Direito de Superfície: Conceitos, Características e Regras

Direito de Superfície

O Direito de Superfície é um direito real de fruição ou gozo sobre a propriedade alheia (jura in re aliena). Pode ser gratuito ou oneroso (cânon/aluguel facultativo). Trata-se do direito de construir ou plantar no solo de outrem; abrange o solo e o espaço aéreo do terreno, mas não admite o subsolo.

Surgiu da necessidade de exploração de terras que pertenciam ao governo e eram arrendadas por particulares.

Características

• Escritura pública no RGI: Obrigatória para a constituição.
• Temporariedade: É um direito temporário, ainda que por longo período.
• Vedação à sobrelevação: A lei proíbe construir sobre a construção do superficiário.
• Destinação específica: É proibido dar destinação diversa da pactuada em contrato.

A superfície é uma forma inteligente de exploração da propriedade imóvel (urbana ou rural), oferecendo vantagens ao proprietário, tais como:

• Possibilidade de usar o subsolo, desde que não interfira nas atividades da superfície;
• Conservação e vigilância do terreno;
• Ao final do contrato, o proprietário incorpora qualquer construção e benfeitoria realizada pelo superficiário, sem precisar indenizá-lo.

O direito de superfície pode ser transmitido aos herdeiros, visto que é uma relação jurídica entre uma pessoa e uma coisa.

Extinção

O direito de superfície extingue-se por: prazo, abandono, resolução do contrato, distrato, confusão, desapropriação ou destruição da coisa.

Constituição da Superfície

Pode ocorrer por meio de contrato, testamento (se não houver herdeiros, a superfície é extinta) ou usucapião. Embora difícil, a usucapião pode ocorrer, por exemplo, quando uma superfície nula é celebrada e o superficiário permanece no terreno durante 10 anos.

Direitos e Deveres do Superficiário

• Direitos: Uso e fruição do solo alheio, possibilidade de alienação e direito de preferência.
• Deveres: Utilizar o solo conforme o contrato, pagar o cânon (se oneroso), devolver a coisa ao término do prazo, pagar os tributos devidos e conservar o imóvel.

Direitos e Deveres do Proprietário

• Direitos: Utilizar o restante do solo (inclusive subsolo, desde que não atrapalhe as atividades na superfície), direito às benfeitorias, receber o cânon e conservar a posse indireta.
• Deveres: Não perturbar ou interferir na construção do terreno e respeitar o direito de preferência do superficiário.