Guia Jurídico: Regras de Usufruto e Condomínio no Direito Civil

Usufruto

Usufrutuário: Possui os direitos de gozar/fruir e usar/utilizar. Só pode vender o bem se houver acordo com o nu-proprietário.

Nu-proprietário: Possui os direitos de reivindicar/buscar e dispor/alienar. Não pode locar o imóvel nem utilizá-lo.

A legitimidade ativa, em regra, para a ação reivindicatória é do nu-proprietário, mas há entendimentos do STJ de que ela também pertenceria ao usufrutuário.

Usufruto Simultâneo ou Conjunto (Art. 1.411): Se houver dois usufrutuários e um deles falecer (extinção), sua parte reverte ao nu-proprietário, exceto se houver ressalva expressa prevendo o direito de acrescer ao outro usufrutuário (conhecido como direito de acrescer convencional).

Formalidades: Deve haver escritura pública e registro na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis - CRI (Art. 1.391).

Alienação: Não se pode alienar (vender, transferir) o direito de usufruto em si, mas é possível ceder o seu exercício de forma onerosa ou gratuita, como por meio de comodato ou locação.

Consolidação: Ocorre ao unir todos os atributos da propriedade em uma só pessoa, extinguindo-se o usufruto.

O usufrutuário pode ceder o domínio útil, ou seja, os direitos de usar e gozar?

1. Está mantida a possibilidade de alienação do usufruto pelo usufrutuário ao nu-proprietário, hipótese de sua extinção por consolidação.
2. Não é permitida, de forma absoluta, a referida alienação, pois a intenção do legislador foi retirar tal possibilidade do sistema. Em suma, não é possível que o usufrutuário transmita sua condição de forma onerosa ao nu-proprietário, visto que o usufruto possui clara natureza personalíssima.

Condomínio

É a propriedade que pertence a várias pessoas simultaneamente. Trata-se de um direito real, conforme implícito no Art. 1.225, I, do Código Civil (propriedade).

1. Condomínio Voluntário ou Convencional: Gera obrigações propter rem. Pode haver renúncia e cada condômino possui seu quinhão por ação de divisão (Art. 1.320). Podem convencionar a indivisão por até 5 anos, sendo admitida a prorrogação.

2. Condomínio Edilício: Aplicado em clubes e loteamentos fechados. É oponível erga omnes (contra todos) a partir do Registro da Convenção em Cartório. A Súmula 260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio aprovada, mesmo sem registro, tem eficácia inter partes. Pode ser considerado proprietário o promitente comprador que possua apenas contrato particular, mesmo sem quitação integral. É majoritário o entendimento de que é um ente despersonalizado, embora existam correntes que o considerem pessoa jurídica. As multas por débito condominial, sem previsão específica, variam de 1% a 2% (conforme Arts. 1.336 e 1.337) e devem observar o contraditório e a ampla defesa.