Posse, Propriedade e Direitos Reais — Guia Jurídico

Teorias da Propriedade

Teoria de Savigny (subjetiva) — para ser proprietário devem estar presentes o "corpus" e o "animus". Ex.: ter a moradia no imóvel como indicativo de propriedade.

Teoria de Ihering (teoria adotada no Brasil) — para ser proprietário, nesta teoria, basta haver o "corpus". Não é necessária a posse física: basta documento que comprove a propriedade.

Posse: conceito e definições

Posse: é um sinal exterior da propriedade, sendo um poder do possuidor sobre a coisa que tem na sua esfera de fato.

Detenção: vínculo do detentor com a propriedade mediante relação jurídica de subordinação ao proprietário. Ex.: caseiro. Não é proprietário nem possuidor.

Classificação da posse

Posse direta — exercício físico sobre a coisa.

Posse indireta — quem detém o título de proprietário, mas não está fisicamente na posse.

Posse justa — (art. 1.200 CC) não possui vício de aquisição violenta, clandestina ou precária.

Posse injusta — adquirida com vícios:

• Violenta: adquirida à força.
• Clandestina: "invade na calada da noite".
• Precária: começou justa e, após término do compromisso, tornou-se injusta.

Boa-fé — possuidor detém autorização do proprietário para estar na posse.

Má-fé — possuidor não tem autorização. Essa classificação repercute no ressarcimento das benfeitorias: em boa-fé o possuidor terá direito ao ressarcimento das benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias; em má-fé, só das úteis.

Posse nova — que possui menos de 1 ano e 1 dia (dá direito a liminares nas ações possessórias).

Posse velha — que possui mais de 1 ano e 1 dia.

Modos de aquisição da posse (quanto à tradição)

Real ou material — transferência da posse com entrega física (tradição da coisa).

Simbólica ou ficta — não há entrega física, mas simbólica: ex.: entrega de chave de carro ou casa; sentença determinando posse para alguém.

Consensual — "traditio brevi manu": aquisição por tradição breve, quando o possuidor direto passa a ser possuidor pleno. Ex.: locatário que adquire a propriedade da coisa locada.

"Traditio longa manu" — posse exercida por longo período e grande extensão: presume-se posse plena sobre toda a extensão (ex.: fazenda).

Constituto possessório — quem possuía em nome próprio passa a possuir em nome de outrem. Ex.: vendo minha casa a F. e continuo possuindo-a como locatário.

Modos de aquisição da posse (quanto à acessão)

Sucessão (art. 1.206 CC) — após a partilha se verificará quem será o proprietário. "Aberta a sucessão, a posse da herança passa logo aos herdeiros legítimos ou testamentários, sem necessidade de ato seu" (art. 1.784 CC). A posse continua com os mesmos vícios (art. 1.203 CC: salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida). Esse tipo de posse é imperativo e obrigatório (art. 1.207 CC, 1ª parte).

União (art. 1.207 CC) — soma o tempo de posse atual com a posse do antecessor. Dá-se na hipótese da sucessão singular (compra e venda, legado etc.): o adquirente constitui nova posse, embora receba a posse de outrem.

Efeitos da posse

1. Interditos — instrumentos processuais de defesa da posse.
2. Turbação — ameaça iminente à posse.
3. Esbulho — perda da posse.

Ações possessórias:

1. Ação de manutenção (arts. 926 e seguintes do CPC) — para turbação.
2. Ação de reintegração (arts. 926 e seguintes do CPC) — para casos de esbulho.
3. Ação de interdito proibitório — contra ameaça possível à posse (ameaça não iminente, direta).
4. Embargos de terceiro (art. 1046 CPC) — terceiro defende sua posse em face de medida determinada em processo do qual não participa.
5. Observação — princípio da fungibilidade: o juiz pode adaptar a tutela processual à situação concreta, convertendo a ação quando necessário (ex.: turbação que evolui para esbulho).

Defesa da posse

Legítima defesa — em caso de turbação, defesa no mesmo grau da ameaça.

Desforço imediato — em caso de esbulho, defesa pela própria mão para retomar a posse (vedado o excesso).

Benfeitorias

1. Boa-fé (art. 1.219 CC) — se o invasor agiu em boa-fé, terá direito ao ressarcimento de todas as benfeitorias (úteis, necessárias e voluptuárias).
2. Má-fé (art. 1.220 CC) — se agiu com má-fé, só tem direito ao ressarcimento das benfeitorias necessárias.

Conceitos importantes da posse

• Posse "ad interdicta" — titular pode usar os instrumentos de proteção possessória (interditos).
• Posse "ad usucapionem" — posse que, pelo decurso do prazo, autoriza a ação de usucapião; exige-se o animus domini (intenção de domínio).
• Posse "pro labore" — quem empenha recursos e trabalho para retirar frutos da posse.
• Composse — união das posses de dois ou mais possuidores sobre a mesma coisa.
• Jus possidendi — posse derivada do título de propriedade.
• Jus possessionis — posse de quem não tem título de proprietário.

Direitos Reais: conceito e classificação

Conceito: relação jurídica entre o homem e a coisa, que permite extrair utilidades dessa relação, ressalvados os limites legais.

Classificação

1. Sobre coisa própria ("jus in re propria") — o proprietário é o titular pleno do direito real (usar, gozar, reivindicar e alienar) (art. 1.228 CC).

2. Sobre coisa alheia ("jus in re aliena")

A) Tipos: de gozo

• Habitação: poder de morar no imóvel ainda que não seja proprietário; tem direitos similares ao possuidor, exceto alienar. Ex.: imóvel cedido.
• Superfície: direito de terceiro para explorar a superfície (não pode modificar sem autorização). Ex.: arrendamento.
• Servidão: restrições ao uso da propriedade (ex.: servidão de passagem).
• Usufruto: direito real temporário de usar e fruir a coisa (construir, destruir, reformar) em nome do proprietário.
• Uso: direito real temporário apenas de usar a coisa, autorizado pelo proprietário.

Observação: contratos que atribuem esses poderes devem ser registrados no Registro de Imóveis para adquirirem força de direito real.

A.2) De aquisição

O promitente comprador tem direito de adquirir a propriedade; o contrato deve ser registrado no registro de imóveis para configurar direito real de aquisição.

A.3) De garantia

• Penhor: garantia sobre bem móvel.
• Hipoteca: garantia sobre bem imóvel.
• Anticrese: credor retira frutos da propriedade como pagamento da dívida (só exerce poder de uso).

B) Características dos direitos reais

• Adesão imediata à coisa.
• Ação real prevalece sobre qualquer detentor.
• Limitados: devem respeitar limites legais.
• Oponíveis erga omnes: podem ser invocados contra todos.
• Transmissão: móveis transmitidos com a tradição; em contratos pode haver cláusula de reserva de domínio.

Outras características:

• Absolutismo: titular tem poder sobre o objeto e oponibilidade erga omnes após publicidade (registro).
• Sequela: direito de perseguir a coisa contra terceiros.
• Preferência: titular do direito real tem preferência no pagamento do crédito com o valor do bem em concurso de credores (art. 961 CC).
• Tipicidade: os direitos reais são taxativos e só podem ser criados por lei, ao contrário dos direitos obrigacionais.

Propriedade

Conceito: direito real por excelência, que dá ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha.

Art. 1.228 CC: "O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha."

Extensão vertical da propriedade

A propriedade compreende o espaço aéreo e o subsolo correspondente, ressalvados recursos minerais, sítios arqueológicos e outras riquezas que pertencem à União. Ex.: encontrar recurso mineral no subsolo sujeita-o à propriedade da União.

Modos de aquisição da propriedade

• Originária: não há transmissão prévia (ex.: usucapião — adquiriu-se porque foi declarado o direito).
• Derivada: ocorre por transmissão (ex.: compra e venda, herança).

Faculdades inerentes à propriedade (art. 1.228)

• Usar: servir-se da coisa conforme sua destinação econômica (ex.: morar em casa).
• Gozo: direito de fruição — explorar economicamente o bem, retirando-lhe frutos (naturais, civis e industriais), ex.: aluguel.
• Dispor: poder de alterar a substância da coisa, consumir, alienar, gravar ônus e submetê-la ao serviço de outrem (ex.: registrar contrato de aluguel na matrícula do imóvel). Em desapropriação por interesse público, a alienação pode ser obrigatória.
• Reivindicar: ação que permite excluir a ingerência de terceiros sobre a coisa, recuperar a posse de quem injusta ou ilegalmente a detenha.

Características do direito de propriedade

• Exclusividade: a mesma coisa não pode pertencer a duas ou mais pessoas simultaneamente.
• Elasticidade: suporta desmembramento em frações ideais (vários proprietários de frações ideais).
• Espécies: propriedade plena (usar, dispor, gozar e reivindicar); propriedade limitada (proprietário transfere uso/gozo — ex.: usufruto — mantendo alienação e reivindicação).
• Resolúvel: sujeita a termo ou condição resolutiva que pode extinguir o direito.

Função social da propriedade

É preceito de ordem pública (parágrafo único, art. 2.035). A função social urbana relaciona-se à ordenação das cidades e ao plano diretor do município. A função social rural segue requisitos do art. 185 da Constituição (requisitos não taxativos).

Ex.: direitos de imagem, marca e autorais e casos de intervenção estatal (patente de medicamentos e função social). Desapropriação judicial: aquisição da propriedade mediante pagamento por interesse público; também pode ocorrer por não cumprimento da função social (arts. 1.228, §§ 4º e 5º). A "boa-fé" citada no § 4º refere-se à boa-fé objetiva.

Formas de aquisição da propriedade — imóvel

(art. 108 CC) — acima de 30 salários mínimos exige-se escritura pública; na falta desta, o Judiciário considera a vontade das partes (ação de adjudicação compulsória). Sentença judicial pode determinar transferência de propriedade.

Registro imobiliário

Registro: o proprietário é o que consta no registro.

Características:

• Vínculo com o título: o registro existe em razão de um título; se o título for anulado, o registro também o será.
• Relatividade da presunção: presume-se proprietário quem consta no registro, mas pode não ser o proprietário de fato (ex.: fraude a credores, simulação — art. 167 CC).

Atributos do registro

• Constitutividade: a partir do registro constitui-se o direito de propriedade (efeito ex nunc) quando aplicável.
• Prioridade: proteção para quem registra primeiro.
• Força probante: enquanto o título não for cancelado, presume-se proprietário quem está registrado.
• Continuidade: o registro atual vincula-se ao anterior; se o imóvel não está registrado em nome do alienante, não se registrará em nome do adquirente (exceção: usucapião).
• Publicidade: o direito é oponível erga omnes.
• Legalidade: registro só válido se o título for válido.
• Especialidade: o imóvel deve estar precisamente descrito na matrícula.

Prenotação e análise de títulos

Prenotação (art. 188 da LRP - Lei 6.015/73; art. 182 LRP): protocolo no registro de imóveis para análise do título apresentado. Prazo para o cartório analisar: 30 dias.

Análise negativa — quando há irregularidade no título: o cartório informa ao interessado para regularização em 30 dias; se não sanada, o documento é devolvido; se sanada, a data do registro retroage à data da entrada (data da prenotação). Suscitar dúvida: interessado pode requerer à Corregedoria (Tribunal de Justiça) para questionar a exigência.

Análise positiva — documentos corretos: a data de entrada no cartório será a data utilizada para o registro.

Terminologias

• Matrícula: primeira inscrição do imóvel (cada imóvel possui uma matrícula).
• Registro: ato jurídico de disposição total ou parcial da propriedade, constituição de direito real ou ônus (ex.: venda).
• Averbação: alteração secundária que não modifica a essência do registro, mas altera características ou qualificação do titular (ex.: casamento do proprietário).

Usucapião

Animus domini — intenção de ser dono.

Posse "ad usucapionem" — posse ininterrupta e sem oposição (oposição aqui implica propositura de ações possessórias). Existem hipóteses de transferência de tempo de posse por ato jurídico.

Modalidades

1. Usucapião extraordinário (art. 1.238 CC)

• Prazo: 15 anos (reduzível para 10 anos se preenchidos requisitos do parágrafo único: uso para moradia ou realização de obras/serviços de caráter produtivo).
• Sem título.
• Sem boa-fé.

2. Usucapião ordinário (art. 1.242 CC)

• Prazo: 10 anos (pode ser 5 anos se atender requisitos do parágrafo único: título oneroso, uso para moradia ou investimentos sociais e econômicos).
• Com título justo.
• Com boa-fé.

3. Usucapião urbano (pro misero) — art. 183 CF / art. 1.240 CC / art. 10 Lei 10.257/01.

4. Usucapião rural (pro labore) — art. 191 CF / art. 1.239 CC.

5. Usucapião coletivo — art. 10 Lei 10.257/01.

6. Usucapião indígena — art. 33 da Lei 6.001/73: o índio que ocupar como próprio por 10 anos trecho de terra inferior a 50 hectares adquirirá a propriedade.

7. Usucapião familiar — art. 1.240-A CC (introduzido por legislação específica).

Características importantes da usucapião

• Posse contínua.
• Posse incontestada.
• Accessio possessiones: adquirida por sucessão singular (quando o objeto constitui coisa certa e determinada), podendo somar-se à posse do alienante perante o adquirente (art. 1.207 CC).
• Successio possessiones: sucessão universal (causa mortis), em que herdeiros continuam na posse do falecido e podem somar a posse deste.
• Justo título: instrumento jurídico que garanta a posse.