Direitos Reais: Usufruto, Superfície e Garantias

Usufruto (Item 14)

Reparos e Melhorias no Usufruto (Art. 57 do CC)

Reparos:

• Ordinários: São exigidos por danos decorrentes do uso natural das coisas e são essenciais para a sua conservação (troca de lâmpadas, manutenção de aquecimento, etc.). O usufrutuário é obrigado a realizá-los (Art. 500 do CC). Contudo, o usufrutuário não é responsável pelos danos decorrentes do uso normal que não puderam ser evitados por esses reparos (Art. 481 do CC).
• Extraordinários: Não decorrem do uso natural, mas podem colocar a coisa em sério risco de destruição (ex: rachadura na parede de carga). É necessário que o proprietário os realize e, caso o faça, pode exigir do usufrutuário os juros legais sobre o montante investido. Se o proprietário não os fizer e forem indispensáveis, o usufrutuário pode realizá-los, tendo o direito de exigir do proprietário, ao fim do usufruto, o aumento de valor que as obras agregaram à coisa (o que ela valeria se não tivessem sido feitas). Se o proprietário se recusar a pagar, o usufrutuário tem o direito de reter a coisa até ser reembolsado (Arts. 501 e 502 do CC).

Melhorias Úteis ou de Recreio

Parecem incluir as melhorias em si e os gastos com acessórios de luxo, puro prazer ou adorno. Ambos podem ser realizadas pelo usufrutuário e pelo proprietário, mantendo a forma e substância da coisa e sem prejuízo dos direitos da outra parte (Arts. 487 e 503 do CC). Não há, contudo, direito a compensação para quem as realiza, o que desincentiva melhorias. Apenas o usufrutuário tem a expectativa de retirar os elementos da melhoria ao fim do usufruto, desde que isso possa ser feito sem prejuízo à propriedade (Art. 487 do CC, parte final), e deve compensar os defeitos ou melhorias que resultem de uma violação dos deveres de diligência contidos nos artigos 481, 497 e 498 do CC (Art. 488 do CC).

Destruição de Edifício em Usufruto de Imóveis (Art. 58 do CC)

Regulamentação e Destino da Compensação em Caso de Seguro

• Se o terreno é o principal e o edifício um mero acessório: O usufruto permanece sobre o solo e os resíduos (Art. 517, § 1º, do CC).
• Se o terreno é um mero suporte do edifício: Sendo este o principal elemento do usufruto, a regra é a mesma. Mas se o proprietário quiser reconstruir, terá o direito de ocupar o terreno e os materiais, pagando ao usufrutuário, durante o usufruto, os juros sobre o valor desses elementos. O usufrutuário deve ser o beneficiário efetivo do edifício reconstruído e do terreno (Art. 517, § 2º, do CC). Não há dúvida de que o legislador estava ciente do interesse econômico da reconstrução e que, considerada como uma atualização, nem o proprietário nem o usufrutuário a fariam se o incentivo fosse apenas permanecer no usufruto do terreno e dos materiais (lembre-se da regulamentação das melhorias: Arts. 487, 488 e 503 do CC).

Em caso de existência de seguro de responsabilidade civil do edifício, de acordo com o Art. 518 do CC:

• Se o prêmio foi pago por ambos (proprietário e usufrutuário): A compensação é para o proprietário, mas o usufrutuário tem direito ao novo edifício, se reconstruído, ou aos juros sobre a compensação, se o proprietário decidir reconstruí-lo (desde que o usufruto persista).
• Se apenas o usufrutuário custeou o seguro: Ele terá direito à compensação, mas com a obrigação de reinvestir na reconstrução, se o proprietário tiver interesse (obviamente), e com direito a permanecer no gozo do bem reconstruído (desde que corresponda ao edifício destruído, e não seja construído com maior volume e às expensas do proprietário).
• Se o seguro foi custeado apenas pelo proprietário: O usufrutuário não tem direito a indenização, mas apenas ao previsto no Art. 517 (o usufruto segue sobre o solo e os materiais, ou percebe os juros sobre o valor de tais bens se o proprietário optar por reconstruir).

Causas de Extinção do Usufruto (Art. 513 do CC)

1. Pela morte do usufrutuário.
2. Pela renúncia do usufrutuário.
3. Pela perda total do objeto do usufruto.
4. Pela resolução do direito do constituinte sobre a coisa.
5. Pelo fim do prazo ou pela prescrição.
6. Pela incorporação, ou pelo cumprimento das condições precedentes constantes do título constitutivo.
7. Pela reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa.

Unidade 17: Do Direito de Superfície

Conceito de Direito de Superfície (Art. 60 do TRLS)

Art. 40.1 do TRLS: "O direito atribuído ao superficiário de construir edificações ou edifícios no solo e no espaço aéreo de terreno alheio, mantendo a posse temporária da edificação ou construção. Também pode recair sobre edificações ou edifícios já concluídos ou em habitação, elementos locais ou privados de prédios ou edifícios, atribuindo a propriedade temporária de direitos de superfície dos mesmos, sem prejuízo de que o proprietário do imóvel seja o proprietário do solo."

Hierarquia entre Título Constitutivo e Regulamentação Legal

De acordo com o Art. 40.4 do TRLS, os direitos de superfície são regidos pelas disposições do Capítulo II do Título V do próprio texto, pelo direito civil em matéria não coberta por ele, e pelo título de propriedade da lei.

Requisitos para o Estabelecimento do Direito

O Art. 40.2 do TRLS exige, para sua constituição, a finalização das obras e seu registro no Cadastro.

Prazo Máximo

De acordo com o Art. 40.2 do TRLS, o prazo é de 99 anos.

Causas Expressas de Extinção

A falta de construção de acordo com o planejamento regional e urbano no período referido no Título Constitutivo (TC), e o término do prazo do direito (Art. 41.5 do TRLS).

Unidade 18: Interesses de Segurança e da Promessa

Características Comuns da Hipoteca e do Penhor (Art. 61 do CC)

1. Acessoriedade: De acordo com o Código Civil (CC), deve ser estabelecido para assegurar o cumprimento de uma obrigação principal.
2. Indivisibilidade: Mesmo dividindo o débito ou crédito (CC), ou então cobertos pela garantia (Art. 123 da LH).
3. Diferença entre a constituição de direitos reais e a promessa de seu estabelecimento: A promessa produz apenas uma ação pessoal entre as partes contratantes (CC).
4. Nulidade do pacto comissório: Pelo qual foi acordado que o credor se tornará automaticamente o proprietário das coisas cobertas pela garantia, em caso de violação da obrigação garantida (CC).
5. Poder de promover a venda forçada: Concede ao seu detentor o poder de promover a venda forçada da propriedade e o privilégio de receber seu débito do montante obtido, com preferência sobre outros credores do devedor (LECI e DC).

Três Diferenças Legais entre o Penhor e a Hipoteca (Art. 61 BIS do CC)

Além dos termos da prescrição, que não são resultado da primeira das diferenças apontadas, são as seguintes:

• O objeto da hipoteca é imobiliário, e o do penhor é mobiliário (compare os Arts. 1874 e 1864 do CC).
• A constituição da hipoteca requer escritura pública e registro; o penhor requer a transferência da posse da coisa empenhada ao credor ou a um terceiro escolhido por acordo entre o credor e o proprietário da coisa empenhada (compare os Arts. 1875 e 1863 do CC).
• Na ausência de acordo expresso, a execução da hipoteca não pode ser feita através de advogado, diferentemente do penhor (compare os Arts. 129 da LH e 1872 do CC).

Singularidade do Penhor Irregular ou de Títulos: Transmite a Propriedade? (Art. 62 do CC)

O penhor irregular destina-se a uma coisa fungível, tendo especial interesse quando se trata de uma quantia em dinheiro (caução). A peculiaridade é que, sendo uma garantia para cumprir a obrigação, não faz sentido prosseguir com a venda forçada do montante empenhado. A compensação é operada por direitos do credor, que se compensa por ter a posse do montante empenhado. No entanto, o Código Civil não contém qualquer disposição que sugira que, neste caso, a propriedade da quantia empenhada seja transferida para o credor garantido, na ausência de quaisquer exceções às disposições do Art. 1859 do CC, que proíbe o credor pignoratício de se apropriar ou dispor das coisas dadas em penhor. Nem poderia invocar tal poder considerando o credor como depositário, pois a analogia com o próprio Art. 1859 do CC é insustentável e porque, de qualquer forma, os artigos do CC são absolutos na proibição do depositário de usar as coisas depositadas sem a permissão do depositante.