Locação, Doação e Comodato: Aspectos Jurídicos Chave

Locação de Imóveis

Denúncia do Contrato de Locação

Entende-se por denúncia cheia aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com apresentação de justificativa, conforme disposto na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), em seu Art. 47. Já a denúncia vazia é a rescisão do contrato de locação sem justificativa, conforme o Art. 46 da mesma lei.

Quando um contrato de locação se prorroga por prazo indeterminado, as regras para a denúncia vazia (retomada imotivada pelo locador) dependem do prazo original do contrato. Se o contrato inicial era de 30 meses ou mais, e ocorrer a prorrogação, o locador pode denunciá-lo a qualquer tempo, concedendo 30 dias para desocupação (conforme Art. 46, §2º da Lei nº 8.245/91). Se o contrato inicial era inferior a 30 meses e se prorrogar, a denúncia vazia só é permitida nas hipóteses do Art. 47 da mesma lei (por exemplo, após 5 anos de vigência ininterrupta).

Reiterando, em locações residenciais com prazo inicial inferior a 30 meses que se prorrogam por tempo indeterminado, a denúncia vazia pelo locador geralmente só é cabível após 5 anos de vigência ininterrupta do contrato, salvo outras hipóteses legais (Art. 47, V, da Lei nº 8.245/91).

Sublocação

A resolução do contrato de sublocação pode ser pretendida tanto pelo locador original quanto pelo sublocatário.

A sublocação só será válida se houver o consentimento prévio e por escrito do locador.

O consentimento para a sublocação não se presume pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

Deveres e Direitos na Locação

É dever do locador arcar com as despesas extraordinárias de condomínio. Entendem-se por despesas extraordinárias aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. Cláusula contratual que transfira essa obrigação ao locatário pode ser considerada nula.

Em caso de venda, promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel, o locatário tem direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.

Cabe medida judicial se o locador (referido no texto original como 'A') trocar a fechadura do portão, impedindo o acesso do locatário, pois uma das obrigações do locador é garantir ao locatário o uso pacífico da coisa locada.

Conforme o Art. 566 do Código Civil, a solução para certos problemas na locação pode ser indenizar o locatário por todos os danos causados. O locatário também pode alegar vício redibitório se a coisa apresentar defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor.

Prazo e Aluguel

Qualquer locação pode ter seu contrato firmado por prazo indeterminado desde o início.

Aplica-se o Art. 19 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Se uma locação, como por exemplo uma que perdure por 4 anos, não tiver o valor do aluguel alterado, a solução para ajustá-lo ao preço de mercado é a ação revisional de aluguel. Geralmente, essa ação é cabível após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo.

Não cabe ação renovatória de contrato de locação comercial se o locatário perder o prazo legal para sua propositura.

Em regra, não se pode cobrar o aluguel antecipadamente, sendo a locação para temporada uma das exceções a essa regra.

Considerações Específicas sobre Locação

O simples fato de ser filho do proprietário não confere, por si só, o direito de alugar um imóvel ou vaga. Se o filho detiver a posse legítima da vaga por outra razão (ex: comodato, autorização expressa), a locação por ele a um terceiro poderia ser considerada válida, dependendo das circunstâncias.

Doação

Natureza e Características da Doação

A doação é um ato jurídico bilateral (pois exige aceitação do donatário), mas um contrato, em regra, unilateral (pois gera obrigações apenas para o doador). A bilateralidade do ato provém da oferta da doação pelo doador e da aceitação da liberalidade pelo donatário.

Cláusula de Reversão e Herdeiros

Se o donatário vier a falecer antes do doador, o bem anteriormente doado retornará ao patrimônio do doador, caso haja uma cláusula de reversão expressa no contrato.

Se não houver cláusula específica de reversão, morrendo o donatário, sua parte no bem doado será transmitida aos seus herdeiros.

Doação Inoficiosa e Colação

Os herdeiros necessários de uma pessoa (referida no texto original como 'Henrique') não poderão pretender a anulação de toda a doação feita por ela em vida. No entanto, a parte da doação que exceder o que o doador poderia dispor em testamento no momento da liberalidade é chamada de doação inoficiosa. A anulação dessa parte excedente só pode ser pedida pelos herdeiros necessários após a morte do doador (conforme Art. 549 do Código Civil).

Cabe colação. No caso de doação de ascendentes para descendentes (que são herdeiros necessários), não é necessária autorização dos demais herdeiros para a doação. A colação é o ato pelo qual o descendente donatário informa no inventário o valor das doações recebidas em vida do ascendente falecido, para que esse valor seja igualado à sua parte na herança, garantindo a igualdade entre os herdeiros.

Comodato e Mútuo

Diferenças Fundamentais

No comodato (empréstimo de uso de coisa infungível), não é necessário que o comodante (quem empresta) seja o proprietário da coisa emprestada, bastando que tenha a posse e o direito de uso. Já no mútuo (empréstimo de consumo de coisa fungível), o mutuante (quem empresta) deve ser o proprietário da coisa emprestada, pois há transferência de domínio.

Responsabilidade e Uso no Comodato

Em regra, o comodatário (quem recebe a coisa em comodato) responde pela perda ou deterioração da coisa, mesmo que decorrente de caso fortuito ou força maior, se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros de sua propriedade, antepuser a salvação destes abandonando o do comodante (vide Art. 583 do Código Civil).

Não assiste razão ao comodante em cobrar aluguel pelo uso do imóvel em comodato, pois a gratuidade é essencial a este contrato. Contudo, se após a morte do comodatário (caso o contrato não seja intuitu personae e os herdeiros continuem usando o bem), o comodante notificar para a devolução e esta não ocorrer, pode-se discutir a cobrança de aluguel-pena ou perdas e danos.