Guia de IVA, ITP e Tributação de Usufruto Imobiliário

Definição do IVA e ITP

Existe uma relação de mútua exclusão entre as Transmissões Patrimoniais Onerosas (ITP) e o IVA.

As entregas de mercadorias por empresários no exercício da sua profissão são tributadas em IVA. Como exceção na área de transações imobiliárias: a transferência, locação e o uso e gozo relativos a bens imóveis sob isenção fiscal são transmissões sujeitas a Transmissões Onerosas.

Ao contrário do IVA, nas Transmissões Onerosas não há dedução do imposto pago na última compra.

Exemplo: Se comprar um carro de uma concessionária, o veículo é oferecido por um empresário e está, portanto, sujeito a IVA. Mas, se depois o vender a um amigo, a transação estará sujeita a ITP e o comprador (amigo) deverá pagar o imposto.

Transferência de Propriedade

A distinção entre a incidência de IVA e Transmissões Onerosas ocorre na transmissão de terrenos rurais e outras construções. No que respeita a obras, a primeira transmissão está sujeita a IVA, enquanto as segundas e subsequentes transmissões estão sujeitas a Transmissões Onerosas.

• Fato gerador: É a transferência da propriedade.
• Contribuinte: É o comprador do imóvel.
• Lucro tributável (Base Imponível): É o valor real do imóvel.
• Taxa de imposto: Na Comunidade Valenciana (CV), a taxa é de 7%.

A administração pode verificar o valor real do imóvel.

Nua Propriedade e Usufruto

Fato gerador: É a criação de usufruto.

Relativamente à matéria coletável, devemos distinguir entre o usufruto temporário e o usufruto vitalício.

Usufruto Temporário

A base é determinada pela aplicação de uma percentagem do valor real da propriedade. O percentual é de 2% para cada ano do usufruto, com um teto máximo de 70%.

Exemplo: Um usufruto é constituído por 30 anos em uma propriedade cujo valor real é 1.000.

• Qual será o valor tributável ou o valor do usufruto? 2% x 30 anos = 60%. Logo, 60% de 1.000 = 600 (valor do usufruto para fins de imposto).
• Qual será o imposto a ser pago? A taxa de imposto para imóveis na CV é de 7%. Portanto, o montante a pagar é 7% de 600 = 42 €.

Usufruto Vitalício

A base fiscal é determinada pela aplicação de uma percentagem do valor real do imóvel. Para determinar essa percentagem, subtrai-se de 70% o valor de 1% para cada ano que o beneficiário tenha a mais que 19 anos, com um mínimo de 10%.

Exemplo 1: Se o beneficiário tem 80 anos (80 - 19 = 61). O cálculo seria 70% menos 1% por cada ano que passa de 19; neste caso, o resultado é 61 anos (70% - 61% = 9%). Mas, como a regra estabelece o limite mínimo de 10%, aplicamos o mínimo de 10%.

Exemplo 2: Usufruto vitalício em uma propriedade com valor real de 1.000 e beneficiário com 49 anos.

• Qual será a base de impostos ou o valor do usufruto? 49 anos - 19 anos = 30. Então, 70% - 30% = 40%. Logo, 40% de 1.000 = 400 €.
• Qual será o imposto a ser pago? O ITP na CV é de 7%. Portanto, 7% de 400 = 28 € (montante do imposto devido).

Nua Propriedade

O valor da nua propriedade é igual ao valor total do imóvel menos o valor do usufruto. A lei estabelece que a nua propriedade pode ser transmitida aplicando-se este imposto.

Exemplo (com dados anteriores):

• Valor total da propriedade: 1.000
• Valor do usufruto (vitalício): 400
• Valor da nua propriedade: Valor total (1.000) - valor do usufruto (400) = 600.
• Imposto: Aplica-se a taxa de 7% sobre os 600 na CV.

Para calcular o valor de gozo, devemos saber se o usufruto é temporário ou vitalício para aplicar a percentagem correspondente.