Direito Civil: Condomínios e Propriedade Resolúvel

2015 – Ruínas do prédio vizinho

O nome da ação para esse caso é Ação de Dano Infecto.

Árvores limítrofes (Art. 1282)

São árvores que estão na divisa de duas propriedades. Caso alguém não comprove, os frutos serão divididos.

Direito de passagem (Art. 1285)

Da passagem de

2015 – CONDOMÍNIO

Conceito (Art. 1.314)

Condomínio é a propriedade em comum e simultânea sobre determinada coisa; ele ocorre quando os poderes elementares do proprietário pertencerem, simultaneamente, a dois ou mais titulares. É um conjunto de proprietários.

Espécies

• a) Condomínio comum ou convencional (Art. 1.314 a 1.316): Ocorre quando uma ou mais pessoas são proprietárias da coisa chamada indivisa. Exemplo: Herança que ainda não foi partilhada.
• b) Condomínio edilício ou em edificação (Art. 1.331 a 1.357): É um condomínio diferente do comum, pois possui a propriedade comum ao lado da propriedade exclusiva. Exemplo: Compra de um apartamento (exclusividade) e o restante do edifício (comum).
• c) Condomínio necessário (Art. 1.327 a 1.330): É o condomínio que ocorre na linha divisória de dois prédios. Quem determina esse condomínio é o direito de vizinhança.

Classificações

Refere-se à forma como cada titular exerce a titularidade da coisa.

A) Quanto à origem:

• Voluntário: Facultativo. As partes adquirem a coisa através de negócio jurídico. Existe a vontade do titular em adquirir a coisa.
• Eventual: O condomínio é criado pela vontade de um terceiro. Ex: A vontade do antigo titular.
• Legal: É o condomínio instituído por lei, constituindo-se mediante determinação legal, independentemente da vontade das pessoas. Ex: Sucessão necessária.

B) Quanto ao exercício de poderes:

• Pro Indiviso: Existe uma indivisão na coisa. Os poderes de direito e de fato são exercidos por todos os proprietários simultaneamente sobre toda a coisa.
• Pro Diviso: Cada um dos titulares sabe a localização certa para o exercício do direito sobre a coisa.
• Transitório: O titular exercerá o poder transitoriamente sobre o bem, ou seja, a qualquer momento poderá exigir a sua extinção.
• Permanente: Durará enquanto a situação que o gerou perdurar. Exemplo: Enquanto não for feita a partilha na herança. Dura enquanto permanecer a situação de fato que o criou.

CONDOMÍNIO COMUM

Conceito

É a propriedade comum de coisa indivisa, daquilo que não foi dividido.

Direitos

• A) Uso: Todos os condôminos têm o direito de usar livremente a coisa em comum, desde que não excluam a situação dos outros condôminos.
• B) Defesa da posse: Exerce o poder sobre a coisa. Sofre os efeitos da posse, podendo defender o exercício de poder sobre o bem.
• C) Reivindicação
• D) Gozo: Aproveitar os frutos que a coisa produz.
• E) Disposição: Abrir mão da coisa. Gravar: Dar uma garantia para o pagamento de uma dívida. Alhear: Transformar a coisa em coisa alheia.
• F) Preempção

Deveres

• A) Proibição de alteração
• B) Rateio das despesas: Despesas em nome de um dos condôminos.
• C) Realização de obras

Administração do condomínio

Extinção do condomínio

• A) Divisão
• B) Venda

2015 – CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Conceito

É a unidade imobiliária caracterizada pela apresentação de uma propriedade em comum ao lado de uma propriedade exclusiva. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, loja) e titular de partes ideais das áreas comuns do prédio, como o terreno, telhado e piscina.

OBS: É a pior desgraça que tem no ordenamento jurídico. Está previsto no artigo 1.331 e seguintes do Código Civil e na Lei 4.591/1964. É um imóvel onde há o encontro dos títulos de propriedade: uma propriedade exclusiva e uma propriedade comum, as quais são inseparáveis. É permitido no condomínio aquilo que não cause prejuízo à saúde, sossego e segurança.

• a) Unidade autônoma: O titular é proprietário exclusivo (como a garagem de um apartamento). Unidade acessória: Pode ser vendida ou alugada para alguém dentro do mesmo condomínio, ou para terceiros se houver previsão expressa.
• b) Partes comuns: Pertencem a todos os condôminos em frações ideais, pois é comum (como o elevador, fachada do prédio, telhado). Parte comum de uso exclusivo.

Natureza Jurídica

O condomínio tem personalidade jurídica (é um ente autônomo, inconfundível com seus proprietários), possui CNPJ, porém não é empresa; não tem affectio societatis, pois sua finalidade não é o lucro, mas o benefício para seus titulares. O condomínio age em nome próprio.

Constituição e Normas

O condomínio edilício é um bem imóvel; sua constituição depende de escritura e registro imobiliário. Possui regras comerciais.

• a) Ato de instituição de condomínio: É um ato unilateral do titular da unidade autônoma. Determina o objetivo. Possui requisitos mínimos: escritura pública com a individualização de cada unidade autônoma, a finalidade (comercial, residencial ou mista) e as frações ideais que as unidades terão sobre o terreno.
• b) Convenção do condomínio: Primeira assembleia que sacramenta a convenção. Visa ratificar ou retificar as declarações do ato de instituição, determinar regras para administração, divisão de despesas e sanções. Exige 2/3 dos titulares para aprovação. Deve ser registrada para ser erga omnes (pública).
• c) Regimento interno: Previsto na convenção, é aprovado pela metade dos condôminos presentes. Traz a forma de utilização das partes comuns e regras de convivência (ex: animais).

Direitos dos condôminos (Art. 1.335 do CC)

• a) Direito sobre a propriedade exclusiva: usar, gozar, dispor e reivindicar.
• b) Direito sobre a parte comum: usar conforme as regras e a convenção.
• c) Direito à assembleia: votar e participar, desde que esteja quites com as contas do condomínio.

Deveres dos condôminos (Art. 1.336 do CC)

• Contribuir com a parcela mensal nos gastos.
• Não alterar a fachada (propriedade comum).
• Não realizar obras que tragam prejuízo à unidade imobiliária.
• Dar às partes a destinação determinada na instituição e convenção.

Sanção (Art. 1.337 do CC)

A forma de sanção está na convenção; os motivos podem estar no regimento interno. As sanções serão pecuniárias, nunca restritivas de direito.

Administração

• a) Síndico: Competência e obrigações.
• Conselho fiscal e consultivo.

PROPRIEDADE RESOLÚVEL

Conceito

Propriedade que está na dependência de um acontecimento futuro; não é perpétua. O direito de dispor tem uma condição (ex: carro vendido com cláusula de retrovenda). É a propriedade limitada cuja preservação ou extinção depende de evento futuro, data, encargo ou declaração judicial.

Modalidades

• A) Causa Contemporânea: Estabelecida no momento da criação da propriedade (no contrato).
  • Condição: Evento futuro e incerto ("se").
  • Termo: Prazo final estabelecido (evento futuro e certo).
  • Encargo: Prestação devida por uma das partes.
• B) Causa Superveniente (Art. 1.360): Reconhecimento judicial posterior.

Efeitos

• Causa Contemporânea: Retroage. Pode-se buscar o bem mesmo se vendido a terceiros.
• Causa Superveniente: O terceiro de boa-fé será protegido. Resolve-se em perdas e danos (indenização).

PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA (Art. 1.361 e Lei 9.514/97)

Conceito

O bem é dado como garantia para pagamento de uma dívida (ex: financiamento de carro). É uma modalidade de propriedade resolúvel na qual o devedor transfere ao credor um bem até que o débito seja totalmente adimplido.

Natureza Jurídica

A garantia é feita sobre coisa própria do credor. É um pacto acessório que depende do empréstimo principal.

Constituição

Contrato por escrito que deve constar o valor do empréstimo. Imóveis devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Automotores são registrados no DETRAN.

Desmembramento da Posse

• A) Devedor Fiduciante: Quem financia o bem. Tem a posse direta (uso e gozo) e é o depositário.
• B) Credor Fiduciário: Proprietário resolúvel (banco). Tem a posse indireta.

Direitos e Deveres do Credor

• Posse indireta.
• Venda do bem caso o devedor não pague, após a notificação da mora (ato registrado em cartório informando o valor e concedendo prazo para pagamento).

Direitos e deveres do devedor

• Posse direta.
• Purgar a mora: Pagar o valor em atraso.
• Receber o remanescente da venda, se houver.
• Pagar em dia para obter a propriedade plena.

Pacto Comissório (Art. 1.365)

É a cláusula contratual leonina que prevê a possibilidade de o credor ficar com a propriedade plena do bem em caso de inadimplemento, sem vendê-lo. Tal cláusula é nula; o banco deve vender o bem para satisfazer o crédito.