Direito de Propriedade: Conceitos, Estrutura e Limites

Propriedade

É o mais importante e complexo direito real. É o único direito real sobre a coisa própria (sobre os nossos bens), pois os demais direitos reais do art. 1.225 são direitos reais sobre as coisas alheias, sobre os bens de terceiros. A pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, o direito de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.

• Jus utendi: é o direito de tirar do bem todos os serviços que ele pode prestar, sem que haja alteração em sua substância.
• Jus abutendi ou disponendi: é o direito de dispor da coisa ou de poder aliená-la a título oneroso ou gratuito, abrangendo o poder de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus ou submetê-la ao serviço de outrem.
• Reivindicatio: é o poder que tem o proprietário de reaver o bem.

É o maior direito subjetivo universalmente conhecido. O conceito de propriedade passa por três fases: a) Absolutamente privada; b) Totalmente estatal; c) Misto (atual).

2. Estrutura da Propriedade (art. 1.228, caput, do Código Civil)

• Externa: art. 1.228, caput, in fine, do Código Civil, e §§ 1º e 2º.
• Interna: art. 1.228, caput, do Código Civil.

Observação 1: Direitos reais sobre coisas alheias se constituem no fracionamento dessas estruturas da propriedade em outra(s) titularidade(s) de outras pessoas.
Observação 2: Princípio da Elasticidade. A propriedade se contrai e se dilata, é elástica como uma sanfona. Por exemplo, ao ceder um usufruto, perco as faculdades de uso e fruição, mas ao término do usufruto, a propriedade se dilata e torna-se plena novamente.

1. Complexidade

A complexidade decorre da soma de três faculdades e o direito de reaver de terceiros:

• Uso (jus utendi): o proprietário pode usar a coisa, ocupando-a para o fim a que se destina (ex: morar numa casa).
• Fruição ou gozo (jus fruendi): o proprietário pode explorar a coisa economicamente, auferindo benefícios (ex: vender frutos de árvores).
• Disposição (jus abutendi): é o poder de modificar, reformar, vender, consumir ou destruir a coisa. É o poder mais abrangente.

O proprietário tem as três faculdades, enquanto o possuidor tem pelo menos uma delas (arts. 1.196 e 1.204, CC).

Ação Reivindicatória

É a ação do proprietário sem posse contra o possuidor sem título (injusto, de má-fé ou detentor). Não se confunde com a ação possessória, que protege o possuidor contra o invasor. O direito de reaver é consequência da seqüela, característica dos direitos reais que permite ao titular exercer seu direito contra qualquer pessoa.

3. Características da Propriedade

A propriedade é um direito absoluto, exclusivo, perpétuo e aderente.

• Absoluta: O proprietário pode dispor e abusar da coisa, respeitando a função social e os direitos de vizinhança. É um direito erga omnes.
• Exclusiva: O proprietário pode proibir que terceiros se sirvam do seu bem (art. 1.231, CC), admitindo-se o condomínio.
• Perpétua: A propriedade dura para sempre e passa aos sucessores. Não se extingue pelo não-uso, mas pelo uso de terceiros (usucapião). Exceções: propriedade resolúvel e revogável (arts. 1.359 e 1.360, CC).
• Aderente: Acessão de uma coisa a outra, resultando no aumento desta última.

4. Limitações ao Direito de Propriedade

Atualmente, o direito de propriedade sofre limitações que o mitigam:

• Limitações voluntárias: Cláusulas restritivas (inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade) ou imposição de direitos reais limitados (usufruto, servidões).
• Limitações legais:
  • Direito público: desapropriação, requisição, tombamento, tributação.
  • Direito privado: relações de vizinhança (art. 1.277, CC).
  • Direito social: leis especiais como a Lei do Inquilinato, Estatuto da Terra e Código de Defesa do Consumidor.