Hipoteca e Anticrese — Conceito, Registro e Regras

Hipoteca

Resumo: Hipoteca é um direito real de garantia sobre bem imóvel de terceiro, regulado pelo Código Civil (CC). Este texto explica conceito, características, objeto, constituição, registro, pluralidade, remissão, aquisições e extinção.

Conceito

É direito real de garantia sobre bem alheio, dado ao credor em razão de dívida. Vincula o bem gravado e o acompanha em todas as transações, em decorrência do direito de sequela. O proprietário do imóvel mantém a posse e os poderes de uso, fruição e disposição (jus utendi, jus fruendi e jus abutendi).

Características

• Acessório: depende de uma obrigação principal.
• Garante dívida futura e eventual.
• Indivisível.
• Extensibilidade: abrange todo o objeto, inclusive acréscimos e acessórios (art. 1.474 CC).
• Temporária: renovação a cada 20 anos (art. 1.498 CC).
• Transmissível: inter vivos ou causa mortis (art. 1.475 CC), com possibilidade de vencimento antecipado.
• Publicidade: pelo Registro Imobiliário.
• Especialização dos bens: designação particularizada na escritura ou ato constitutivo da hipoteca.
• Direitos suspensos: direito de excussão, prelação e sequela ficam suspensos até a inadimplência da obrigação.

Objeto

• Imóveis e seus acessórios.
• Domínio direto e útil.
• Estradas de ferro; navios e aeronaves.
• Os recursos referidos no art. 1.230.
• Direito de uso e o direito para fins de moradia.
• Propriedade superficiária.
• Dívida futura ou condicionada (art. 1.487 CC).
• Deve ser determinado o valor máximo do crédito a ser garantido.
• Dependerá de prévia e expressa concordância do devedor quanto à condição ou montante da dívida; em caso de divergência, cabe ao credor provar o crédito.
• Haverá pagamento por perdas e danos pela superveniente desvalorização do imóvel.

Não podem ser hipotecados

• Bens inalienáveis.
• Bens de família.
• Bens públicos.

Constituição

As hipotecas podem ser convencionais ou legais. Se o valor exceder 30 salários-mínimos (SM), deve ser constituída por instrumento público (art. 108 CC). Se for navio, deve ser feita por escritura pública; para aeronaves, pode ser feita por instrumento particular. Pode ser emitida a célula hipotecária (art. 1.486 CC).

Registro

O registro é feito no Cartório de Imóveis da circunscrição do imóvel (art. 1.493 CC). A ordem do registro segue a ordem do requerimento no protocolo; o número de ordem determina prioridade e preferência entre hipotecas. Só serão registradas, no mesmo dia, duas hipotecas (ou outro direito real) sobre o mesmo imóvel em favor de pessoas diversas se estiver indicada a hora da lavratura das mesmas (art. 1.494 CC).

Pluralidade de hipotecas

É possível constituir segunda hipoteca sobre bem já hipotecado (art. 1.476 CC). O credor da segunda hipoteca somente pode executar o imóvel após vencida a primeira, salvo no caso de insolvência do devedor (art. 1.477 CC). O segundo credor hipotecário pode consignar/depositar o valor vencido da primeira hipoteca (e custas) e promover a execução da primeira sem prejuízo da segunda (art. 1.478 CC).

Remissão

1. Pelo credor da hipoteca posterior (art. 1.478 CC).
2. Pelo adquirente do imóvel hipotecado (art. 1.481 ou 1.479 CC): prazo de 30 dias a contar do registro; impugnação à venda judicial por maior preço (preferência do comprador). Se o adquirente deixar de remir, responde por eventual desvalorização e despesas judiciais. O comprador tem direito à ação regressiva contra o vendedor.
3. Pelo devedor (art. 1.492 CC).

Adquirente de imóvel hipotecado

Se o adquirente não se obrigou pessoalmente ao pagamento, pode exonerar-se da hipoteca abandonando o imóvel aos credores (art. 1.479 CC). Deve notificar o vendedor e os credores hipotecários do deferimento da posse do imóvel ou depositará o valor em juízo (art. 1.480 CC). Poderá abandonar o imóvel até 24 horas subsequentes à citação inicial do procedimento executivo.

Loteamento ou condomínio edilício

Se o loteamento ou condomínio for instituído após a hipoteca (art. 1.488 CC), o ônus é dividido entre os lotes ou unidades (requerido pelo credor, devedor ou proprietários). A oposição ao desmembramento do ônus se vincula à diminuição da garantia. As despesas do desmembramento correm por conta do requerente. Se o valor obtido no desmembramento for insuficiente, o devedor originário responde pessoalmente pelo que faltar.

Extinção (art. 1.499 CC)

• Extinção da obrigação principal.
• Perecimento da coisa.
• Resolução da propriedade.
• Renúncia do credor.
• Remição.
• Arrematação ou adjudicação.

Anticrese

Conceito

A anticrese é direito real de garantia em que o devedor transfere a posse (uso) de um imóvel ao credor para sua fruição (art. 1.506 CC).

Possibilidades

• Amortização da dívida (extintiva ou satisfativa).
• Amortização dos juros (compensativa).

Direitos do credor anticrético

• O devedor pode entregar o imóvel ao credor anticrético como garantia.
• Administração do bem dado em anticrese (art. 1.507 CC).
• Fruição dos frutos e utilidades do imóvel.
• Possibilidade de arrendar o bem dado em anticrese.
• Direito de retenção.

Deveres do credor anticrético

• Apresentação anual de balanço fiel e exato de sua administração (art. 1.507 CC).
• Administrar fiel e zelosamente o bem, sob pena de transformação da anticrese em arrendamento.
• Responsabilidade por deteriorações culposas e por perdas de frutos e rendimentos (art. 1.508 CC).

Venda do bem

O credor anticrético pode vindicar direitos contra adquirente do bem, credores quirografários e hipotecários posteriores ao registro da anticrese (art. 1.509 CC). Perde o direito de preferência sobre o preço se executar os bens ou permitir que outro o faça. Não terá preferência sobre a indenização do seguro por destruição do bem, nem na desapropriação.

Remissão

O adquirente do bem pode remi-lo antes do vencimento da dívida, imitando-se em sua posse (art. 1.510 CC).