Ocupação, Tesouro, Propriedade Comum e Horizontal

OCUPAÇÃO (ITEM 11): Conceito e Requisitos

De acordo com os artigos 609 e 610 do Código Civil (CC), a ocupação é uma forma original de adquirir a propriedade (não se limitando a direitos reais), tomando posse de coisas que não têm dono, são apropriáveis por sua natureza, e com a intenção de se tornar proprietário.

Os requisitos são:

• Sujeito: Apenas a pessoa legal, não sendo imprescindível a capacidade de agir. O artigo 443 do CC legitima menores a adquirir a posse, mas com capacidade reduzida, demandando lógica natural para entender e exercer o poder de fato. Pessoas coletivas adquirem a propriedade pela ocupação através de seus órgãos e empregados (CC).
• Objeto: Deve ser apropriável por natureza e não ter propriedade. Não podem ser objeto de ocupação coisas que estão fora do comércio (domínio público, por exemplo) ou aquelas que têm dono.

Quanto aos imóveis, não podem ser adquiridos por ocupação, pois a propriedade de imóveis sem dono pertence ao Governo Central, de acordo com a Lei do Patrimônio da Administração Pública.

TESOURO ESCONDIDO E ACHADO (ITEM 49): Conceito e Diferença

Conceito: O artigo 352 do CC define tesouro como qualquer depósito oculto e desconhecido de joias, dinheiro ou objetos preciosos, cuja legítima propriedade não pode ser comprovada.

Regime: O artigo 351 do CC estabelece que o tesouro pertence ao proprietário do terreno onde foi encontrado. Se o tesouro for descoberto em terreno alheio ou do Estado, e por acaso, metade pertence ao descobridor. Se os objetos encontrados forem de interesse para a Ciência e as Artes, o Estado pode adquirir o tesouro pelo seu valor total, conforme avaliação.

Status Especial dos Bens Detidos pelos Valores do Patrimônio Histórico Espanhol: Artigo 44 da Lei do Patrimônio Histórico Espanhol.

1. Bens públicos são todos os artefatos e materiais que possuem valores do patrimônio espanhol e são descobertos por obras de terraplanagem, ou qualquer tipo de escavação. O descobridor deve notificar a autoridade competente sobre a descoberta em até 30 dias e, imediatamente, em caso de descobertas acidentais. Em nenhum caso se aplicam as disposições da seção 351 do CC.
2. Uma vez relatada a descoberta, e até que os objetos sejam entregues à autoridade competente, o descobridor aplicará as regras de depósito legal, a menos que os entregue ao museu público.
3. O descobridor e o proprietário têm direito a um prêmio em dinheiro correspondente à metade do valor atribuído pela avaliação legal. No caso de haver dois ou mais descobridores e proprietários, essa proporção será mantida.
4. O não cumprimento das obrigações previstas neste artigo privará o descobridor e, nesse caso, o proprietário, do direito ao prêmio estipulado, e os objetos ficarão imediatamente à disposição da autoridade competente, sem prejuízo das responsabilidades e sanções cabíveis.
5. Estão isentas das disposições deste artigo as partes integrantes da estrutura arquitetônica dos edifícios registrados no Registro de Bens de Interesse Cultural. No entanto, a descoberta também deve ser notificada à autoridade competente no prazo de 30 dias.

Diferença entre Tesouro e Achado: No achado, presume-se que o proprietário ou possuidor legítimo pode ser localizado, dadas as circunstâncias. No tesouro, presume-se com probabilidade próxima da certeza que o proprietário não pode ser localizado, nem sua cadeia de sucessores. Embora o CC não estabeleça um requisito de antiguidade para o tesouro, essa é uma das circunstâncias que permitem deduzir a impossibilidade de identificar o proprietário, seguindo o procedimento utilizado no achado.

Conforme o artigo 615 do CC, ao encontrar um bem móvel que não seja um tesouro, deve-se devolvê-lo ao seu anterior proprietário. Se este não for conhecido, deve ser entregue imediatamente ao prefeito da localidade onde ocorreu o achado. O prefeito deve publicar a descoberta da forma habitual, em dois domingos consecutivos. Se a coisa não puder ser conservada sem deterioração ou sem custos que reduzam seu valor, será vendida em hasta pública após 8 dias da segunda publicação, e o valor obtido será depositado. Se, após dois anos da segunda publicação, o proprietário não aparecer, a coisa ou seu valor será atribuído a quem a encontrou. Este e o proprietário serão obrigados a arcar com as despesas, cada um em seu caso. Nos termos do artigo 616, se o proprietário aparecer em tempo, deverá pagar, a título de recompensa, a quem fez a descoberta, um décimo do valor ou preço da coisa encontrada. Se o valor do achado exceder 2000 pts, a recompensa será reduzida a um vigésimo do valor excedente.

Diferença com o Tesouro: No achado, presume-se que o proprietário ou possuidor de direito pode ser localizado, dadas as circunstâncias. No tesouro, presume-se com probabilidade próxima da certeza que o proprietário não pode ser localizado, nem sua cadeia de sucessores. Embora o CC não exija antiguidade para o tesouro, esta se destaca como uma das circunstâncias que permitem deduzir a impossibilidade de identificar o proprietário, seguindo o procedimento utilizado no achado.

COMUNIDADE DE BENS (ITEM 12): Princípios Orientadores

Os princípios orientadores relevantes referem-se à comunidade romana, refletida no Código Civil. Essa regulamentação é amplamente dispositiva e pode ser alterada por acordo expresso, sem deixar de ser uma comunidade de bens. O único limite definido no CC são as restrições que impedem o uso da propriedade da comunidade, por acordo entre os comunheiros.

Os requisitos estão contidos no CC e são os seguintes:

• Prevalência da autonomia privada, embora haja o dever de respeitar os limites estabelecidos pelos preceitos imperativos da comunidade romana.
• Participação nos encargos e benefícios em proporção às quotas, que são presumidas iguais, salvo prova em contrário.
• As modalidades para a administração e melhor fruição da coisa são tomadas por maioria de interesses ou quotas, e a concordância unânime é necessária para fazer "mudanças na coisa comum".
• Incluídas nesta categoria de refino, as disposições do comum garantem a liberdade individual de cada comunheiro, sem o consentimento dos demais, para:
  • Alienar sua quota, salvo o direito de retirada dos demais comunheiros.
  • Renunciar suas quotas.
  • Promover o custo da divisão na comunidade através da divisão das coisas de acordo com as quotas de cada um, ou venda e posterior distribuição do preço.

Divisão dos Bens da Comunidade (ITEM 51)

A divisão da comunidade, dividindo a coisa comum e atribuindo as quotas proporcionais das respectivas ações, é vista como um direito essencial de todo cidadão, e também é irrenunciável. A única exceção a esta lei é a aliança de indivisão referida no CC, por unanimidade, e por um período máximo de 10 anos, prorrogáveis por novo acordo unânime. A divisão pode ser feita pelos próprios comunheiros, por árbitros ou conciliadores designados por eles, e, se for impossível, pelos tribunais.

O fato de a coisa ser essencialmente indivisível não é um obstáculo para a divisão da comunidade, apenas para que essa divisão seja verificada pela divisão da coisa. De acordo com o artigo 404 do CC, neste caso, e se não for alcançado o prêmio da coisa a alguém da comunidade com a devida compensação para a parte restante, deverá ser feita a alienação da coisa comum e a posterior distribuição do preço proporcionalmente ao arrendamento.

Os principais problemas levantados pela interpretação do artigo 401, que impede a venda da coisa comum quando, se feita, esta se mostrar inadequada para o uso a que se destina, são:

Alguns autores afirmam que o artigo impede a divisão da comunidade, dividindo a coisa comum quando esta se tornar inutilizável para o uso pretendido, mas não impede a divisão da comunidade através da venda da coisa e sua posterior distribuição do preço, conforme previsto no artigo 404 do CC para a coisa "essencialmente indivisível". Outros autores afirmam que o artigo impede a divisão da comunidade, seja através da divisão da coisa, seja através de sua venda, sendo, portanto, uma exclusão do direito de divisão da comunidade, com base na utilidade derivada da comunidade. (Um exemplo seria o de quatro proprietários de terra que retêm a posse de 20 postes e 800 metros de cabo telefônico que conecta a linha telefônica geral aos seus respectivos lotes; embora a divisão possa ser feita, o artigo 404 do CC impede a divisão da comunidade, pois a "coisa comum" seria imprópria para o uso a que se destina, e, portanto, qualquer direito de veto impediria a divisão entre os membros da comunidade.

PROPRIEDADE HORIZONTAL (ITEM 13) E CONJUNTOS IMOBILIÁRIOS: Regime de Propriedade Horizontal

Conceito: No regime de Propriedade Horizontal (PH), corresponde ao proprietário de cada apartamento ou instalação o direito singular e exclusivo de propriedade sobre um espaço capaz de ser utilizado independentemente, e a copropriedade com os demais proprietários dos elementos restantes, pertences e serviços comuns (Lei da Propriedade Horizontal - LPH).

O título constitutivo é o regime que estabelece a PH. Pode ser concedido pelo dono da obra antes de iniciar a venda, por acordo unânime dos proprietários, ou por ordem judicial, com os mesmos requisitos para posterior modificação (LPH). Deve necessariamente incluir a descrição da propriedade como um todo e de cada local ou apartamento independente, com a parcela correspondente a cada um destes elementos comuns do imóvel (LPH). Também pode incluir, não sendo essencial, um estatuto que inclua normas sobre o direito e utilização do edifício e dos elementos particulares que não prejudiquem os demais, se não estiver inscrito no RP (LPH).

Regime Geral da PH (ITEM 53)

1. Em elementos particulares: Se não afetar a segurança, a estrutura geral ou a configuração do edifício, pode ser realizado pelo proprietário, sem obrigação de notificação prévia ao presidente (LPH).
2. Em elementos comuns:
   1. Obras necessárias para a conservação: São obrigatórias, e qualquer proprietário pode exigi-las, devendo todos contribuir na proporção de suas partes ou conforme as disposições do Estatuto.
   2. Novas instalações, melhores serviços que não afetem o TC e não são necessárias para a conservação: Podem ser prescritas, exigindo uma resolução aprovada por maioria dos proprietários e quotas. Os dissidentes não são responsáveis pelo custo, se o montante for superior a três mensalidades regulares de despesas comuns.
   3. Novas instalações, serviços ou melhorias que afetem o TC: Exigem o acordo unânime, exceto ações ou obras que tenham regulamentação especial.

Arranjos Especiais para Deficientes ou Idosos (ITEM 54)

Não afetam o TC: Se não ultrapassarem 3 mensalidades ordinárias de despesas comuns, existe uma obrigação por parte da comunidade e todos os proprietários têm em relação à fatia do custo com a sua condição real respectivos locais ou no chão (10.2 e 10.5LH).

Se excederem três mensalidades ordinárias de despesas comuns: Requer um acordo de maioria que obrigará todos os proprietários, de acordo com suas ações (11.3LH).

Afetam o TC: Se afetarem o TC, exige um voto da maioria dos proprietários e quotas, que vincula todos os proprietários, de acordo com suas ações. Votos podem ser contados como votos favoráveis dos ausentes devidamente informados e citados de acordo com a lei, que não expressarem seu desacordo no prazo de 30 dias, com comunicação ao secretário garantindo boa prova do recebimento. Acordos validamente aceitos exigem que todos os proprietários contribuam para a despesa (Artigo 17.1 LPH).

Regime Especial: Ação Regulatória que Afete ou Não o TC (ITEM 55)

1. Infraestruturas de telecomunicações comuns, comuns ou proprietárias de energia solar, ou para acessar novas fontes de energia coletiva:
   1. Exige o voto favorável de 1/3 dos proprietários e quotas de participação, não conseguindo obter a maioria dos votos apurados, não comparecer ou se opor em 30 dias úteis a contar da notificação em 30 dias.
   2. O custo de instalação e posterior manutenção não pode ser imposto aos que não votaram especificamente para o conselho, enquanto a nova infraestrutura será comum para os efeitos remanescentes.
   3. Aqueles que desejam contribuir e, em seguida, acessar o serviço podem fazê-lo, pagando a quantia que havia retornado, atualizada com os juros legais (17.2 LPH).
2. Outros sistemas que não os mencionados na seção anterior com vista a melhorar a eficiência energética ou a água da propriedade:
   1. Requer o voto favorável de 3/5 dos proprietários e quotas, forçando todos nos gastos.
   2. Se os times "têm uma vantagem proprietária", apenas 1/3 dos proprietários e quotas, e o custo do sistema será idêntico ao do caso anterior (17.2 LPH).
   3. Para ligar o carro elétrico em um espaço de garagem individual, você só precisa de antecedência para a comunidade, correndo os custos incorridos pelas partes interessadas (artigo 17º regulação LPH º 3).
3. Estabelecimento ou abolição da portaria, elevador, recepção, ou outros serviços comuns de interesse geral:
   1. Exige o voto favorável de 3/5 dos proprietários e quotas de participação, e podem ser contados como votos favoráveis os proprietários ausentes devidamente citados e notificados legalmente, e que não manifestarem o seu desacordo às comunicações, com o secretário garantindo boa prova da sua recepção no prazo de 30 dias (artigo 17.1 parágrafos 2º e 4 LPH).

Regime Geral dos Acordos e seu Desafio ao Regime de PH (ITEM 56)

1. Acordos que afetam o TC ou os estatutos (17.1 LPH):
   • Regra geral: Unanimidade, podendo ser contados como votos favoráveis os ausentes citados devidamente informados e legalmente, se não mostrarem o seu desacordo no prazo de 30 dias, com comunicação ao secretário que permita ter prova de recepção.
   • Exceções:
     • Obras para facilitar o acesso aos idosos ou deficientes (a maioria dos proprietários e quotas, com a possibilidade de contar os votos dos ausentes) (17.1 LPH).
     • Acordos relativos às infraestruturas de telecomunicações comuns, à privação comum ou de energia solar, ou para acessar novas fontes de energia coletiva (mais 1/3 dos proprietários e ações e sem possibilidade de contagem de votos ausentes) (17.2 LPH).
     • Modalidades de equipamentos para melhorar a eficiência energética ou a água (3/5 ou 1/3 dos proprietários e taxas conforme o caso) (17.3 LPH).
     • Criação ou extinção de um elevador, porteiro, concierge, segurança ou outros serviços comuns de interesse geral (3/5 e proprietários de quotas poderão computar o voto dos ausentes) (17.1 pontos LPH 2 e 4).
2. Outros acordos (17.4 LPH): A primeira chamada requer a maioria de proprietários e quotas, e a segunda convocação requer a maioria dos proprietários e taxas dos participantes. Além disso, se não for alcançada a maioria, o juiz ex parte, no mês seguinte à segunda reunião, decidirá no capital próprio.
3. Desafio (18 LPH): Podem ser levantados por proprietários de imóveis que salvaram o seu voto, ausentes, ou que foram indevidamente privados de seu direito de voto (exceto NPL challenger). Se o acordo for contrário à lei obrigatória, não expira dentro ou prescritos (como Jurisprudence). Se o acordo for contrário a uma lei não obrigatória ou estatuto, que expira em 1 ano (desde a sua adoção, ou se o recorrente não se compadeceu da placa, dos requisitos de notificação do LPH). Se for prejudicial à comunidade ou a qualquer proprietário, o prazo de prescrição é de 3 meses.