Guia de Servidões, Contratos e Normas na Construção

(4). Servidões de Luz e Vista

Servidões de luz: A servidão de luz regula o direito de abrir buracos na parede para receber a luz da propriedade vizinha. O proprietário de uma parede divisória que não é adjacente a um imóvel externo pode abrir janelas ou aberturas para receber a luz com as seguintes condições:

• Devem estar situados na altura dos tetos ou aproximados a eles.
• O seu tamanho deve ser de 30 x 30 cm.
• Devem ser protegidos com barras de ferro e rede de arame.

O proprietário do imóvel contíguo pode fechar a lacuna se adquirir a parede divisória e não houver acordo em contrário, ou com base na sua cobertura da terra.

(4). Servidão de Vista: Visa estabelecer distâncias mínimas para garantir a privacidade das pessoas. Para janelas abertas ou varandas com vistas retas, a distância deve ser de dois metros; para vistas oblíquas, deve ter 60 cm. As distâncias em linha reta são medidas a partir da face das paredes e janelas exteriores a partir da linha de fora, se houver saliência na linha oblíqua que separa os imóveis. Se for adquirido o direito de vista, o prédio serviente não pode construir num raio de três metros.

(5). Servidões de Custos e Energia

Servidão de Custos: Durante toda a costa espanhola, existem duas áreas de superfície terrestre de domínio público marítimo-terrestre: as margens do mar e do mar territorial, águas interiores e rias. Existem áreas de servidão sequencial:

• Trânsito vinculado: tem seis metros de largura, que pode ser alargada a vinte metros em locais ocupados, difíceis ou perigosos.
• Servidão de Proteção: ocupa uma faixa de cem metros. Pode-se fazer colheitas e plantações. Nos primeiros 20 m, não se podem fazer muros e edifícios, tais como: edifícios de uso habitacional, estradas com tráfego intenso, atividades que envolvam a destruição de agregados ou depósitos de resíduos marítimos.
• Servidão de acesso ao mar: o objetivo é garantir o acesso ao mar, tanto por estradas quanto por pedestres. A estrada de acesso deve ocorrer a cada 500 m e o acesso de pedestres a cada 200 m. Estende-se para o interior numa largura de 500 m. Os edifícios serão adaptados às disposições da legislação de planeamento, evitando telas arquitetónicas e o acúmulo de volumes.

(5). Servidão de Energia Elétrica: A lei distingue duas servidões de poder:

• Passagem aérea: inclui o voo sobre a exploração do serviente e a definição de postes, torres fixas ou suportes para os cabos.
• Passagem subterrânea: inclui a ocupação do solo por cabos na profundidade requerida.

Nestas duas servidões, rege o direito de passagem para atender às instalações de monitorização, manutenção e reparação da linha, incluindo a ocupação temporária de bens e terrenos. A servidão não impede que o proprietário do prédio serviente cerque, plante ou construa, desde que a respeite. O proprietário pode alterar o caminho a seu cargo, sempre que tecnicamente viável. São causas de extinção: a retirada da instalação, o desuso da mesma por nove anos ininterruptos sem justificar a revogação, ou a anulação da autorização.

(6). Tipos de Contratos de Obras

Contrato de ajuste alçado (Flat-rate): É determinado antes por preços globais para a totalidade da obra. Ajuste de soma de todos: quando se pretende mudar os planos ou preços. Ajuste padrão ou relativo: fixa o preço que pode sofrer um aumento ou diminuição quando aumentarem ou diminuírem os montantes executados, ou porque o contrato reserva o direito de modificar planos. A vantagem principal é que se conhece o preço antecipadamente, sendo todo o risco financeiro para o construtor. O construtor define um preço elevado para compensar o risco.

(6). Contrato de Unidade de Medida: Os preços unitários são definidos por item individual ou quantidade. Geralmente é o mais apto à realidade:

• Com determinação da quantidade: fixação do preço e do número de unidades que o construtor vai executar, permitindo ao contratante aumentar ou diminuir a quantidade de trabalho.
• Sem determinação de quantidade: a fixação de preços é feita apenas por unidade. Ninguém sabe a quantidade total de trabalho e o seu preço final. O pagamento é feito de acordo com os montantes executados.

(6). Contratos de Gestão: O empreiteiro é obrigado a comprar os materiais e executar a obra. É mais seguro para o construtor e utilizado em reabilitações devido à peculiaridade da obra. O proprietário é obrigado a pagar o custo de mão de obra, materiais e outros gastos. A estimativa do trabalho é feita no final com base no valor real. Podem ser feitos avanços no preço. A remuneração do construtor é normalmente fixada em percentagem do valor total da obra. A vantagem é que o construtor não corre risco com o custo, mas o proprietário não sabe o preço final.

(7). Celebração de Contratos de Obras Públicas

Procedimentos: Existem três tipos de processo de adjudicação:

• Aberto: Qualquer empresário pode solicitar a concessão do contrato.
• Restrito: Só podem concorrer os empreendedores selecionados após o anúncio do contrato ou convidados por carta da administração.
• Negociado (da Mesa): É atribuído a um empregador diretamente eleito após consulta com outros empresários e termos do contrato.

Tanto no aberto quanto no restrito, a atribuição é feita por Leilão (à proposta economicamente mais vantajosa) ou Concurso (à proposta que, no seu todo, é mais vantajosa, não apenas no preço).

(7). A Recepção das Obras: Realiza-se no final da mesma com a assistência da direção facultativa e do contratista. Se as obras estiverem em bom estado, a administração deve recebê-las, lavrando-se a ata de recebimento e iniciando o período de garantia (não inferior a um ano). Se houver defeitos, serão inscritos na ata com instruções e prazo para sanar as deficiências. Se o prazo não for cumprido, concede-se um novo prazo improrrogável ou resolve-se o contrato. Pode haver recepção parcial. Após a aceitação, a administração tem seis meses para liquidar a obra. Se a obra ruir após a garantia por defeitos latentes devido a quebra de contrato, o contratante responde por danos durante quinze anos.

(8). Certificado de Habitabilidade e Habitação Subsidiada

Certificado de Habitabilidade: Documento administrativo que atesta o cumprimento das normas técnicas e requisitos mínimos para uso residencial. É necessário antes de ocupar a casa (exceto primeira ocupação de habitação protegida ou reabilitada, onde se exige a nota final). A duração é de 5 anos. Empresas de água, gás, eletricidade e telefone não formalizam contratos sem este cartão. Na venda, é obrigatório incluí-lo. Requisitos: personalidade do promotor, certificado final de obra visado, imposto sobre a propriedade, prova de posse, certificado de antena coletiva e taxa de ocupação.

(8). Habitação Subsidiada: Novas obras públicas sob proteção destinadas a residência permanente e regular (não segundas residências). Área útil ≤ 90 m². Devem atender condições de preço e qualidade e ser classificadas pelas autoridades competentes.

(10). Segurança, Saúde e Responsabilidade Civil (LOE)

Segurança e Saúde: O desenvolvedor deve realizar um estudo de saúde e segurança quando: orçamento > 450.000 €, duração > 30 dias com mais de 20 trabalhadores simultâneos, ou total de dias trabalhados > 500. Inclui túneis, galerias e barragens. As empresas devem desenvolver um plano de segurança e saúde ocupacional, aprovado antes do início. Deve haver um diário de bordo; qualquer entrada exige cópia em 24 horas para a inspeção do trabalho.

(10). Responsabilidade Civil na LOE: Os agentes da edificação respondem por:

• 10 anos: Defeitos que afetam a estrutura.
• 3 anos: Elementos construtivos ou instalações que afetam a habitabilidade.
• 1 ano: Falhas de execução que afetam o acabamento (responsabilidade do construtor).

Os projetistas são responsáveis pelos cálculos. O construtor responde por subempreiteiros e produtos. Os diretores de obra são responsáveis pela exatidão do certificado final. O gerente de projeto assume a responsabilidade por omissões, falhas e imperfeições do projeto.