Locação residencial: prazos, retomada e direitos

Locação residencial

Contratos por 30 meses ou mais (artigo 46)

A extinção só ocorre com o término do prazo estipulado, independentemente de notificação. Durante o prazo convencionado, o locador não pode reaver o imóvel. O locatário pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada (artigo 4.º).

Finda a locação, se o inquilino continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. Nesse caso:

• o locador pode pedir o imóvel para si a qualquer tempo (denúncia vazia), concedendo prazo de 30 dias para desocupação;
• o locatário pode rescindir o contrato mediante aviso por escrito, com antecedência mínima de 30 dias.

Contratos fixados até 30 meses (artigo 47)

Findo o prazo estabelecido, a locação é prorrogada automaticamente por prazo indeterminado. Nesse caso, somente pode ser retomado o imóvel (denúncia cheia):

• por mútuo acordo;
• em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
• em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
• para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;
• em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com seu emprego;
• se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
• se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
• se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Locação por temporada

Por até 90 dias, para lazer, tratamento de saúde ou realização de obras. O aluguel e os encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma só vez (artigos 48 a 50).

Locação de imóvel residencial a empregado

Destinação e vigência:

• Destina-se a uso residencial do empregado e de sua família, em razão do emprego. O locador é o patrão.
• Somente vigora enquanto o locatário trabalhar para o locador (locação vinculada).
• Exige-se que haja valor efetivamente pago ou descontado a título de aluguel. Desfeito o vínculo trabalhista, possibilita-se o despejo.

Comodato:

• Se o empregador fornece moradia ao empregado sem cobrar aluguel, não está caracterizada a locação, mas sim o comodato. Nesse caso, a via mais adequada para a retomada é a reintegração de posse.

Observação: Mantiveram-se os conceitos e os dispositivos mencionados (artigos indicados) e foram corrigidos aspectos de pontuação, capitalização e clareza textual para otimizar leitura e indexação em mecanismos de busca.