Caducidade e Exceção Perentória no Direito de Preferência

A caducidade está demonstrada se os documentos juntos demonstrarem claramente que:

• Fernando recebeu a comunicação em dezembro de 2024;
• Conheceu os elementos essenciais da venda;
• Só instaurou a ação em fevereiro de 2026.

O juiz poderá conhecer da caducidade no despacho saneador, desde que a questão não dependa de prova adicional.

Nesse caso, deverá:

• Julgar procedente a exceção perentória de caducidade;
• Absolver os réus do pedido;
• Considerar prejudicada a apreciação da reconvenção, por esta ter sido formulada apenas para o caso de procedência da ação.

Haverá controvérsia factual se houver dúvidas sobre:

• A data da receção da carta;
• O conteúdo da escritura;
• O conhecimento dos elementos essenciais da venda;
• A data efetiva do conhecimento pelo autor.

Nesta hipótese, a caducidade não poderá ser decidida imediatamente. O juiz deverá incluir esses factos nos temas da prova e permitir a produção de prova.

A atuação correta do juiz seria a seguinte:

• Considerar a alegação de Gabriela, em princípio, como impugnação motivada, sem prejuízo de a qualificar como exceção se, pelo seu conteúdo efetivo, invocar factos impeditivos ou extintivos do direito de preferência.
• Qualificar a caducidade invocada por Diogo como exceção perentória, cabendo a este alegar e provar os factos relevantes.
• Admitir a réplica apenas quanto à reconvenção, considerando inadmissível qualquer resposta antecipada à caducidade, sem prejuízo de assegurar o contraditório no momento adequado.
• Admitir, em princípio, a reconvenção de Diogo, por existir conexão com a ação de preferência e por ter sido deduzida condicionalmente para o caso de procedência da ação.
• Verificar se a alegação das benfeitorias é suficiente. Se for genérica, deverá proferir despacho de aperfeiçoamento, convidando Diogo a concretizar as obras, a sua necessidade e os respetivos custos.
• Considerar controvertidos os factos relativos às benfeitorias, uma vez que Fernando negou a sua realização.
• Conhecer imediatamente da caducidade no despacho saneador, apenas se os respetivos factos estiverem plenamente demonstrados e não exigirem produção de prova.
• Se a caducidade for julgada procedente, deverá absolver os réus do pedido e considerar prejudicada a apreciação da reconvenção.