Guia Completo: Locação Comercial, Preferência, Benfeitorias e Garantias

Locação Comercial (Empresarial)

O locatário comerciante ou industrial pode obter judicialmente a renovação do aluguel (Artigos 71 a 75) e continuar no imóvel, desde que:

• Haja contrato escrito com prazo determinado;
• O prazo mínimo da locação a renovar seja de cinco anos;
• O locatário exerça o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos ininterruptos;
• A ação seja proposta dentro do prazo decadencial de um ano até seis meses da data de término do contrato a prorrogar.

Protege-se o inquilino comerciante que valorizou o imóvel com a atividade comercial desenvolvida (fundo de comércio), permitindo-lhe permanecer no imóvel independentemente da vontade do locador. As sociedades civis com fins lucrativos também têm direito à ação renovatória.

Direito de Preferência (Artigos 27 a 34)

No caso de alienação do imóvel, o locatário tem preferência, no prazo decadencial de 30 dias, para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros. O locador deve dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou extrajudicial.

Caso o direito de preferência não seja respeitado, o locatário tem duas opções:

• Reclamar perdas e danos; ou
• Depositar o preço e demais despesas de transferência e haver para si o imóvel. Nessa hipótese, deve requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Registro de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel.

Benfeitorias (Artigos 35 a 36)

Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, bem como as úteis autorizadas, serão indenizáveis e conferem direito de retenção. As voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário ao término da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Garantias Locatícias (Artigo 37)

As principais formas de garantia em contratos de locação são:

• Caução

  Consiste na oferta de uma garantia de cumprimento da obrigação. Pode se referir a móveis, imóveis ou dinheiro (não excedendo três meses de aluguel), depositado em caderneta de poupança.

• Fiança

  Pode ser pessoal (fiador) ou bancária.

• Seguro de Fiança Locatícia

  Envolve o pagamento de uma taxa correspondente a um prêmio anual ou mensal ao locador.

Observações Importantes sobre Garantias

• É nula a cláusula que exige mais de uma dessas garantias em um mesmo contrato.
• O aluguel somente poderá ser cobrado adiantado quando o contrato for celebrado sem garantia (Artigo 42) ou se a locação for por temporada (Artigo 49).