Guia de Inspeção Predial: Normas, Níveis e Patologias

Resumo: Inspeção Predial

• A Inspeção Predial foi trazida para o Brasil no ano de 1999, através de um trabalho técnico apresentado no X Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – COBREAP.
• No ano de 2001, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias do estado de São Paulo (IBAPE/SP) lançou a primeira norma técnica sobre o tema.
• Desde o seu lançamento, esta norma tem passado por diversas atualizações, sendo a última delas realizada no ano de 2009.
• GOMIDE (2009) definiu a Inspeção Predial como sendo uma vistoria técnica da edificação para a apuração de suas condições técnicas e para determinação das medidas preventivas e corretivas necessárias para a boa conservação e manutenção do prédio.
• A Inspeção Predial é uma vistoria para se avaliar os estados de conformidade de uma edificação, mediante aspectos de desempenho, exposição ambiental, utilização e operação, observando sempre as expectativas dos usuários.

Visão Sistemática Tridimensional

• Técnica: Execução, Produtos e Sistemas (Avaliação das conformidades – anomalias construtivas).
• Uso: Segurança, Meio Ambiente e Habitabilidade (Avaliação das conformidades – anomalias funcionais).
• Manutenção: Plano, Procedimentos e Operação (Avaliação das conformidades – falhas).

Níveis de Rigor da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP

A norma conceitua os três níveis de rigor da seguinte forma:

• NÍVEL 1: Vistoria para a identificação das anomalias aparentes. Ex.: casas térreas, sobrados e edifícios sem elevador.
• NÍVEL 2: Vistoria para a identificação das anomalias aparentes identificadas com o auxílio de equipamentos. Ex.: edifícios de múltiplos andares, galpões industriais, etc.
• NÍVEL 3: Vistoria para a identificação das anomalias aparentes e das ocultas constatáveis com o auxílio de equipamentos, incluindo testes, ensaios locais e laboratoriais. Ex.: imóveis com suspeitas de vícios ocultos significativos.

Procedimentos e Diretrizes

• Início dos Trabalhos: 1° Análise da Documentação / 2° Vistoria preliminar e elaboração de questionário.
• A Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP recomenda que a listagem do formulário deverá abranger, no mínimo, todos os componentes e equipamentos passíveis de inspeção ocular, destacando-se: Estrutura; Alvenaria; Revestimentos; Impermeabilizações; Esquadrias; Cobertura; Paisagismo; Instalações elétricas e hidráulicas.
• Segundo a NBR 5674 – Manutenção de edificações, da ABNT, as inspeções devem ser orientadas por listas de conferências padronizadas (check-list), elaboradas considerando:
  • A) Um roteiro lógico de inspeção das edificações;
  • B) Os componentes e equipamentos mais importantes na edificação;
  • C) As formas de manifestações esperadas da degradação do edifício;
  • D) As solicitações e reclamações dos usuários.

Classificação de Anomalias e Falhas

A anomalia trata-se de vício construtivo e a falha trata-se de vício da manutenção.

As anomalias podem ser classificadas como:

• Endógenas: provenientes de vícios de projeto, materiais e execução;
• Exógenas: decorrentes de danos causados por terceiros;
• Naturais: oriundas de danos causados pela natureza;
• Funcionais: provenientes do uso inadequado e da degradação.

As falhas de manutenção podem ser classificadas como:

• De planejamento: decorrentes de falhas do plano e programa (manuais);
• De execução: oriundas dos procedimentos e insumos;
• Operacionais: provenientes dos registros e controles técnicos;
• Gerenciais: devido a desvios de qualidade e custos.

Após a classificação das anomalias, o inspetor deve enquadrá-las como sendo corrigíveis ou incorrigíveis. As anomalias incorrigíveis são aqueles problemas que requerem a reexecução completa do serviço.

O enquadramento para a classificação das anomalias e falhas deve ser realizado considerando:

• Condições técnicas;
• Condições de uso;
• Condições de operação e manutenção.

Todas incluem seus níveis de Crítica, Regular e Satisfatória.

Conteúdo do Laudo Técnico

A Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP descreve os seguintes itens a serem contemplados no laudo:

• Identificação do solicitante;
• Classificação do objeto da inspeção;
• Localização;
• Data da diligência;
• Descrição técnica do objeto: Tipologia, Utilização, Idade e Padrão construtivo;
• Nível utilizado;
• Critério adotado.

Conceitos de Patologia e Terapia

• Patologia: Estudo dos sintomas, mecanismos, origem e causas de anomalias das construções civis.
• Sintoma: Manifestação patológica (fissuras, manchas, corrosão, eflorescências, flechas excessivas, ninhos de concretagem).
• Mecanismo: Processo pelo qual tenha ocorrido a anomalia.
• Origem: Momento do surgimento da anomalia (planejamento, projeto, materiais, execução e uso).
• Causa: Agente causador das anomalias (cargas, umidade, variações térmicas, agentes biológicos, incompatibilidade de materiais, agentes atmosféricos, etc.).
• Terapia: Estudo das correções e soluções destas anomalias.
• Reforço: Inserção de elementos que devolvam ou incrementem a capacidade estrutural.
• Recuperação: Intervenção que restabelece as condições estruturais e estéticas da estrutura.
• Restauração: Intervenção que restabelece as condições estéticas da estrutura.
• Demolição: Estado de ruína total, onde nenhuma das anteriores possa ser aplicada.

Manifestações Patológicas Comuns

• Concreto: Lixiviação, expansão por sulfatos, expansão por reação álcali-agregado, outras reações deletérias.
• Armaduras: Despassivação por carbonatação, despassivação por cloretos.
• Estrutura: Ações mecânicas, movimentações térmicas, impactos, ações cíclicas (fadiga), retração, deformação lenta.
• Origem das patologias: 40% Projeto - 18% Materiais - 28% Execução - 10% Uso - 4% Planejamento.
• Lixiviação: Ação de águas ácidas que dissolvem a pasta de cimento e resultam em desgaste por abrasão.
• Retração: Por secagem (hidráulica), plástica, química (devida às reações de hidratação) e autógena.

Durabilidade

• Projeto: Até a despassivação da armadura (50 anos em obras correntes e 100 anos para obras de maior importância estrutural e social).
• Serviço: Até o surgimento de manchas e/ou fissuras e destacamento do concreto de cobrimento.
• Última: Colapso parcial ou total.