Direitos Reais: Conceitos, Características e Princípios

Teorias dos Direitos Reais

Teoria Clássica ou Realista

Originária da Escola de Bolonha na Idade Média, esta teoria define os direitos reais como o poder direto e imediato sobre uma coisa. No entanto, é criticada por pressupor uma relação entre pessoa e coisa, ignorando a ausência de vontade nas coisas e a existência de direitos reais sem poder direto, como a hipoteca.

Teoria Personalista

Desenvolvida por Windscheid no século XIX, esta teoria enfatiza a vontade das partes, considerando o direito real como uma relação entre o titular do direito e todos os outros (universalidade), que têm a obrigação de não interferir (non facere). A crítica principal reside na dificuldade de distinguir direitos como propriedade e usufruto, ambos com obrigação passiva universal.

Teoria Mista ou Eclética

Surgida no século XX, esta teoria combina elementos das teorias anteriores, apresentando dois lados:

• Lado Interno: Poder direto e imediato sobre a coisa.
• Lado Externo: Obrigação passiva universal.

Apesar de integrar as vantagens das teorias anteriores, ainda enfrenta críticas semelhantes, embora de forma mais branda.

Características dos Direitos Reais

Eficácia Absoluta ou Erga Omnes

Os direitos reais são oponíveis a todos (eficácia absoluta), ao contrário dos direitos de crédito (eficácia relativa). O titular pode exigir de qualquer pessoa um comportamento negativo em relação ao seu direito. A regra geral está prevista no artigo 408.º, n.º 1 do Código Civil, mas existem exceções, como o artigo 5.º do Código de Registo Predial, que exige o registo para a produção de efeitos contra terceiros.

Prevalência ou Prioridade

Em caso de direitos reais incompatíveis, prevalece o mais antigo, conforme o princípio prior in tempore potior in iure (primeiro no tempo, mais forte no direito). O artigo 713.º do Código Civil ilustra este princípio. No entanto, existem exceções onde o direito posterior prevalece, como nos casos dos privilégios imobiliários especiais (artigos 748.º e 751.º) e do direito de retenção (artigos 754.º e 759.º, n.º 2).

Sequela

A sequela permite ao titular do direito real seguir a coisa onde quer que ela vá. Manifesta-se de diferentes formas nos direitos reais de gozo (seguir a coisa), de garantia (vender a coisa para pagamento da dívida) e de aquisição (direito de preferência na compra).

Inerência

A inerência representa a ligação íntima entre o direito e a coisa, seu objeto. Se o direito mudar de titular, a coisa o acompanha.

Princípios dos Direitos Reais

Princípio da Elasticidade (ou da Consolidação)

O direito real tende a abranger o máximo de utilidades da coisa. Se um direito real mais restrito se extinguir, o direito original reexpande-se automaticamente.

Princípio da Consensualidade

A constituição ou transferência de direitos reais ocorre pelo mero efeito do contrato, salvo exceções legais (artigo 408.º do Código Civil). A tradição da coisa não é necessária.

Princípio da Tipicidade

Também conhecido como princípio da taxatividade ou numerus clausus, este princípio impede a criação de direitos reais diferentes dos previstos na lei, salvo exceções como a propriedade horizontal, o usufruto e as servidões.

Princípio da Publicidade

A segurança jurídica exige que a situação jurídica das coisas seja de conhecimento geral. A publicidade pode ser alcançada através de formalismo negocial, posse ou registo predial.

Princípio da Coisificação

O direito real deve incidir sobre coisas, não sobre pessoas ou bens não coisificáveis. Isso inclui coisas corpóreas e incorpóreas.

Princípio da Especialidade (ou Individualização)

O objeto do direito real deve ser uma coisa certa e determinada, com existência atual. Cada direito real é específico à coisa sobre a qual incide.

Princípio da Totalidade da Coisa

Em regra, o objeto do direito real é a coisa na sua totalidade. Distinguem-se elementos componentes (ligados ao prédio) e coisas acessórias (afetadas ao serviço ou ornamentação de outra coisa).

Princípio da Compatibilidade (ou da Exclusão)

Só pode existir um direito real sobre uma coisa se for compatível com outro direito real existente sobre a mesma coisa.

Princípio da Transmissibilidade

Os direitos reais podem mudar de titular, salvo exceções como o usufruto (não transmissível mortis causa), o direito de uso e habitação (intransmissível), as servidões prediais (transmissíveis com o prédio) e os direitos legais de preferência (não separáveis das situações a que estão atribuídos).

Posse e Obrigações Reais

A posse corresponde aos direitos reais de gozo, mas não aos de aquisição (extinguem-se com o exercício) ou de garantia (posse possível em penhor e retenção). A obrigação real é um vínculo jurídico que obriga o titular de um direito real a realizar uma prestação positiva (dare ou facere) para com outra pessoa. O ónus real é um peso sobre a coisa, que permite exigir uma prestação periódica ao titular do direito real de gozo e obter essa prestação à custa da coisa onerada, com preferência sobre outros credores.