Direitos Reais: Superfície, Usufruto, Uso, Habitação, Servidão

Direito de Superfície

Conceito

É o contrato que constitui um direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter construção ou plantação em solo alheio, com a propriedade da construção ou plantação separada da propriedade do solo, ou a propriedade decorrente da aquisição, feita ao dono do solo, de construção ou plantação já existente.

Natureza Jurídica

O direito de superfície tem natureza jurídica de direito real autônomo, não podendo ser reduzido às demais categorias de direito real que limitam a propriedade. É um direito real autônomo porque não se enquadra em nenhuma outra espécie de direito real, não pode ser reduzido a direito de habitação (posso plantar, dar, vender, construir, alugar... Sou proprietário enquanto o direito perdurar).

Elemento Subjetivo

Cedente: É o proprietário do bem imóvel sob o qual recairá o direito de superfície;

Cessionário ou Superficiário: É aquele que tem o direito de utilizar a propriedade superficiária separadamente da propriedade do solo, que permanece sob o domínio do proprietário da coisa. Não se vende o solo, mas sim se efetua a transferência do direito de uso do solo.

Direitos do Cedente (Proprietário do Solo)

• Utilizar a parte do imóvel que não constitui objeto do direito de superfície;
• Receber o pagamento pela cessão, caso tenha sido ajustado;
• Exercer o direito de preferência na alienação da superfície;
• Proceder à resolução da superfície em virtude da inobservância das obrigações pelo superficiário.

Observação

Tem por finalidade promover a função social do direito de propriedade. Em regra, a inobservância do objeto do contrato possibilita ao cedente rescindir o contrato. Contudo, a não execução do objeto em virtude de fatos não imputáveis ao superficiário autoriza este a desempenhar outra atividade, temporária, enquanto persistir o fato impeditivo. Pode desempenhar outra atividade, desde que o fato impeditivo não seja imputável a ele. Exemplo: de plantação entre uma safra e outra.

Obrigações do Cedente

• Não praticar atos que impeçam ou prejudiquem a concretização ou exercício do objeto de superfície;
• Conceder preferência ao superficiário na alienação do solo.

Direitos do Superficiário

• Utilizar o solo conforme ajustado;
• Usar, gozar e dispor da construção ou plantação, inclusive constituir ônus reais sobre a coisa;
• Exercer o direito de preferência na aquisição do solo;
• Reconstruir ou plantar em caso de perecimento da coisa.

Obrigações do Superficiário

• Pagar a remuneração, se ajustada;
• Arcar com os tributos e demais encargos que incidem sobre a coisa;
• Construir ou plantar conforme previsto no contrato;
• Conceder direito de preferência na alienação da superfície.

Modos de Constituição do Direito de Superfície

• Ato Inter Vivos (Negócio Jurídico): O direito de superfície será constituído mediante negócio jurídico celebrado entre o proprietário e o superficiário;
• Causa Mortis (Testamento): Será constituído mediante testamento, não sendo possível outra forma, pois, tratando-se de direito real, torna-se obrigatória a manifestação por escrito;
• Sentença Judicial (Usucapião): É a modalidade de constituição através de decisão judicial que reconhece o ânimo de superficiário e a inércia do proprietário, possibilitando a constituição do direito de superfície.

Observação: Fato Jurídico

É todo acontecimento, natural ou humano, suscetível de produzir efeitos jurídicos. Os Fatos Jurídicos constituem gênero que inclui eventos puramente naturais (fatos jurídicos em sentido estrito) e atos humanos de que derivam efeitos jurídicos, quais sejam: atos jurídicos e atos ilícitos. Tal é a classificação adotada pelo Código Civil ao considerar que, no Ato Jurídico ou lícito, o efeito jurídico deriva da vontade do agente (contratos, testamentos), ao passo que no ato ilícito o efeito independe da vontade do agente, que, ao agir com dolo ou culpa e ocasionar dano a outrem, ocasionará efeitos jurídicos que, em absoluto, não desejou, porque sempre sujeito às sanções legais.

Meios de Transmissão do Direito de Superfície

• Cessão de Direito: É o negócio jurídico que tem por finalidade transferir a titularidade do direito de superfície (alienação) a um terceiro;
• Sucessão Hereditária: O direito de superficiário é transferido aos herdeiros do titular, não sendo o falecimento do superficiário causa extintiva do direito.

Temporalidade do Direito de Superfície

O direito de superfície pode ser instituído por prazo determinado ou indeterminado. Em ambos os casos, deverá ser averbado no Registro de Imóveis.

Proteção do Direito de Superfície

O titular do direito de superfície, desde a sua constituição, goza de proteção geral possessória, podendo utilizar-se das ações possessórias, em geral da manutenção da posse, para fazer valer e respeitar o seu direito, seja perante o proprietário ou perante terceiros.

Extinção do Direito de Superfície

O direito de superfície poderá ser extinto com o advento do termo ou condição previstos no contrato, pelo descumprimento das obrigações pelas partes, pela desapropriação e pelo perecimento do solo.

Efeitos da Extinção

Com o término do direito de superfície, a suspensão do direito de acessão perde efeito, incorporando ao solo as edificações e plantações realizadas e tornando o proprietário do solo também proprietário da construção ou plantação, em regra, sem a obrigatoriedade de indenizar o superficiário, salvo disposição em contrário. Em se tratando de desapropriação, a indenização ofertada pela Administração Pública será repartida de forma proporcional entre o proprietário e o superficiário, observando-se a contribuição de cada bem no somatório total da indenização ofertada.

Usufruto

Conceito

É o direito real conferido a alguém de retirar temporariamente da coisa alheia os frutos e utilidades que ela produz, sem alterar a substância.

Características do Usufruto

O usufruto é um direito real sobre a coisa alheia, temporário, intransmissível, inalienável e impenhorável.

Intransmissível

Por essa característica, o usufruto não se transmite aos sucessores do usufrutuário. Com o seu falecimento, o fluir e usar que foram destacados da propriedade retornam para o nu-proprietário, salvo disposição em contrário do usufruto simultâneo, ao prever que o direito constituído em face de um dos usufrutuários, com o seu falecimento, virá a ser acrescido ao usufrutuário sobrevivente.

Observação

O usufruto sucessivo que se constitui, mediante o falecimento do usufrutuário, em favor de terceiro, não foi recepcionado pelo direito brasileiro.

Inalienabilidade

O usufruto não é passível de inalienação (cessão). Contudo, o exercício do direito é passível de cessão.

Impenhorabilidade

Em virtude da inalienabilidade, o usufruto não poderá ser utilizado seja para satisfazer um crédito ou para servir de garantia de uma obrigação principal.

Classificação dos Usufrutos

Quanto à Origem

• Legal: É o usufruto instituído por determinação de lei em favor de determinada pessoa. Exemplo: usufruto instituído em favor dos pais que estão na administração do patrimônio do filho incapaz.
• Ato Inter Vivos: É o usufruto instituído mediante negócio jurídico, seja por instrumento público ou particular, e deverá ser averbado no registro competente.
• Causa Mortis: É o usufruto instituído por testamento que produzirá os seus efeitos mediante a averbação no registro competente.
• Observação: O usufruto Convencional é instituído seja por ato inter vivos ou causa mortis.
• Sentença Judicial: É o usufruto instituído por decisão judicial que reconhece a existência do ânimo de usufrutuário, lapso temporal e inércia do proprietário, caracterizando a usucapião.

Quanto ao Objeto

• Próprio: É o usufruto que recai sobre bem não fungível e não consumível.
• Impróprio: É o usufruto que recai sobre bem fungível ou consumível. Exemplo: um usufruto sobre floresta ou jazida mineral.

Quanto à Extensão

• Universal: É o usufruto que recai sobre uma universalidade de bens. Exemplo: Patrimônio. Exemplo: os livros de uma biblioteca não catalogados, não estão organizados, é universal, é difícil de encontrar.
• Particular: É o usufruto que recai sobre um ou mais bens INDIVIDUALMENTE DETERMINADOS. Exemplo: Os livros da biblioteca catalogados estão organizados, estão individualmente determinados, eu os encontro com facilidade.

Quanto ao Exercício do Usufruto

• Pleno/Amplo: Quando abrange todos os frutos da coisa.
• Restritivo: É o usufruto que possui limitações, seja com relação ao aproveitamento dos frutos ou à utilidade das coisas.

Quanto à Duração

• Temporário: É o usufruto que possui prazo pré-estabelecido ou é condicionado.
• Vitalício: É o usufruto que subsistirá até o falecimento do usufrutuário.

Deveres do Usufrutuário

• Realizar o inventário da coisa recebida;
• Realizar as obras de conservação e manutenção da coisa;
• Restituir a coisa no estado em que a recebeu;
• Suportar os encargos referentes à coisa;
• Prestar caução quando solicitado;
• Exercer o usufruto nos termos instituídos.

Direitos do Usufrutuário

• Usar e gozar da coisa nos termos instituídos;
• Direito de preferência para adquirir o domínio da coisa;
• Exercer o usufruto sem necessidade de autorização.

Hipóteses de Extinção do Usufruto

• Morte do usufrutuário;
• Pela ocorrência do termo ou condição previstos;
• Pelo término da causa que instituiu o usufruto;
• Pela consolidação;
• Prescrição: perda do exercício de um direito, inércia ao longo de um determinado lapso temporal, lapso temporal aliado à inércia.

Extinção por Culpa do Usufrutuário

• Pela destruição da coisa;
• Pela resolução do domínio de quem instituiu o usufruto. Exemplo: Desapropriação.
• Evicção: por ordem judiciária, a pessoa perde o direito ao usufruto.

Uso

É o direito real que recai sobre coisa móvel ou imóvel, a título gratuito ou oneroso, constituído por instrumento público ou particular, averbado no registro competente, em favor de terceiro (usuário) por prazo determinado, a fim de atender às suas necessidades pessoais e de sua família. Recai sobre bem móvel ou imóvel e deverá ser registrado no órgão competente. Não se aplica a pessoa jurídica, pois a lei exige que seja para atender às necessidades pessoais e da família. O prazo determinado pode ser vitalício, limitado à morte do usuário.

Duração

O uso terá duração por prazo determinado ou indeterminado. Por prazo determinado, estará limitado a uma condição ou termo resolutivo. Por prazo indeterminado, estará vinculado à vitaliciedade do usuário.

Características do Uso

O uso possui as seguintes características: inalienável, intransmissível, impenhorável e temporário.

Direitos e Deveres do Usuário

Os direitos e deveres do usuário serão os mesmos, no que for compatível, com os do usufrutuário.

Modos de Constituição

O uso poderá ser constituído por ato inter vivos (negócio jurídico), causa mortis (testamento) e por sentença que reconheça usucapião.

Modos de Extinção

• Morte do usuário;
• Pela ocorrência do termo ou condição previstos;
• Pelo término da causa que instituiu o uso;
• Pela consolidação;
• Prescrição: perda do exercício de um direito, inércia ao longo de um determinado lapso temporal, lapso temporal aliado à inércia.

Da Continuidade ao Uso Anterior

O usuário está autorizado a dar continuidade ao uso que o proprietário destinava à coisa.

Direito de Habitação

É o direito real de fruição de coisa alheia, que recai sobre bem imóvel, outorgando ao habitante o direito de moradia (ocupação) do referido imóvel, constituído por instrumento público ou particular, devidamente averbado no Registro de Imóveis (RI), a título gratuito, por prazo determinado ou indeterminado.

Aspectos da Habitação

Poderá ser instituída em favor de duas ou mais pessoas simultaneamente, não gerando direito à remuneração pela ocupação da coisa entre eles.

Modos de Constituição

Poderá ser constituído por ato inter vivos (negócio jurídico), causa mortis (testamento) e por sentença que reconheça usucapião.

Duração

O direito de habitação terá duração por prazo determinado ou indeterminado. Por prazo determinado, estará limitado a uma condição ou termo resolutivo. Por prazo indeterminado, estará vinculado à vitaliciedade do habitante.

Direitos e Deveres

Serão os mesmos do usufruto, no que for compatível.

Modalidades de Extinção

• Morte do habitante;
• Pela ocorrência do termo ou condição previstos;
• Pelo término da causa que instituiu a habitação;
• Pela consolidação;
• Prescrição: perda do exercício de um direito, inércia ao longo de um determinado lapso temporal, lapso temporal aliado à inércia.

Servidão

Conceito

É o direito real acessório que proporciona utilidade ou melhoria de utilização para o prédio dominante em virtude de uma abstenção ou de um suportar por parte do prédio serviente, constituído por instrumento público ou particular, devidamente averbado no Registro de Imóveis.

Características da Servidão

• 1ª. Relação Entre Dois Prédios Distintos: A servidão não poderá recair sobre dois prédios que compõem um único imóvel ou uma única propriedade.
• 2ª. Donos Distintos dos Prédios: A servidão não poderá ser instituída entre dois prédios que possuam o mesmo proprietário.
• 3ª. Serve à Coisa e Não ao Proprietário: A servidão adere à coisa, não importando quem venha a ser o proprietário, pois, em razão da publicidade, passa a ter efeitos erga omnes.
• 4ª. Servidão Não se Presume: A servidão somente passará a existir após o instrumento constitutivo ser averbado no Registro de Imóveis.
• 5ª. Deve Ser Útil ao Prédio Dominante: A servidão deve dar utilidade ou melhorar a utilização do prédio dominante.
• 6ª. Direito Real e Acessório: A servidão é um direito real, pois é oponível a todos; contudo, é acessório ao direito de propriedade, pois somente o proprietário pode impor limitações à coisa.
• 7ª. Duração Indeterminada: A servidão não será instituída mediante fixação de prazo, pois subsistirá enquanto for útil ao prédio dominante.
• 8ª. Inalienável: A servidão não pode ser alienada, pois está aderida à coisa, dando-lhe utilidade.

Classificação

• Contínua: É a servidão que é exercida sem a interferência do homem. Exemplo: Aqueduto (para transporte de água).
• Descontínua: É a servidão que, para ser utilizada, necessita da interferência do homem.
• Aparente: É a servidão cuja estrutura é visível. Podemos pensar no aqueduto, podemos ver a sua estrutura, que é a servidão de passagem.
• Não Aparente: É a servidão cuja estrutura não é aparente. Exemplo: servidão de passagem não aparente, mera semelhança de servidão.
• Positiva: É a servidão que impõe ao prédio serviente a obrigação de suportar as atividades do prédio dominante. O prédio serviente tem que suportar (aturar) o prédio dominante – a passagem.
• Negativa: É a servidão que impõe ao prédio serviente uma abstenção da prática de alguma atividade. Onde proíbe o serviente de construir acima de determinada altura. Deixar de praticar uma atividade.
• Urbana: É a servidão que recai sobre bens localizados em zona urbana.
• Rústica: É a servidão que recai sobre bens em zona rural.
• Irregular: É a servidão instituída em favor de uma pessoa. Ela é entre dois prédios.

Direitos e Deveres na Servidão

O prédio dominante tem o direito de exercer a servidão sem embaraços por parte do prédio serviente, podendo ampliar a servidão desde que seja útil ou melhore a utilização do prédio dominante, devendo exercer a servidão dentro dos limites pré-determinados no instrumento constitutivo e realizar as obras de conservação, salvo disposição em contrário. O prédio serviente tem o direito de exigir a observância dos termos da servidão e o dever de não embaraçar o exercício da servidão.

Ações Aplicáveis à Servidão

• 1ª) Confessória: Tem por finalidade declarar a existência de uma servidão ou afastar a dúvida em relação à sua existência.
• 2ª) Negatória: É a ação que tem por finalidade desconstituir a servidão.
• 3ª) Nunciação de Obra Nova: Tem por finalidade interromper a execução de uma obra e o desfazimento do que já foi construído.
• 4ª) Ações Possessórias: São as ações que têm por finalidade garantir o efetivo exercício da servidão.
• 5ª) Usucapião: Tem por objetivo constituir a servidão quando ultrapassado o período de 10 anos sem qualquer oposição do prédio serviente.

Remoção da Servidão

É o ato pelo qual o prédio dominante ou o serviente modificam a localização da servidão. Os custos da remoção serão de responsabilidade do interessado, não havendo prazo mínimo a ser observado entre uma remoção e outra. O prédio dominante poderá realizar a remoção desde que seja observado o não agravamento do prédio serviente e ocorra o incremento da utilidade do prédio dominante. O prédio serviente poderá realizar a remoção desde que não diminua a utilidade do prédio dominante.

Extinção da Servidão

Entre as hipóteses de extinção da servidão, destacam-se:

• a) Renúncia pelo prédio dominante;
• b) Perda da utilidade da servidão;
• c) Não utilização da servidão;
• d) Desapropriação do prédio serviente;
• e) Ruína do prédio dominante.

Promessa de Compra e Venda

É o acordo celebrado entre promitente comprador e promitente vendedor, no qual o promitente vendedor se compromete a realizar todos os atos necessários para a transferência da titularidade do bem em favor do promitente comprador, desde que este pague integralmente o valor ajustado na forma determinada, podendo ser constituído por instrumento público ou particular, sem cláusula de retratabilidade.

Observações

Observação 1: É da natureza da promessa de compra e venda a sua irretratabilidade, logo não é necessária uma cláusula nesse sentido.

Observação 2: A promessa de compra e venda só poderá produzir seus efeitos inerentes ao direito real após a sua averbação no Registro de Imóveis onde se localiza a coisa. Contudo, mesmo não sendo averbado, produzirá seus efeitos perante as partes e, sendo impossível o cumprimento da obrigação, esta se resolverá em perdas e danos.

Adjudicação Compulsória

Quando o promitente vendedor celebra o contrato com o promitente comprador, nasce para este uma expectativa de direito que, mediante o pagamento integral, se transforma em direito adquirido de exigir do promitente vendedor o desempenho dos atos necessários para a transferência da propriedade. Assim, havendo recusa pelo promitente vendedor, caberá ao promitente comprador propor a ação de adjudicação compulsória.

Para tanto, o promitente comprador deverá configurar o inadimplemento do promitente vendedor mediante notificação judicial ou extrajudicial, e comprovar a existência da promessa de compra e venda, da titularidade do bem imóvel e do pagamento integral do valor ajustado.

Proposta a ação, o promitente vendedor será citado para apresentar resposta. Sendo julgada procedente a demanda, será expedida a carta de sentença, determinando ao oficial do registro a averbação da transferência da propriedade.

Rescisão de Contrato por Inadimplemento

O promitente vendedor poderá rescindir o contrato em virtude de inadimplemento do promitente comprador. Para configurar a mora, o promitente vendedor deverá notificar judicialmente o promitente comprador para que cumpra a obrigação dentro do prazo de 30 dias. Mantendo-se a inadimplência, configura-se a mora, possibilitando a propositura de ação para rescisão de contrato. Sendo julgada procedente, será expedida a carta de sentença para cancelar a averbação realizada.