Lesão Enorme: Conceito, Requisitos e Efeitos Legais

Conceito e Origem

Este assunto tem origem romana, onde se supunha que apenas o vendedor poderia sofrer dano. Modernamente, estima-se que a lesão enorme protege a comutatividade dos contratos, assim o dano é estimado tanto para o comprador quanto para o vendedor.

O prejuízo sofrido pelo vendedor é enorme quando o preço recebido é inferior à metade do preço justo da coisa vendida. O comprador sofre lesão enorme quando o valor justo da coisa que compra é inferior à metade do preço que paga por ela.

Natureza Jurídica da Lesão Enorme

A lesão enorme não é um vício de consentimento. É uma aplicação objetiva limitada a certos atos jurídicos específicos, não sendo um vício geral. É um vício típico de contrato. Aplica-se expressamente a certos atos jurídicos, como a compra e venda.

Requisitos para a Configuração da Lesão Enorme

A lesão enorme só se aplica à venda de imóveis e não se aplica a vendas feitas por determinação judicial (leilão).

Para que a lesão enorme se configure e a venda seja passível de rescisão, são necessários os seguintes requisitos:

1. Que o prejuízo seja enorme (tremendo) e significativo, sendo sua determinação e prova uma questão de fato, não de direito.
2. Que a coisa não tenha perecido por caso fortuito em poder do comprador.
3. Que a coisa não tenha sido alienada pelo comprador a terceiro.
4. Que a ação seja proposta dentro do prazo legal de prescrição.

Efeitos da Rescisão por Lesão Enorme

Se a lesão prejudica o vendedor, o comprador pode fazer o contrato sobreviver, elevando o preço. Pelo contrário, se a lesão prejudica o comprador, o vendedor pode fazer o contrato sobreviver.

Opções do Réu: Manutenção do Contrato ou Rescisão

Os efeitos são diferentes dependendo se o réu aceita a rescisão ou insiste na manutenção do contrato. As opções são:

1. Se o réu optar por manter o contrato, pode evitar a rescisão ajustando o preço ao valor justo. Se o réu for o comprador, deve aumentar o preço. Se o réu for o vendedor, deve reduzir o preço. O ajuste permite uma margem de um décimo sobre o preço justo, conforme a Seção 1890 do Código Civil.
2. Se o réu aceitar a rescisão do contrato, as partes retornam ao estado anterior à sua celebração.