distingue-se daquela mais em relação à natureza mobiliária do objeto do que em face dos requisitos exigidos para cumpri-la.

Com efeito, bem imóvel não se perde, não se camufla e nem desaparece, dolosa ou culposamente; sobre os bens móveis não se pode dizer o mesmo, e aqui reside, principalmente, a real distinção entre ambas as modalidades.

Os requisitos comuns são a posse com animus domini, continuidade e pacificidade.

• “Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.”
• “Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.”
• “Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos Arts. 1.243 e 1.244.”

O Art. 1.260 cuida da chamada usucapião ordinária, enquanto o Art. 1.261 tratou da modalidade extraordinária.

18. Avulsão e Aluvião: Diferenças

Resposta: A acessão é a forma de aquisição da propriedade que ocorre com um aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. As acessões podem ser naturais, quando causadas pela natureza, ou industriais, quando há a participação do homem.

As acessões naturais podem ocorrer de quatro formas: aluvião, avulsão, formação de ilhas e abandono de álveo.

Pela aluvião: Ocorre quando se formam acréscimos ou sedimentações de forma imperceptível, lenta e gradual por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas. Este acréscimo pertence aos donos dos terrenos marginais, sem indenização (Art. 1.250 do Código Civil).

Pela avulsão: Ocorre quando, por força natural e violenta, uma porção de terra se desloca de um prédio e se junta a outro. De acordo com o Art. 1.251 do Código Civil, o dono do prédio acrescido adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do prédio que perdeu a porção de terra ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

19. Penhor e Penhora: Distinção

Resposta: Penhor é a garantia dada pelo devedor, seja por espontânea vontade ou por imposição legal. O devedor entrega uma coisa móvel ao credor como forma de garantia de cumprimento da dívida (Conforme Art. 1.431 do Código Civil).

Penhora é o ato judicial, emitido por juiz, no qual se apreendem bens do devedor para que se cumpra o pagamento da dívida assumida (Conforme Art. 835 do Código de Processo Civil).

20. O que é Anticrese?

Resposta: Anticrese, também chamada de consignação de rendimentos, é um direito real de garantia sobre coisa alheia (Art. 1.506 do Código Civil). É o contrato em que o devedor dá ou destina ao credor os frutos e rendimentos de bem imóvel, conservando ou não a posse sobre a propriedade. Por exemplo, o contrato em que o locador de imóvel repassa a seu credor os valores mensais recebidos a título de aluguel do imóvel de sua propriedade.

Nesta modalidade de direito real limitado, ocorre a transferência da posse e da fruição do imóvel do devedor ao credor, que, por sua vez, colhe seus frutos, abatendo o valor destes na dívida que possui contra o devedor. Em outras palavras, pode-se dizer que o credor retém a posse do bem e retira dos frutos deste o valor necessário para a quitação de seu crédito.

21. Condômino Antissocial: Providências

Resposta: Antissocial quer dizer contrário à sociedade (condominial); aquele que se opõe ao convívio social; insociável; contrário à organização, costumes ou interesses da sociedade.

A providência a ser tomada com tais condôminos é através do controle de constrangimento mediante a imposição de multas pecuniárias, conforme o Art. 1.337 do Código Civil.

22. Desrespeito à Saúde, Segurança e Sossego

Resposta: O Art. 1.277 do Código Civil estabelece que o proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Exemplos concretos de desrespeito a esses direitos incluem:

• Saúde: Descarte inadequado de lixo que atrai pragas, emissão de fumaça tóxica ou odores fortes e persistentes, ou acúmulo de água parada que propicia a proliferação de mosquitos.
• Segurança: Estruturas prediais em risco de desabamento que afetam imóveis vizinhos, armazenamento de materiais inflamáveis ou explosivos sem as devidas precauções, ou a criação de animais perigosos sem controle adequado.
• Sossego: Ruídos excessivos e contínuos (como festas com som alto em horários inadequados, latidos constantes de cães, ou obras barulhentas fora do horário permitido), vibrações intensas ou a utilização de máquinas que geram incômodo constante.

23. Venda da Nua Propriedade com Usufruto

Resposta: Sim, é possível a venda da nua propriedade, mas o usufruto deverá continuar se o usufrutuário não abrir mão do usufruto.

Vende-se a propriedade, mas os direitos do usufrutuário não são alterados e deverá constar, quando do registro, a manutenção do usufruto.

A fundamentação para essa possibilidade encontra-se no Art. 1.393 do Código Civil, que estabelece que "Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso." Isso significa que o usufruto em si é inalienável, mas a nua-propriedade, que é o domínio do bem desprovido do direito de uso e gozo, pode ser alienada, pois o nu-proprietário é o dono do bem, apenas com a limitação do usufruto. O adquirente da nua-propriedade receberá o bem com o ônus do usufruto, que só se extinguirá nas hipóteses legais (Art. 1.410 do Código Civil).

24. Local para Escritura Pública de Imóvel

Resposta: Sim, é possível. O sistema brasileiro de transmissão de bens imóveis é composto de duas fases:

• Primeira fase: As partes contratantes procuram um Cartório de Notas de sua preferência, em qualquer localidade do país, para que seja lavrada a escritura pública, que é um contrato público.
• Segunda fase: É a apresentação desta escritura pública ao Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está situado. É através do registro que se transfere o domínio, ou seja, modifica-se o direito jurídico-real em favor do adquirente.

A fundamentação para a possibilidade de lavrar a escritura em qualquer cartório de notas do país está no Art. 8º da Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores), que estabelece a livre escolha do tabelião de notas pelas partes. Já a necessidade de registro no cartório da comarca do imóvel é determinada pelo Art. 1.227 do Código Civil e pelo Art. 167, I, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que preveem que a propriedade de bens imóveis só se adquire pela transcrição do título no Registro de Imóveis competente.

25. Princípio da Continuidade Registral

Resposta: É o princípio que garante a segurança dos registros imobiliários, sendo mais facilmente visualizado com a instituição da matrícula do imóvel, na qual os registros são lançados cronologicamente, permitindo uma rápida visualização da situação jurídica do imóvel e a titularidade de seu proprietário. Disso, fundamentalmente, decorre a segurança dos registros imobiliários.

“O princípio da continuidade, que se apoia no da especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência de imóvel no patrimônio do transmitente.

Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso, o Registro de Imóveis inspira confiança ao público.

O encadeamento de titularidades, em que se apoia a confiança do público, recebe o nome de princípio da continuidade.”

É facilmente visualizado nos Artigos 195, 236 e 237 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

São duas as exceções ao princípio da continuidade registral: (i) a usucapião e (ii) a desapropriação, que são denominadas aquisições originárias. Nestes dois casos, é farta a doutrina e a jurisprudência no sentido de que não existe um transmitente que realiza a transferência do imóvel, ou seja, não há vínculo entre o anterior titular do domínio e o possuidor que adquire o imóvel.