Direitos Reais: Vizinhança, Servidão, Usufruto e Garantias

Direitos Reais – Direito Civil

Direito de Vizinhança

São direitos relativos ao uso nocivo da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, limites entre prédios, direito de construir e direito de tapagem. Trata-se de um conjunto de normas que têm por fim harmonizar os conflitos de concorrência entre proprietários e vizinhos, respeitando o convívio social.

Responsabilidade Civil

Dever de indenizar em razão de um dano causado por um ato ilícito, pelo descumprimento de um contrato ou pela prática de um ato lícito que a lei prevê expressamente.

Obrigação Propter Rem

Aquela que o devedor, por ser titular de um direito, se obriga a cumprir uma prestação.

Exemplo: Obrigação de fazer a calha de uma casa.

Uso Anormal da Propriedade (Art. 1277, CC)

Protege tanto o proprietário quanto o possuidor.

Pode se dar de três maneiras:

• Ofensa à segurança: Qualquer ato que possa comprometer a estabilidade do prédio ou dos moradores, tanto pessoal quanto dos bens;
• Ofensa ao sossego: Ruídos exagerados que violem a esfera interna do prédio;
• Ofensa à saúde: Emanaçõs de gases tóxicos, exalações fétidas ou poluição de águas pelo lançamento de resíduos.

Ameaça de Ruína (Art. 1280, CC)

Se o prédio vizinho ameaçar ruína (cair), tem-se o direito de exigir a demolição ou reparação necessária. Se houver dano iminente, pode-se exigir a reparação. É possível entrar com ação cominatória, obrigando multa diária e obrigação de fazer.

Ato Ilegal e Responsabilidade Civil

Se o ato for ilegal, como jogar lixo na propriedade vizinha, é possível entrar com ação de responsabilidade civil por ato ilícito (Art. 186, CC). Observação: Não é regra do direito de vizinhança.

Árvores Limítrofes

São espécies de limitações legais à propriedade, que preveem situações que podem vir a acontecer entre terrenos vizinhos quando há a existência de uma árvore entre eles.

• Se estiver na linha divisória: Bem comum de uso de ambos os prédios confinantes; os frutos são compartilhados pela metade.
• Se o tronco estiver no outro imóvel: Ainda pertencerá ao seu proprietário, mesmo que galhos e raízes invadam propriedade alheia. O vizinho “invadido” poderá cortar o que invadir seu terreno.
• Frutos caídos naturalmente: Pertencerão ao dono do terreno em que caírem. Frutos e galhos que ultrapassem a linha divisória pertencerão ao dono da árvore.

Passagem Forçada (Art. 1285, CC)

Direito assegurado ao proprietário do imóvel que não tem acesso à via pública, fonte ou porto. Quem sofrer o ônus da passagem terá direito a indenização a ser paga pelo dono do prédio encravado, direito decorrente de lei. É diferente da servidão.

Passagem de Cabos e Tubulações (Art. 1286, CC)

O proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos e tubulações, entre outros condutos subterrâneos, para serviços de utilidade pública em favor de propriedades vizinhas, quando não for possível fazer de outro modo, ou quando for excessivamente oneroso.

O proprietário prejudicado poderá exigir que a instalação seja feita de forma menos gravosa e terá direito a indenização, podendo remover a instalação às custas do vizinho, se necessário.

Direito de Águas (Art. 1288, CC)

O dono ou possuidor do prédio inferior é aquele que recebe por fluxo natural águas do prédio superior, sendo obrigado a receber tais águas e não podendo negar o curso natural ou mesmo obstruir este regular fluxo. Surge, portanto, um dever de abstenção para este proprietário ou possuidor: não realizar qualquer obra que obstrua o fluxo das águas.

Limites entre Prédios e Demarcação (Art. 1297, CC)

Visando proteger seu patrimônio, o proprietário do bem imóvel poderá demarcar sua área através de cercas divisórias, seja o imóvel urbano ou rural. As cercas pertencem aos dois proprietários, portanto a responsabilidade de construção e conservação é de ambos. Cercas vivas podem ser substituídas, arrancadas ou cortadas com consentimento mútuo entre os proprietários. Cercas especiais, independente da necessidade (seja para prevenir que bichos entrem no imóvel ou para exercer uma determinada atividade econômica), a responsabilidade sobre a construção e manutenção é do vizinho que necessita deste feito.

Direito de Tapagem (Art. 1299 e Seguintes, CC)

É o poder do proprietário de cercar, valar ou murar seu imóvel. Há uma presunção iuris tantum (relativa) de que o muro ou cerca da linha divisória pertence em comum aos proprietários confinantes.

Se o tapume for construído por um dos confinantes, ele será o dono. Mas há o direito de reembolso da metade do valor da obra, por parte do outro vizinho, para adquirir a copropriedade.

Direito de Construir (Art. 1299, CC)

A construção não pode invadir área alheia, salvo se quem construir primeiro puder invadir o terreno/construção até a metade da espessura da parede divisória. Caso ultrapasse este limite, cabe embargos de obra nova.

Direitos Reais Sobre Coisa Alheia

O Direito de Propriedade incide sobre a própria coisa: Jus in re propria. Já os demais direitos reais incidem sobre a coisa alheia: Jus in re aliena. Todos os direitos reais decorrem do desmembramento do direito de propriedade.

Classificação dos Direitos Reais sobre Coisa Alheia

• Direitos Reais de GOZO/USO/FRUIÇÃO: Enfiteuse, superfície, direito real de laje, servidão, usufruto, uso, concessão de uso especial para fim de moradia e concessão de direito real de uso.
• Direitos Reais de GARANTIA: Penhor, hipoteca, anticrese e alienação fiduciária em garantia (este direito real incide sobre a própria coisa, pois o titular é o proprietário do bem).
• Direito Real de AQUISIÇÃO: É o compromisso irretratável de compra e venda.

Enfiteuse

Direito real em contrato perpétuo, alienável e transmissível para os herdeiros, pelo qual o proprietário atribui a outrem o domínio útil de imóvel, contra o pagamento de uma pensão anual certa e invariável (aforamento). A enfiteuse é perpétua, podendo ser transmitida por herança.

Direito de Superfície

Direito real de fruição (usufruto/posse) sobre coisa alheia. O proprietário do imóvel concede (atribui) a outrem (concessionário) o poder de construir e plantar em seu terreno, seja ele urbano ou rural. O direito sobre as plantações/construções é sempre do concessionário. Não autoriza obra no subsolo, mas pode haver cláusula expressa admitindo. O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidem sobre a propriedade superficiária.

Trata-se de propriedade temporária e resolúvel, contendo duas propriedades:

1. Propriedade do solo – pertence a quem cedeu o direito de superfície (concedente).
2. Propriedade temporária e resolúvel – pertencente ao superficiário sobre as plantações/construções.

O objeto do direito recai sobre o bem imóvel, seja rural ou urbano. O urbano tem previsão no Estatuto da Cidade.

Sua constituição se dará por escritura pública registrada no CRI. Pode ser gratuita ou onerosa (o pagamento pode ser de uma vez ou parcelado, chamado de cânon superficiário).

O prazo é determinado ou indeterminado.

• Em caso de alienação do imóvel, o superficiário tem preferência na aquisição.
• Em caso de alienação do direito de superfície, o proprietário tem preferência.

Extinção do Direito Real de Superfície

Pode se dar pela consolidação, por fato do superficiário dar ao terreno destinação diversa da que foi consolidada, renúncia do superficiário, perecimento do terreno gravado, inadimplemento do superficiário, pelo distrato, pelo falecimento do superficiário que não deixou herdeiros legítimos nem testamentários e pela desapropriação.

A extinção deve ser averbada no CRI, passando o proprietário a ter propriedade plena, exceto na desapropriação.

Direito Real de Laje

É aquele em que o proprietário de uma construção base permite que um terceiro realize uma construção acima ou abaixo do seu imóvel, podendo ser em imóvel residencial ou não.

São espécies:

• Concreção: Quando se constrói sobre uma laje vazia.
• Cisão: Quando já existe uma construção sobre ou abaixo de uma construção base. O proprietário aliena a outra construção para que seja constituído o direito real de laje.

O proprietário instituidor da construção base é aquele que concede o direito real de laje.

A natureza jurídica é de garantia de uso/gozo, uma vez que, em relação ao solo e à construção, ele é um direito real de fruição sobre coisa alheia.

A sua constituição se dá inter vivos, mediante escritura pública (observando a regra do Art. 108, CC), por testamento ou por sentença judicial que homologa uma partilha amigável. Deve constar os seguintes requisitos:

1. O instituidor deve ser o proprietário da construção base.
2. Projeção vertical das projeções.
3. Inexistência de área comum (seria condomínio se fosse comum).
4. O titular da construção base e da laje devem ser pessoas distintas.
5. Aprovação pelos órgãos administrativos para que se realize tanto a construção base quanto a construção que constitui o direito real de laje.

Em caso de alienação de qualquer unidade sobreposta haverá o direito de preferência, tanto para o proprietário do solo quanto para o titular do direito de laje que quiser alugar, e vice-versa.

Laje Sucessiva ou de Segundo Grau

O titular poderá ceder a superfície de sua laje para instituir sucessivo direito real de laje. Deve haver autorização expressa dos titulares da base e das demais lajes.

OBS: Se houver mais de uma laje, terá preferência sucessivamente o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, sempre priorizando a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.

Extinção do Direito Real de Laje

A extinção se dá da mesma forma que se extinguem os demais direitos reais. Ex: abandono, usucapião, renúncia, desapropriação, consolidação da propriedade da construção base e do direito real de laje na mão do mesmo titular.

Da Servidão (Art. 1378 e Seguintes, CC)

É um direito real constituído em favor de um prédio que é dominante, sobre outro denominado serviente, pertencentes a donos diversos. Tem como objetivo tornar o prédio dominante mais útil e mais cômodo.

Natureza Jurídica e Características

É direito real imobiliário (apenas de bens imóveis), indivisível, perpétuo e inalienável. É direito acessório, pois depende da existência de um direito de propriedade.

Princípios que Regem a Servidão

1. Não há servidão sobre a própria coisa.
2. Servidão é uma relação entre dois prédios (o serviente serve o dominante).
3. A servidão envolve uma obrigação negativa, pois o proprietário do prédio serviente tem o dever de tolerar o uso de seu prédio pelo dono do dominante.
4. Servidão não se presume.
5. De uma servidão não se pode constituir outra. O dono do prédio dominante não pode estender ou transferir a servidão para outras propriedades.
6. Em regra, a servidão envolve prédios vizinhos. Há situações em que os prédios não são vizinhos, mas um precisa do outro. Ex: servidão de aqueduto de passagem de água.
7. A servidão é indivisível, logo não se adquire nem se perde em partes. Ela é um todo único, de modo que subsistirá integralmente no caso de partilha a favor de cada um dos quinhões do prédio dominante, continuando a gravar cada um dos quinhões do prédio serviente.

Distinção entre Servidão e Usufruto

• Usufruto: Chamado também de servidão pessoal. Há a cessão do direito de uso e gozo da coisa ao usufrutuário, pelo qual fica temporariamente privado o proprietário de usar a coisa. Pode recair sobre bens móveis e imóveis. É temporário (prazo máximo se extingue com a morte da PF; se for PJ, prazo de no máximo 30 anos). Instituído a favor de determinada pessoa.
• Servidão: É o encargo que não impede o proprietário de usar e gozar da sua propriedade. Apenas sobre bens imóveis. É perpétua. Instituída a favor do prédio.

Classificação da Servidão

1. Servidões Urbanas: Aquelas estabelecidas para fruição da utilidade direta dos edifícios, sendo indiferente que o prédio se localize no campo ou na cidade.
2. Servidões Rústicas: Aquelas que se ligam ao solo, sem relação necessária com os edifícios que estão na superfície, como as servidões de aqueduto (cano) e de trânsito.
3. Servidões Positivas: Aquelas que conferem ao proprietário do prédio dominante o direito de praticar algum ato no prédio serviente. Ex: servidão de trânsito.
4. Servidões Negativas: Aquelas que impõem ao proprietário e possuidor do prédio serviente o dever de NÃO praticar determinado ato. Ex: não levantar o muro acima de certa altura.
5. Servidão Contínua: Aquela que, uma vez estabelecida, pode ser exercida independentemente de ato humano.
6. Servidão Descontínua: Aquela que, uma vez estabelecida, o seu exercício depende de algum ato do proprietário ou possuidor do prédio dominante. Ex: tirar água do poço vizinho, depende da ação humana.
7. Servidões Aparentes: São aquelas que se revelam por sinais visíveis, por obras exteriores. Ex: Aquedutos aparentes.
8. Servidões Não Aparentes: São aquelas não visíveis, logo não se revelam por obras exteriores. Ex: Não construir muro acima de certa altura.
9. Servidões Acessórias: São todos os meios de que o dono do prédio dominante pode se valer para fazer todas as obras necessárias para a conservação e o uso da servidão.

Posse das Servidões (Quase Posse)

Podem ser objeto de posse os bens corpóreos. A posse de direitos, ou seja, os direitos reais sobre coisa alheia, são denominados de quase posse.

Posse é a exteriorização da propriedade. Apenas as servidões aparentes podem ser objeto de posse. Servidões descontínuas, desde que aparentes, podem ser objeto de posse. Portanto, podem ser adquiridas por usucapião.

(Servidão não aparente não pode ser objeto de usucapião.)

Constituição e Remoção da Servidão

A servidão se constitui por usucapião, testamento, convenção de contrato, escritura pública (se for imóvel) ou sentença judicial.

Remoção: Uma vez constituída, o proprietário do prédio serviente poderá removê-la às suas custas, desde que não diminua as vantagens do dono do prédio dominante.

Extinção da Servidão (Arts. 1388-1389, CC)

A servidão é perpétua, mas a lei prevê hipóteses de extinção:

1. Não uso: Durante 10 anos contínuos por parte do titular do prédio dominante.
2. Confusão: Os dois prédios (dominante e serviente) passam a pertencer à mesma pessoa.
3. Renúncia: O proprietário do prédio dominante renuncia ao direito real de servidão.
4. Resgate: É o pagamento feito pelo dono do prédio serviente. Só é possível se houver anuência do dono do prédio dominante.

A servidão precisa ser registrada, porque recai sobre coisa alheia. Extinta a servidão, incumbirá ao proprietário do prédio serviente o direito de cancelar o seu registro.

Do Usufruto

O usufruto é o direito real de usar e gozar temporariamente de uma coisa alheia.

De um lado, você tem o usufrutuário, que tem o direito de usar e gozar sobre coisa alheia. De outro lado, você tem o nu-proprietário, que está limitado ao uso e gozo do bem. O imóvel pode ser vendido, porém quem compra não poderá usá-lo. Só poderá usar quando o usufruto se extinguir. O usufrutuário não pode vender o imóvel.

O usufruto deve ter o tempo estipulado; caso não tenha, extingue-se com a morte do usufrutuário. Para pessoa jurídica, o prazo máximo é de 30 anos.

Atenção: Salvo disposição em contrário, o usufruto se estende aos acessórios e acrescidos da coisa. Ex: Em uma fazenda, o usufrutuário pode usar o trator que está dentro dela.

Classificação do Usufruto

Quanto à Origem:

• Legal: Estabelecido pela lei.
• Voluntário: Constituído mediante contrato ou testamento. Se for de imóvel, pode ser por instrumento particular. Pode ser oneroso ou gratuito.

Usufruto por contrato pode ser:

1. Por alienação: O proprietário do prédio concede o usufruto a terceiro, conservando para si ou para outrem a nua-propriedade.
2. Por retenção (Usufruto Deducto): O proprietário guarda para si o usufruto, transmitindo a outrem a nua-propriedade.

Quanto ao Objeto:

• Próprio: Recai sobre bens infungíveis e inconsumíveis.
• Impróprio (Quase Usufruto): Incide sobre bens fungíveis e consumíveis. O usufrutuário torna-se proprietário da coisa e pode consumi-la, devendo restituir o equivalente noutro momento.

Quanto à Extensão:

• Universal: Recai sobre todo o patrimônio ou sobre a quota parte do patrimônio.
• Particular: Recai sobre bem determinado.

Quanto à Duração:

• Vitalício: Enquanto o usufrutuário estiver vivo.
• Temporário: Tem período estipulado.

É proibido o usufruto sucessivo ou de 2º grau, pois o usufruto deve se extinguir com a morte.

Inalienabilidade do Usufruto

O usufruto é inalienável e impenhorável, porém é possível ceder o exercício do usufruto a título oneroso ou gratuito. Existem casos onde é possível alienar o usufruto. Ex: usufruto impróprio pode ser alienado.

Direitos e Deveres do Usufrutuário

Direitos: Direito à posse, uso, administração, percepção dos frutos e produtos do bem. As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, devendo restituir ao nu-proprietário o mesmo número de crias.

Deveres: Inventariar os bens antes de assumir o usufruto (às suas custas); prestar caução se o proprietário exigir antes do usufruto; pagar as despesas de conservação do bem e tributos.

Usufruto Simultâneo

Ocorre quando há pluralidade de usufrutuários, sendo constituído em favor de duas ou mais pessoas.

Extinção do Usufruto

O usufruto se extingue:

• Com a morte do usufrutuário (usufruto vitalício);
• Pela expiração do tempo de sua duração (vencimento);
• Pela destruição total da coisa infungível;
• Pela consolidação (ocorre quando o usufrutuário adquire a propriedade ou o proprietário adquire o usufruto);
• Pela renúncia;
• Pelo não uso da coisa em que recai o usufruto (por analogia ao prazo da servidão, considera-se 10 anos).

OBS: Em todos os casos, deve haver cancelamento do registro.

Direito Real de Uso (Usufruto Anão)

É possível servir-se da coisa e receber os frutos necessários para suas necessidades pessoais e de sua família, aferidas de acordo com sua condição social e do lugar em que viver.

Podem ser bens móveis (desde que infungíveis e inconsumíveis) e imóveis.

Suas características são:

• É um direito real sobre coisa alheia.
• É temporário ou vitalício: nunca perpétuo, se extingue com a morte.
• É um direito indivisível: não pode ser constituído por partes.
• É um direito inalienável, intransmissível e incessível (seu exercício não pode ser cedido).
• É um direito personalíssimo.

As regras do usufruto são aplicáveis ao uso (exceto aquilo que for contrário à sua natureza).

Direito Real de Habitação

Direito real de residir ou abrigar-se gratuitamente, sozinho ou com a família, em casa alheia. Deve ser feito por registro público perante o CRI. É uma espécie de direito de uso restrito à casa de moradia.

O imóvel não pode servir para fins de comércio ou indústria.

É um direito real indivisível. Se houver diversos titulares do direito real de habitação, um não pode proibir o outro de habitar no imóvel, nem cobrar aluguel um do outro.

Características: É um direito real sobre coisa alheia; é um direito personalíssimo; é um direito temporário ou vitalício; é um direito intransmissível e incessível; é um direito gratuito.

São aplicáveis as disposições relativas ao usufruto, salvo o que for contrário à sua natureza. Os frutos do imóvel pertencerão ao nu-proprietário.

Direito do Promitente Comprador

É o contrato pelo qual as partes se comprometem a levar a efeito o contrato definitivo de compra e venda. O consentimento foi dado nesta promessa de compra e venda, onde os contratantes convencionaram reiterar tal consentimento na escritura definitiva. O promitente comprador não tem o domínio sobre a coisa, mas tem direito real de desfrutar da coisa alheia e impedir que ela seja alienada para outrem.

Caso o promitente vendedor não tenha outorgado a escritura definitiva, é possível a adjudicação compulsória pelo promitente comprador.

Adjudicação Compulsória: É uma ação que visa o registro de um imóvel, obrigando o vendedor a entregar a escritura. O STJ admite a propositura de adjudicação compulsória, ainda que o compromisso de compra e venda não esteja registrado, desde que tenha cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Direitos Reais de Garantia

É o que confere ao credor a pretensão de obter pagamento de uma dívida, com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. O devedor sempre responde com seu patrimônio, sendo essa a garantia que o credor possui para receber seu crédito. A garantia é o meio assecuratório do recebimento do crédito.

Espécies de Garantia

• Fidejussória: É a garantia pessoal. Ex: fiança, aval.
• Real: Penhor, hipoteca, anticrese, alienação fiduciária em garantia.

Características dos Direitos Reais de Garantia

• Direito de Sequela: É o vínculo de natureza real que confere ao credor o direito de perseguir a coisa, das mãos de quem quer que esteja.
• Direito de Excussão: Direito de promover pela via judicial, após o vencimento da dívida, a venda do bem dado em garantia para obter o pagamento do crédito com o preço que irão pagar pelo bem.
• Preferência/Prelação/Preempção: É o direito de privilégio de obter pagamento de uma dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação.

OBS: O credor com garantia real tem preferência sobre o credor quirografário. Existem certos credores privilegiados que têm preferência sobre o crédito real. Ex: créditos trabalhistas.

• Indivisibilidade do Direito Real de Garantia: O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia. Diante do pagamento parcial, a garantia subsistirá de forma total.
• Acessoriedade: Os direitos reais de garantia servem para assegurar o cumprimento de uma obrigação principal.

Pacto Comissório

Confere ao credor o direito de se apropriar da coisa dada em garantia, caso não seja cumprida a obrigação. A cláusula de pacto comissório é proibida e, logo, se torna nula. Devendo essa cláusula ser excluída, mas o contrato se mantém.

Atenção: É possível o credor com garantia real realizar a adjudicação judicial do bem empenhado (bem em penhor ou do bem hipotecado).

Objetos que Podem ser Dados em Garantia

Bens alienáveis. O bem de família legal pode ser dado em hipoteca.

Objetos que Não Podem ser Dados em Garantia

Bens fora do comércio. Ex: bens de família convencionais, bens gravados com cláusula de inalienabilidade.

• Objeto da Hipoteca: Bens imóveis. Navios e aeronaves são considerados bens imóveis para fins hipotecários.
• Objeto do Penhor: Bens móveis.
• Objeto da Alienação Fiduciária: Bens móveis e imóveis.
• Objeto da Anticrese: Bens imóveis.

Princípio da Especialização

É a individualização da coisa dada em garantia. O contrato deve descrever a coisa dada em garantia, detalhando:

1. Suas especificações;
2. O total da dívida;
3. Sua estimação ou valor máximo;
4. Prazo para pagamento;
5. Se houver, taxa de juros.

A desobediência a esse princípio descaracteriza o direito real. É possível a garantia real ser outorgada por um terceiro em favor do devedor. Nesse caso, o terceiro não é fiador, pois somente a coisa dada em garantia fica vinculada ao pagamento da dívida.

Remição do Penhor e da Hipoteca

É a liberação da coisa gravada mediante pagamento ao credor.

Importante: Quando o devedor paga a dívida, ele tem direito de remição. Mas para que isso ocorra, ele tem que pagar a dívida toda, pois não existe remição parcial em razão do princípio da indivisibilidade do direito real de garantia. (Remição, em direito das obrigações, é a extinção da obrigação pelo perdão da dívida).

Penhor

É o direito real onde o devedor ou terceiro transfere ao credor, em garantia do débito, a posse de uma coisa móvel. A coisa dada em penhor é empenhada ou apenhada.

Não se confunde com a penhora (coisa apresentada em juízo).

Hipoteca

É o direito real de garantia onde um bem imóvel, que continua em poder do devedor, assegura ao credor o pagamento de uma dívida.

Anticrese

Ocorre quando o devedor entrega um imóvel ao credor, cedendo-lhe o direito de percepção dos frutos/rendimentos para compensar uma dívida.