Guia de Direitos Reais: Usufruto, Habitação e Garantias

Usufruto

Inalienabilidade do usufruto: É inalienável e impenhorável, porém é possível ser cedido o exercício do usufruto a título oneroso ou gratuito. Existem casos onde é possível alienar o usufruto. Exemplo: o usufruto impróprio pode ser alienado.

Direitos do usufrutuário: Direito à posse, uso, administração, percepção dos frutos e produtos do bem. As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, devendo este restituir ao nu-proprietário o mesmo número de crias.

Usufruto simultâneo: Ocorre quando há pluralidade de usufrutuários, portanto, é constituído em favor de duas ou mais pessoas.

Deveres do usufrutuário:

• Inventariar os bens antes de assumir o usufruto, a suas custas;
• Prestar caução, se o proprietário exigir, antes do usufruto;
• Pagar as despesas de conservação do bem e tributos.

Extinção do usufruto:

• Morte: O usufruto vitalício se extingue com a morte do usufrutuário;
• Vencimento: Pela expiração do tempo de sua duração;
• Destruição: Pela destruição total da coisa infungível;
• Consolidação: Ocorre quando o usufrutuário adquire a propriedade ou o proprietário adquire o usufruto;
• Renúncia;
• Não uso: Pelo não uso da coisa em que recai o usufruto. O Código Civil não faz menção ao prazo; por analogia ao prazo da servidão, considera-se 10 anos.

OBS: Em todos os casos, deve haver o cancelamento do registro.

Usufruto simultâneo: Constituído em favor de duas ou mais pessoas. Há pluralidade de usufrutuários.

Direito Real de Uso

Conhecido como "usufruto anão". É possível servir-se da coisa e receber os frutos necessários para suas necessidades pessoais e de sua família, aferidas de acordo com sua condição social e do lugar em que viver. Podem ser bens móveis (desde que fungíveis e inconsumíveis) e imóveis.

Suas características são:

1. É um direito real sobre coisa alheia;
2. É temporário ou vitalício: nunca perpétuo, extingue-se com a morte;
3. É um direito indivisível: não pode ser constituído por partes;
4. É um direito inalienável, intransmissível e incessível: seu exercício não pode ser cedido;
5. É um direito personalíssimo.

As regras do usufruto são aplicáveis ao uso (exceto aquilo que for contrário à sua natureza).

Direito Real de Habitação

Direito real de residir ou abrigar-se gratuitamente, sozinho ou com a família, em casa alheia. Deve ser feito por registro público perante o CRI (Cartório de Registro de Imóveis). É uma espécie de direito de uso restrito à casa de moradia. O imóvel não pode servir para fins de comércio ou indústria. É um direito real indivisível. Se houver diversos titulares do direito real de habitação, um não pode proibir o outro de habitar no imóvel, nem cobrar aluguel um do outro.

Características: É um direito real sobre coisa alheia. É um direito personalíssimo. É um direito temporário ou vitalício. É um direito intransmissível e incessível. É um direito gratuito. São aplicáveis as disposições relativas ao usufruto, salvo o que for contrário à sua natureza. Os frutos do imóvel pertencerão ao nu-proprietário.

Direito do Promitente Comprador

É o contrato pelo qual as partes se comprometem a levar a efeito o contrato definitivo de compra e venda. O consentimento fora dado nesta promessa de compra e venda, onde os contratantes convencionaram reiterar tal consentimento na escritura definitiva. O promitente comprador não tem o domínio sobre a coisa, tem o direito real de desfrutar da coisa alheia e impedir que ela seja alienada para outrem. Caso o promitente vendedor não tenha outorgado a escritura definitiva, é possível a adjudicação compulsória pelo promitente comprador.

Adjudicação compulsória: É uma ação que visa o registro de um imóvel para o qual não se tem a documentação correta exigida em lei — ato de obrigar o vendedor a entregar a escritura. O STJ admite a propositura de adjudicação compulsória ainda que o compromisso de compra e venda não esteja registrado, desde que tenha cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Garantias Reais

Remição do penhor e da hipoteca: É a liberação da coisa gravada mediante pagamento ao credor. IMPORTANTE: Quando o devedor paga a dívida, ele tem direito de remição. Mas, para que isso ocorra, ele tem que pagar a dívida toda, porque não existe remição parcial em razão do princípio da indivisibilidade do direito real de garantia. (Remição, no Direito das Obrigações, é a extinção da obrigação pelo perdão da dívida).

Penhor: É o direito real onde o devedor ou terceiro transfere ao credor, em garantia do débito, a posse de uma coisa móvel. A coisa dada em penhor é empenhada ou apenhada. Não se confunde com a penhora (coisa apreendida judicialmente).

Hipoteca: É o direito real de garantia sobre um bem imóvel que continua em poder do devedor. Assegura ao credor o pagamento de uma dívida.

Anticrese: Ocorre quando o devedor entrega um imóvel ao credor, cedendo-lhe o direito de percepção dos frutos e rendimentos ar