Guia Completo: Avaliação Imobiliária e Tributação

Conceitos Fundamentais do Mercado Imobiliário

Valor tributável: é o valor de uma propriedade para a terra, utilizado para a cobrança de imposto sobre a propriedade.

Avaliação: técnica para a determinação do valor monetário do bem, seguindo normas específicas.

Imobiliário: propriedade caracterizada pela imobilidade, como terrenos, edifícios e construções.

Bens Imóveis: Categoria que abrange diversos tipos de propriedades.

Tributação e Órgãos Reguladores

Impostos:

• ISR (Imposto de Renda): Incide sobre edifícios e terrenos baldios; a arrecadação é retida pelos notários.
• IVA: Imposto de 16% sobre propriedades comerciais; habitações possuem alíquota de 0% e terrenos são isentos.
• ISAI: Imposto local sobre a aquisição de propriedade, geralmente inferior a 5% do valor do imóvel.
• Imposto sobre a Propriedade: Calculado com base nos m² de terreno e construção.

Instituições e Registros:

• Registro Público: Instituição governamental que publica atos de bens, limites de compra e certificados de oneração.
• Lien (Gravame): Imposto ou ônus sobre a propriedade inscrito no registro público (ex: Hipoteca, Penhora).
• Cartório: Responsável por escrituras, testamentos, heranças, doações e fé pública.
• CNB (Comissão Nacional de Bancos): Supervisiona o sistema bancário e aplica multas administrativas.
• CNV (Comissão de Valores Mobiliários): Regula bolsas de valores e câmbio.
• CABINE: Realiza avaliações de bens domésticos, apreendidos ou doados pelo governo.
• Ministério das Finanças: Administra impostos e o código financeiro.
• Tesouraria: Responsável pela arrecadação e notificação de impostos.
• Sub-tesourarias do Registro Predial: Gerenciam registros de propriedade e atualizações cadastrais.

Classes e Fatores de Valor

Classes de valores mobiliários:

· Física ou diretamente: o valor monetário de uma propriedade de natureza trabalhista, materiais, equipamentos.
· Reposição de novo: o valor a preços correntes custaria para substituir um edifício na mesma condição em que foi construído.

· Substituição líquido: é o valor de reposição, depreciação deméritos.

· Tampão: valor presente dos benefícios futuros.

· Mercado: conjunto de oferta e demanda.

· Comercial: os maiores valores resultantes da física, e capitalização de mercado.
Fatores que criam o valor da propriedade: em relação à terra (localização, topografia, disponibilidade de serviços) em relação à construção (qualidade e durabilidade, funcionalidade, estilo e estética) e utilização (outros bens, as tendências econômicas, políticas governo).
Fatores que alteram o valor dos bens imóveis: demérito ou depreciação, obsolescência económica, de obsolescência funcional, deterioração física.
Depreciação criado por deterioração física, obsolescência funcional e económica.
Económico obsolescência: atinge bairros inteiros, mudança no uso da boa menor variação no uso da propriedade.
obsolescência funcional, afetando a construção, distribuição, a decoração, a falta de garagens, janelas pequenas, o projeto.

Objecto de uma avaliação para:
· Cadastro: determinar o montante do imposto sobre a propriedade.
· Notariado: pagar impostos: IVA, imposto de renda, compradores e vendedores ISAI
· Administradores de imóveis: para estabelecer a renda por m ² de construção.
· Banco: para calcular os activos por impostos.
• Certifique-se: para definir os prémios de seguro.
Custo: A quantidade de dinheiro necessário para construir um edifício.
Valor: A quantia de dinheiro considerada a ser pago por um imóvel no mercado.
Preço: A quantidade de dinheiro pago pela propriedade.
Empréstimos hipotecários: o crédito que dá ao banco através de um poço, fazendo a avaliação do imóvel para confirmar o valor que
vai pagar.