Contratos

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Sistema Francês:A assinatura do contrato de compra e venda já transfere a propriedade. A transferência de propriedade ocorre no mesmo dia da obrigação. E a obrigação ocorre no dia da celebração do contrato. Mesmo antes de pagar, e receber o bem, se firmado o contrato, já haverá a transferência da propriedade e o bem já é seu. Ex: Se uma pessoa já assinou um contrato de compra e venda de um carro, pagando ou não por ele, mesmo ainda não tendo sido entregue o carro, o proprietário já é o comprador. Se uma árvore cair em cima deste carro, o prejuízo é do novo comprador, mesmo ainda não tendo recebido nem pago por ele.Sistema Alemão:A compra e venda é somente obrigação de dar (ou de entregar) a coisas e não transferência de propriedade. O comprador ainda não é proprietário até a tradição ou entrega do bem pelo vendedor. Aqui não basta contrato, nem mesmo a compra e venda. A transferência do domínio é a tradição em casos de bem móvel e o registro no cartório de registro de imóveis no caso de bem imóvel. O Brasil utiliza o Sistema Alemão (art. 481).Ex: venda de casa. A vende casa para B dia 5 e vende de novo a mesma para C no dia 7. C vai rápido no cartório e registra o imóvel em seu nome. Quando B vai registrar percebe que já tem novo dono. Quem é o proprietário?Pelo sistema alemão será C. O que caberá a B é ação de perdas e danos mas não vai poder pedir o imóvel, pois o proprietário não é mais A e sim C.Pelo sistema Francês, o novo proprietário é B pois a transferência da propriedade se deu no momento da assinatura do contrato que neste caso foi primeiro com B. Natureza jurídica da Compra e Venda:Bilateral: gera obrigações recíprocas;Consensual (em regra): Pois forma-se a partir da manifestação da vontade das partes. Não é como no caso dos contratos reais, que é necessária a entrega da coisa.Oneroso: ambos obtêm proveito: Para um o pagamento do preço e recebimento da coisa; para outro, a entrega do bem e recebimento do pagamento.Comutativo (em regra): Pois de imediato já se sabe o conteúdo das prestações recíprocas (quanto se vai pagar e quanto e quando se deve receber. Como exceção, existem os contratos aleatórios quando se tem por objeto coisas futuras ou sujeitas a risco:CC Art 483:Emptio spei: coisa futuraEmptio rei esperatae: coisa esperada.O contrato aleatório aqui é quando as partes decidem assim: pago pela sua colheita existindo ela ou não. É claro que ela paga um preço lá embaixo. O produtor pode querer por saber que mesmo recebendo uma quantia baixa, é certo que receberá. Ele (produtor) fica sem risco nenhum. Se acontecer uma grande chuva e nada colher ele recebe de qualquer jeito. De execução Única: Pode se afirmar que é contrato de execução imediata ou de execução diferida. (paga-se no ato, ou tem-se um tempo maior para o pagamento). Porém nada impede que os contratantes dividam as prestações no tempo, o que não converte o contrato de compra e venda em contrato de duração ou de execução continuada. Elementos do Contrato de Compra e venda.Consentimento:Representa o elemento volitivo pelo qual uma parte se obriga a transferir o direito de propriedade sobre a coisa e por determinado preço, enquanto a outra se compromete a efetuar o pagamento correspondente a fim de adquirir o domínio. Pressupõe a capacidade das partes para vender e comprar e deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade. O consenso incide portanto sobre a coisa e o preço, com o interesse do vendedor sobre o preço e do comprador sobre a coisa. Coisa:É o bem que o vendedor se compromete a transferir para o domínio do comprador. A coisa deve atender a 3 requisitos. São eles:Existência: que a coisa exista ou venha a existir (emptio rei esperatae). Ex: colheita;Individualização: coisa determinada ou determinável (ex: 5 sacas de café);Disponibilidade: não pode ser colocadas à venda coisas inalienáveis por lei (objetos de litígio judicial) ou direitos da personalidade como órgãos do corpo humano. Preço:Sem a fixação do preço a venda é nula. É determinado em regra, pelo livre debate entre os contratantes, conforme as leis do mercado, sendo por isso denominado preço convencional. Mas se não for desde logo determinado, deve ser ao menos determinável mediante critérios objetivos estabelecidos pelos próprios contratantes.Limitações a Compra e Venda:Venda de ascendente a descendente (CC art. 496);Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor (art. 497);Venda por parte indivisa a condomínio. (art. 504) Obs: Compra e venda não aliena propriedade imóvel, é o registro de imóveis! No caso de bens móveis é a tradição.Resolução do contrato: não compro mais, devolvo o seu imóvel e você me devolve o seu dinheiro.Ad corpus: Compra-se pelo todo, sem especificações. Por ex: compro a chácara caminho feliz. Não se estipulou quanto era a metragem (é permitido por instrumento particular de imóveis com valor abaixo de ?) e sim que seria a tal chácara. Se assim for, não há como reclamar metragem.Resolução do contrato ? Anulação do contrato.Cláusulas Especiais à Compra e Venda:Retrovenda;Venda a contento;Preempção (ou preferência);Venda com reserva de domínio;Venda sobre documentos:Retrovenda (art 505 a art. 508);No caso da retrovenda, pode se renunciar a decadência pois não esta fixada em lei. A cláusula de retrovenda é a vontade das partes que está no contrato, e não fixada em lei. Desta forma pode se renunciar a decadência.Conceito: É um pacto pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço mais as despesas feitas pelo comprador.A natureza juríca da RETROVENDA é um pacto acessório, logo a invalidade da cláusula não invalida a obrigação principal. Caracteriza-se como condição resolutiva expressa, trazendo como conseqüência o desfazimento da venda, retornando as partes ao estado anterior. Não constitui nova alienação, e por isso não incide o inposto de transmissão. Só pode ter por objeto bens imóveis, não cabe essa cláusula a bens móveis.O prazo decadencial de 3 anos (que é o prazo para o vendedor dizer se quer o imóvel de volta) não corre contra os absolutamente incapazes, mas é válido para os relativamente incapazes.Pactos de retrovenda É um instituto atualmente em desuso. Antigamente a Terracap fazia a compra e venda de imóveis no Lago Sul a preços muito baixo, pois em locais distantes não havia interesse das pessoas. Desta forma, tinha uma cláusula que obrigava que a pessoa construísse. Se ela não construísse a Terracap poderia tomar o lote de volta. Então a condição era a construção. Essas casas eram chamadas de casas de retrovenda. Três anos é um período razoável, depois disso não pode mais ser tomado o bem.Venda a contento Espera-se o contentamento do comprador para se considerar a coisa como transferida. Ex: a venda do vinho: o garçom oferece a uma pessoa para que ela cheire e veja se está a seu contento. Pode-se rejeitar o vinho. Durante a experimentação, o contrato de compra e venda encontra-se em condição suspensiva. Só após o seu aceite é que está efetuado o contrato.Conceito: Constitui pacto adjeto a contratos de compra e venda relativos em geral a gêneros alimentícios, bebidas finas e roupas sob medida. Considera-se que a venda não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar o seu agrado. Deste modo a tradição não transfere o domínio e sim a posse direta, visto que efetuada sob condição suspensiva. A condição resolutiva, só se dá quando o comprador manifesta a sua aceitação ao produto.Preempção:Conceito: Preempção é o pacto adjacente à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender vendê-la no futuro.O direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada não podendo ser obrigada a tanto.Essa data começa a ser contada a partir do dia que o antigo vendedor (que agora é comprador) receber o aviso.A diferença da Retrovenda é que na perempção o direito de recompra será da pessoa que originalmente vendeu a coisa, SOMENTE se o comprador tiver intenção de vender. Já na retrovenda, mesmo que o comprador não queira vender a coisa, se o vendedor quiser reavê-la, ele terá esse direito. RETROVENDA:o vendedor tem o direito de recomprar os bens imóveis;a recompensa se dá pelo valor da transação original;existência de direito potestativo;previsão para imóveis;não há necessidade de notificação,pois o prazo é indicado previamente;transmite-se aos herdeiros.PREEMPÇAO:O direito de preferência na compra pode ser concedido a qualquer pessoa ;A compra deverá se dar pela nova relação;Mero direito de preferência;Não se transmite aos herdeiros;Necessidade de prazo para o exercício do direito de preferência, exercido a partir da notificação;Previsão para móveis e imóveis.Venda com Reserva de Domínio: Conceito: Constitui modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia de recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente, a propriedade continua com o alienante.Natureza jurídica: contrato de compra e venda dependente de uma condição suspensiva: o pagamento da última prestação.A venda com reserva de domínio é diferente da alienação fiduciária. Na reserva de domínio, o objetivo é dar maior garantia aos comerciantes e a alienação fiduciária visa garantir as financeiras que atuam como intermediários entre o vendedor e o consumidor. Outra diferença é que na reserva de domínio o comprador nunca assume a posição de depositário o que ocorre na alienação fiduciária.Ex: lojas que vendem eletrodomésticos em muitas prestações.Venda sobre documentos:Muito utilizada nas compras e vendas internacionais de mercadorias. Sua finalidade é dar maior agilidade ao comercio e por sua natureza só podem ter por objeto bens móveis. Há uma substituição da tradição real pela simbólica. Uma vez entregue a documentação correta o vendedor se desincumbe da sua obrigação e o comprador tem que pagar. Não pode esse comprador alegar que tem que conferir a mercadoria. Essa presume-se conferida e correta. O comprador paga contra a entrega do documento representativo e reclame contra o vendedor sobre vício da coisa.Conceito:É o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro.

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