Direito de Superfície: Conceitos, Regras e Aplicações

1. Base legal: Código Civil, arts. 1368 a 1375, e Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), arts. 21 a 24.

2. Objetivo: Flexibilizar a utilização de terrenos, estimular a construção civil sem necessidade de aquisição do imóvel, facilitar o cumprimento da função social da propriedade, e desonerar o proprietário de encargos e tributos, transferindo-os ao superficiário.

3. Conceito: É o direito real de ter uma construção ou plantação em solo alheio (Orlando Gomes).

4. Conteúdo: Ocorre a duplicidade de domínio, separando a propriedade do solo da propriedade da construção.

5. Partes:

• 5.1. Proprietário: Concedente, titular da propriedade do solo.
• 5.2. Superficiário: Concessionário, titular da propriedade da construção.

6. Características: O direito de superfície suprime ou suspende a regra da acessão. Permite a coexistência de duas propriedades paralelas: o dominus soli (solo) e a res superficiária (obra realizada).

7. Direito de superfície x Locação: Diferencia-se da locação pelos seguintes aspectos:

• 7.1. Pode ser constituído a título gratuito ou oneroso.
• 7.2. Pode ser transferido a terceiros, conforme o contrato.
• 7.3. Transmite-se aos herdeiros do superficiário.
• 7.4. Gera direito de preferência para ambas as partes em caso de alienação.

8. Duração: Tempo determinado ou indeterminado (art. 21 do Estatuto da Cidade).

8.1. Extinto o direito, o proprietário não indenizará benfeitorias, salvo previsão contratual em contrário.

9. Espécies:

• 9.1. Concessão onerosa: Pagamento de prestação periódica, denominada solarium.
• 9.2. Concessão gratuita: Conforme art. 21, § 2º, do Estatuto da Cidade.

10. Formalização: Realizada por escritura pública com registro no Ofício Imobiliário. A extinção ocorre por averbação.

11. Direitos do proprietário:

• 11.1. Utilizar a parte do imóvel não objeto da superfície.
• 11.2. Receber a remuneração periódica (se oneroso).
• 11.3. Exercer preferência na aquisição da superfície.
• 11.4. Resolver a superfície se o superficiário descumprir prazos ou destinação.
• 11.5. Constituir gravames sobre o solo.
• 11.6. Tornar-se dono da edificação após a extinção.

12. Deveres do proprietário:

• 12.1. Não impedir o exercício do direito de superfície.
• 12.2. Dar preferência ao superficiário na aquisição do solo.

13. Direitos do superficiário:

• 13.1. Utilizar o solo nos limites do contrato.
• 13.2. Usar, fruir e dispor da acessão como coisa própria.
• 13.3. Constituir ônus reais sobre as acessões.
• 13.4. Exercer preferência na aquisição do solo.
• 13.5. Reconstruir a acessão em caso de perecimento.

14. Deveres do superficiário:

• 14.1. Pagar a remuneração convencionada (solarium).
• 14.2. Construir conforme o título constitutivo.
• 14.3. Pagar encargos e tributos sobre a obra e proporcionalmente sobre o solo.
• 14.4. Conservar a obra.
• 14.5. Dar preferência ao proprietário na aquisição da superfície.

15. Transferência: Por cessão a terceiros (inter vivos) ou sucessão hereditária.

16. Extinção: Ocorre por descumprimento contratual, desvio de finalidade, confusão, renúncia, decadência, distrato ou perecimento do objeto.

17. Efeitos da extinção: A edificação passa a pertencer ao proprietário do solo, sem indenização, salvo disposição contratual em contrário.