Servidão no Código Civil: Constituição, Usucapião e Diferenças

Aspectos Fundamentais da Servidão

56. Qual o tipo de presunção existe na servidão?

R: A servidão não se presume, pois só se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 1.378 do Código Civil).

57. Qual o critério utilizado para a constituição de uma servidão?

R: A servidão deve ser instituída sobre:

• Prédios distintos e vizinhos;
• Que se trate de uma obrigação negativa;
• Que seja estabelecida em proveito de um prédio (prédio dominante).

É importante notar que alguns autores não diferenciam os elementos constitutivos da servidão dos seus princípios ou regras gerais.

58. Como constituímos uma servidão?

R: A constituição da servidão pode ocorrer através de atos voluntários ou atos externos.

• Atos Voluntários: Contrato (ato bilateral), testamento (ato unilateral) e destinação do proprietário.
• Atos Externos: Sentença homologatória e prescrição aquisitiva (usucapião).

Servidão por Usucapião e Registro

59. Pode ocorrer servidão por usucapião?

R: Sim, pode ocorrer, conforme previsto no Artigo 1.379 do Código Civil.

60. Quais os requisitos do usucapião para servidão?

R: Os requisitos variam conforme a existência ou não de justo título:

• Com Justo Título: Exercício incontestado e contínuo, de uma servidão aparente, por no mínimo dez anos.
• Sem Justo Título: O prazo da usucapião será de vinte anos.

61. Por que devemos registrar o direito de servidão no Cartório de Registro de Imóveis?

R: O registro é obrigatório porque a servidão se constitui como um direito real. O registro garante a proteção do direito perante terceiros e confere segurança jurídica ao beneficiário (dono do prédio dominante).

62. Quais os atos que não se caracterizam como servidão?

R: Não se caracterizam como servidão os atos de:

• Mera Cortesia: Exemplo: O vizinho pediu e foi permitido o uso.
• Mera Tolerância: Exemplo: O proprietário está tolerando o uso sem manifestação formal.

Nestas situações, por serem mera cortesia ou tolerância, não há posse ou uso suficiente para embasar uma ação de usucapião.

Diferença entre Servidão e Passagem Forçada

63. Dê duas diferenças entre o direito de servidão e o direito de passagem forçada:

Servidão (Direito Real)

• Origem: Ato de vontade (contrato, testamento).
• Finalidade: Facilitação, utilidade, conveniência e comodidade do prédio dominante.

Passagem Forçada (Direito de Vizinhança)

• Origem: Ato emanado da lei (ex lege), sendo imperativa.
• Finalidade: Evitar danos ou prejuízos (necessidade).

Conforme o Art. 1.285 do Código Civil: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.”

Responsabilidades e Tipos de Servidão

65. Qual a implicação jurídica na caracterização de uma servidão aparente e não aparente?

R: A principal implicação jurídica reside na possibilidade de aquisição por usucapião (que só é possível para servidões aparentes).

Exemplos de servidões não aparentes incluem:

• A de não construir além de certa altura (servitus altius non tollendi);
• A de caminho (servitus itineris), que consiste, meramente, no transitar por prédio alheio, sem obras visíveis.

66. A quem cabe a responsabilidade por obras de utilidade feitas no prédio dominante?

R: Cabe ao dono do prédio dominante.

67. Como pode o proprietário do prédio dominante exonerar-se das responsabilidades decorrentes da manutenção da servidão?

R: O proprietário do prédio dominante pode:

• Retirar da servidão as vantagens que possa proporcionar, dentro dos limites estabelecidos no ato constitutivo.
• Realizar obras no prédio serviente necessárias à sua conservação e uso.

Se a servidão pertencer a mais de um prédio, as despesas serão custeadas pelos respectivos donos. Além disso, nada impede que, por acordo, a responsabilidade pelas obras fique a cargo do dono do prédio serviente, o que o exoneraria da manutenção.