Direitos Reais: Superfície, Laje, Servidão e Usufruto

Direito de Superfície

O objeto do direito recai sobre o bem imóvel, seja rural ou urbano. O urbano tem previsão no Estatuto da Cidade. Sua constituição se dará por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Pode ser gratuita ou onerosa (o pagamento pode ser de uma vez ou parcelado, chamada de cânon superficiário).

Trata-se de propriedade temporária e resolúvel, contendo as seguintes propriedades:

• A) Propriedade do solo: pertence a quem cedeu o direito de superfície (concedente);
• B) Propriedade temporária e resolúvel: pertencente ao superficiário sob as plantações ou construções.

O prazo é indeterminado. Em caso de alienação do imóvel, o superficiário tem preferência na aquisição. Em caso de alienação do direito de superfície, o proprietário tem preferência.

A extinção do direito real de superfície pode se dar por:

• Consolidação;
• Fato do superficiário dar ao terreno destinação diversa do que foi consolidado;
• Renúncia do superficiário;
• Perecimento do terreno gravado;
• Inadimplemento do superficiário;
• Distrato;
• Falecimento do superficiário que não deixou herdeiros legítimos nem testamentários;
• Desapropriação.

A extinção deve ser averbada no CRI, passando o proprietário a ter propriedade plena, exceto na desapropriação.

Direito Real de Laje

No direito real de laje, o proprietário de uma construção-base permite que um terceiro realize uma construção acima ou abaixo do seu imóvel, podendo ser em imóvel residencial ou não.

São espécies:

• Concreção: quando se constrói sob uma laje vazia;
• Cisão: quando já existe uma construção sobre ou abaixo de uma construção-base.

O proprietário aliena a outra construção para que seja constituído o direito real de laje. A natureza jurídica é de garantia de uso e gozo, uma vez que, em relação ao solo e à construção, ele é um direito real de fruição sobre coisa alheia.

Em caso de alienação de qualquer unidade sobreposta, haverá o direito de preferência, tanto para o proprietário do solo quanto para o titular do direito de laje que quiser alugar e vice-versa.

Laje sucessiva ou de segundo grau: o titular poderá ceder a superfície de sua laje para instituir sucessivo direito real de laje. Deve haver autorização expressa dos titulares da base e das demais lajes. OBS: se houver mais de uma laje, terá preferência sucessivamente o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, sempre priorizando a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.

A extinção do direito real de laje se dá da mesma forma que se extinguem os demais direitos reais. Exemplos: abandono, usucapião, renúncia, desapropriação, consolidação da propriedade da construção-base e do direito real de laje na mão do mesmo titular.

Servidão

A servidão é um direito real constituído em favor de um prédio que é dominante, sobre outro denominado serviente, pertencentes a donos diversos. Tem como objetivo tornar o prédio mais útil ou mais cômodo.

Natureza jurídica: É um direito real imobiliário (apenas de bens imóveis), indivisível, perpétuo e inalienável. É um direito acessório, pois depende da existência de um direito de propriedade.

Regras da Servidão:

• Não há servidão sobre a própria coisa;
• A servidão é uma relação entre dois prédios (o serviente serve o dominante);
• Envolve uma obrigação negativa, pois o proprietário do prédio serviente tem o dever de tolerar o uso de seu prédio pelo dono do dominante;
• A servidão não se presume;
• De uma servidão não se pode constituir outra;
• O dono do prédio dominante não pode estender ou transferir a servidão para outras propriedades;
• Em regra, a servidão envolve prédios vizinhos. Há situações em que os prédios não são vizinhos, mas um precisa do outro (ex: servidão de aqueduto);
• A servidão é indivisível, logo não se adquire nem se perde em partes.

Distinção entre Servidão e Usufruto

• Usufruto: Chamado também de servidão pessoal. Tem a cessão do direito de uso e gozo da coisa ao usufrutuário, pelo qual fica temporariamente privado o proprietário de usar a coisa. Pode recair sobre bens móveis e imóveis. É temporário; o prazo máximo se extingue com a morte da pessoa física. Se for pessoa jurídica, o prazo é de no máximo 30 anos. É instituído a favor de determinada pessoa.
• Servidão: É o encargo que não impede o proprietário de usar e gozar de sua propriedade. Recai apenas sobre bens imóveis. É perpétua e instituída a favor do prédio.

...a compensar uma dívida.