Embargos de Terceiro: Defesa de Imóvel com Promessa de Compra e Venda Não Registrada

MM. Juízo da X Vara Cível do Foro Cível da Comarca de Salvador - BA

Embargos de Terceiro

Distribuição por Dependência ao Processo nº (...) – Execução

ANTÔNIO DODÓI (doravante "Embargante"), brasileiro, estado civil..., profissão, titular da cédula de identidade RG nº ..., inscrito no CPF/MF sob o nº ..., endereço eletrônico ..., residente e domiciliado na Rua ...., vem, respeitosamente, por seus advogados (documento 1), perante Vossa Excelência, opor, em face de GIGLE CATABRIGA (doravante "Embargada"), brasileira, estado civil..., profissão, titular da cédula de identidade RG nº ..., inscrito no CPF/MF sob o nº ..., endereço eletrônico ..., residente e domiciliado na Rua ...., os presentes EMBARGOS DE TERCEIRO, o que faz com fulcro no art. 674 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC), pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.

I. Dos Fatos

1. O Embargante tomou conhecimento de que, nos autos do cumprimento de sentença, Processo nº (...), promovido por Gigle Catabriga em face da Construtora Senzala, que se processa perante esse MM. Juízo e respectivo Cartório, foi penhorado o imóvel localizado no bairro da Liberdade, São Paulo - SP (documento 3).

2. Entretanto, nada obstante o imóvel conste em nome da Construtora Senzala junto ao Ofício de Registro de Imóveis, conforme se verifica da cópia da matrícula (documento 4), certo é que o Embargante é promitente comprador, por Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado em 12.05.2015, sem registro, mas com as firmas devidamente reconhecidas (documento 4).

3. O presente incidente decorre de constrição deferida em dezembro de 2018, muito depois da aquisição da posse e da assinatura do Compromisso de Compra e Venda pelo Embargante.

4. Cumpre esclarecer a Vossa Excelência que a penhora só foi deferida por esse MM. Juízo em face das informações prestadas pela Embargada que, através da petição de fls. (...), informou ter logrado encontrar um imóvel em nome da executada Construtora Senzala, o que afirmou por desconhecer a promessa de compra e venda firmada entre as partes.

5. Ante as informações prestadas às fls. (...), a penhora foi efetivada em cumprimento ao Termo de Penhora nº (...), expedido por esse MM. Juízo em dezembro de 2018 (documento 5).

6. A teor do que dispõe a Súmula 84 do STJ, o direito pessoal, representado pela promessa de compra e venda sem registro, pode ser contraposto, com sucesso, a outro direito pessoal que lhe seja posterior, como é o caso do crédito da Embargada.

7. É verdade que não eram admitidos embargos de terceiro no caso de promessa de compra e venda sem registro (Súmula 621 do STF), mesmo em face de outro direito pessoal que ensejava penhora. Entretanto, essa distorção foi corrigida há muito pelo Superior Tribunal de Justiça, com a edição da Súmula 84 do STJ, que pacificou o entendimento.

8. Assim, como se prova por intermédio dos documentos anexos, a posse do bem penhorado foi adquirida anteriormente à constrição determinada por esse MM. Juízo.

9. Portanto, comprovados se acham, documentalmente, a propriedade, a posse e o ato de constrição judicial. A violência sofrida pelo Embargante é evidente, razão por que não participa, em hipótese alguma, da ação de resolução de compromisso de compra e venda promovida pela Embargada e sua consequente execução, sendo cabíveis, portanto, os presentes embargos para excluir o bem da penhora.

II. Do Direito

É princípio geral de direito que a penhora deva recair tão somente em bens do executado, ou seja, daquele contra quem a sentença ou obrigação é exequível, devendo ser respeitado, portanto, o direito de propriedade ou posse de outrem. Em consonância com o que dispõe o art. 674 e seguintes do Código de Processo Civil, defere-se tutela através dos Embargos de Terceiro àquele que, não sendo parte no processo, sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial.

Compromisso de Compra e Venda e Embargos de Terceiro

No caso em tela, a teor do que dispõe a Súmula 84 do STJ, o direito pessoal, representado pela promessa de compra e venda sem registro, pode ser contraposto, com sucesso, a outro direito pessoal que lhe seja posterior, como é o caso do crédito da Embargada.

É verdade que não eram admitidos embargos de terceiro no caso de promessa de compra e venda sem registro (Súmula 621 do STF), mesmo em face de outro direito pessoal que ensejava a penhora. Entretanto, essa distorção foi corrigida pelo Superior Tribunal de Justiça, com a edição da Súmula 84 do STJ, como já mencionado acima, pacificando o entendimento.

III. Da Fraude à Execução e Boa-fé

Requisitos da Fraude à Execução

O art. 792 do Código de Processo Civil determina os requisitos da fraude à execução:

“Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: (...) IV – quando, ao tempo da alienação ou oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;”

No caso em tela, não se encontra caracterizado o requisito da má-fé. Vejamos:

Inexistência de Registro da Penhora e Boa-fé do Adquirente

No que tange à venda de patrimônio que integre o ativo circulante decorrente da atividade empresarial, aplica-se a presunção de boa-fé. Assim, tendo em vista que a executada tem como objeto social a venda de bens imóveis, o Embargante, ao realizar a compra de um bem que integra o patrimônio ativo dela, está munido da premissa de boa-fé, até que se prove o contrário.

Além disso, era ônus da Embargada realizar a averbação na matrícula do imóvel acerca da tramitação do processo de execução, para que assim pudesse ter a presunção absoluta de má-fé, porém não a fez. Desta forma, tendo em vista não ser possível a retirada, por parte do Embargante, das certidões processuais distribuídas em todos os Estados da Federação brasileira e não haver qualquer averbação na matrícula, resta, novamente, nítida a boa-fé por parte do Embargante.

Outrossim, vale ressaltar que a má-fé não pode ser presumida, cabendo à parte que a alega o ônus probatório.

Insta observar a este respeito a seguinte Súmula do STJ:

“Súmula 375/STJ: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

Concluindo, Excelência, a teor do art. 792, IV, do Código de Processo Civil, é possível afirmar com segurança jurídica que não existe fraude à execução na exata medida em que estão ausentes os seus requisitos, nada obstante a suficiência da ausência de apenas um para descaracterizar a fraude. É a pura aplicação da lei.

IV. Da Liminar

Ademais, requer-se, liminarmente, o levantamento da penhora, conforme auto de penhora de fls. (...), datado de (...), que recai sobre o imóvel em posse do Embargante, bem como a reintegração provisória da posse, com fundamento no artigo 678 do Código de Processo Civil, in verbis:

Art. 678 – “A decisão que reconhecer suficientemente provado o domínio ou a posse determinará a suspensão das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manutenção ou a reintegração provisória da posse, se o embargante a houver requerido.”

V. Dos Pedidos

Provados de forma incontestável os fatos alegados, especialmente a qualidade de terceiro, a propriedade, a posse indireta e o ilegal ato de constrição judicial, requer-se:

• A concessão de liminar para suspender a constrição indevida, com mandado de reintegração de posse do imóvel de matrícula nº (...), realizada perante o (...) Cartório de Registro de Imóveis da capital de São Paulo;
• Que Vossa Excelência se digne a julgar procedentes os presentes Embargos, declarando-se insubsistente a penhora e a ineficácia da transmissão sobre o imóvel objeto da matrícula nº (...) (Av. (...), e R. (...)) junto ao (...) Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo - SP, com o seu respectivo levantamento e cancelamento de eventual hasta pública.
• A condenação da Embargada ao pagamento de custas e verba honorária.

VI. Da Citação

Requer-se a citação da Embargada através de seu patrono constituído nos autos (fls. (...)), nos termos do art. 677, § 3º, do Código de Processo Civil, para, querendo, responder no prazo legal, sob pena de confissão e efeitos da revelia.

VII. Da Audiência de Conciliação

Nos termos do art. 334, § 5º, do Código de Processo Civil, o Embargante desde já manifesta, pela natureza do litígio, desinteresse em autocomposição.

VIII. Das Provas

O Embargante protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, em especial pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, além da juntada de novos documentos e demais meios que se fizerem necessários.

No caso de Vossa Excelência entender por bem designar audiência de justificação da posse, de acordo com o art. 677, § 1º, do Código de Processo Civil, requer o depoimento pessoal da Embargada, sob pena de, não comparecendo, ser-lhe imposta a pena de confissão e, nesse caso, de acordo com o art. 677 do Código de Processo Civil, o Embargante arrola as testemunhas cujo rol segue abaixo, requerendo, desde já, sejam as mesmas intimadas pessoalmente.

• (...)
• (...)

IX. Do Valor da Causa

Dá-se à causa o valor de R$ 250.000,00, para os efeitos fiscais.

Nestes termos, requerendo seja a presente ação distribuída por dependência aos autos do processo nº (...),

Pede deferimento.

11 de março de 2019

Advogado

(OAB)