Direito Contratual: Vícios, Evicção, Arras e Extinção

Interpretação de Contratos Comuns

A interpretação de um contrato comum deve seguir os seguintes critérios:

• Verificar o modo pelo qual as partes o vinham executando, de comum acordo.
• Maneira menos onerosa para o devedor (princípio: in dubis quod minimum est sequimur).
• As cláusulas contratuais não devem ser interpretadas isoladamente.
• Qualquer obscuridade é imputada a quem redigiu a estipulação, pois, podendo ser claro, não o foi (princípio: ambiguitas contra stipulatorem est).
• Na cláusula suscetível de dois significados, interpretar-se-á em atenção ao que pode ser exequível.

Vício Redibitório

Vício Redibitório são defeitos ocultos que afetam a coisa transferida nos contratos comutativos, tornando-a imprópria para o uso a que se destinava ou diminuindo-lhe o valor, de tal forma que, se conhecesse o vício, o adquirente da coisa não teria realizado o contrato ou teria oferecido uma contraprestação menor.

Teorias Fundamentais dos Vícios Redibitórios

Teoria da Equidade

Por essa teoria, o fundamento dos vícios redibitórios é o equilíbrio entre as prestações dos contratos comutativos. O defeito na coisa, determinando a sua imprestabilidade ou o seu valor, tem repercussão direta na contraprestação.

Teoria do Erro

Considera-se a vontade do adquirente viciada por erro sobre uma das qualidades essenciais do objeto, pois caso ele soubesse do vício não teria realizado a contratação.

Teoria do Risco

Por essa corrente, afirma-se que o alienante responde pelos defeitos porque a lei determina que o risco deve ser por ele suportado.

Características Essenciais do Vício Redibitório

É fundamental que o defeito apresente as seguintes características:

• Existência de um contrato comutativo.
• Defeito Oculto.
• Grave.
• Preexistente ao contrato.

Efeitos dos Vícios Redibitórios

O principal efeito oriundo dos vícios redibitórios é possibilitar ao adquirente os meios de não sofrer a perda. O adquirente pode optar por:

• Ação Redibitória: Autoriza o adquirente a rejeitar a coisa, resolver o contrato e pleitear a devolução integral do preço pago.
• Ação Estimatória ou Quanti Minoris: Pode acontecer que a coisa apresente ainda alguma utilidade para o adquirente, e este decida mantê-la em seu poder mediante uma redução da contraprestação.

Evicção: Definição e Conceitos Chave

Evicção é a garantia da coisa em relação aos defeitos de direito. Podemos conceituar a evicção como a perda da coisa, mediante sentença judicial que a atribui a outrem, por direito anterior ao contrato aquisitivo.

• Evictor: Terceiro reivindicante da coisa.
• Evicto: Adquirente da coisa que a perderá em decorrência de sentença ou ato administrativo.
• Alienante: Quem transmite a coisa ao evicto. É aquele que responderá pela evicção.

Requisitos para a Responsabilidade do Alienante

Requisitos para que se configure a responsabilidade do alienante perante o evicto:

1. Contratos Onerosos: A evicção aplica-se, a princípio, aos contratos onerosos.
2. Perda da Coisa: Deve ocorrer a privação do domínio, posse ou uso:
   • Evicção total: Há completa privação do direito do adquirente.
   • Evicção parcial: O evicto perde apenas parte, ou fração da coisa adquirida em virtude de contrato oneroso.
3. Sentença: Somente a perda que se opera em virtude de sentença judicial (ou ato administrativo equiparado).
4. Desconhecimento da Litigiosidade da Coisa: Se o evicto sabia da existência do defeito de direito, não fará jus a qualquer indenização.
5. Anterioridade do Direito: É imperioso que a perda se opere em razão de causa preexistente ao contrato aquisitivo.

Denunciação da Lide ao Alienante

Para que seja possível o exercício da denunciação da lide, o adquirente deve proceder à notificação do alienante relativamente ao litígio travado com o evictor. Se não fizer esta notificação, não poderá exercer o direito que resulta da evicção.

Sinal ou Arras (Arras Contratuais)

Sinal ou Arras é a quantia ou coisa entregue por um dos contraentes ao outro, como confirmação do acordo de vontades e princípio de pagamento.

Natureza Jurídica das Arras

As arras têm natureza acessória, pois dependem do processo principal, e caráter real, pois se aperfeiçoam com a entrega do dinheiro ou de coisa fungível por um dos contraentes ao outro.

Espécies de Arras

As arras são:

• Confirmatórias
• Penitenciais
• Assecuratórias

Arras Confirmatórias

A principal função é confirmar o contrato, que se torna obrigatório após a sua entrega.

Arras Penitenciais

São assim denominadas quando as partes convencionam o direito de arrependimento.

Arras Assecuratórias

Modalidade de arras não disciplinada na lei, criada pelos usos, principalmente para aquisição de imóveis.

Funções das Arras

• Confirmar o contrato, tornando-o obrigatório.
• Servir de prefixação das perdas e danos quando convencionado o direito de arrependimento.
• Constituir princípio de pagamento.

Contrato Preliminar

O Contrato Preliminar é a convenção pela qual as partes criam, em favor de uma delas, ou de cada qual, a faculdade de exigir a imediata eficácia do contrato que projetaram. O contrato preliminar é um contrato perfeito e acabado, enquanto a Negociação Preliminar consiste em sondagens e conversas pré-contratuais.

Direito de Exigir o Contrato Definitivo

Firmado o contrato preliminar, cria-se para as partes o direito de exigir da outra a celebração do contrato definitivo quando:

• Não conste cláusula de arrependimento.
• Se conceda prazo razoável à outra parte para que celebre o contrato definitivo.

Cláusula de Arrependimento

Em regra, o contrato preliminar é irretratável, ou seja, não se pode voltar atrás no que foi anteriormente acordado. Porém, para que seja possível a retratação, é necessário que conste expressamente no contrato a chamada cláusula de arrependimento.

Registro do Contrato Preliminar

O contrato preliminar deverá ser levado a registro no Cartório de Títulos e Documentos.

Execução do Contrato Preliminar

Assim que uma das partes cumprir a sua obrigação decorrente do contrato preliminar, poderá esta exigir a celebração do contrato definitivo, fornecendo um prazo para que a outra parte o efetive.

Adjudicação Compulsória

A Adjudicação Compulsória é uma ação pela qual se pede ao juiz que supra a vontade da outra parte no sentido de formar o contrato definitivo.

Extinção do Contrato

A extinção do contrato é o seu final. Pode-se dividir em três grupos:

1. Extinção normal do contrato, com o adimplemento das respectivas obrigações.
2. Extinção, que não pela via normal, por causas anteriores ou contemporâneas ao nascimento do vínculo contratual. O vício que irá fulminar o contrato remonta à sua formação (ex: nulidade).
3. Extinção, que não pela via normal, por causas supervenientes à sua formação. O fator que irá extinguir a relação contratual surge apenas durante a vida do contrato (ex: resolução).

Resolução por Onerosidade Excessiva: Requisitos

São requisitos para a resolução do contrato por onerosidade excessiva:

• Vigência de um contrato de execução continuada.
• Alteração radical das condições econômicas.
• Onerosidade excessiva para uma das partes e benefício exagerado para a outra.
• Imprevisibilidade e extraordinariedade do evento.

Teoria do Adimplemento Substancial

Não há um conjunto de regras pré-definidas que determinem se um adimplemento foi ou não substancial. Todavia, a elaboração dessa doutrina serve de suporte para o julgador fazer valer o princípio da boa-fé na prática contratual, privilegiando o cumprimento o mais próximo possível da integralidade das obrigações e evitando a extinção do contrato como regra para a solução dos conflitos gerados no relacionamento entre as partes.

Jurisprudência: Alienação Fiduciária e Adimplemento Substancial

Em casos de Alienação Fiduciária, busca e apreensão e Adimplemento Substancial, não viola a lei a decisão que indefere o pedido liminar de busca e apreensão, considerando o pequeno valor da dívida em relação ao valor do bem e o fato de que este é essencial à atividade da devedora.

Formas de Resilição Contratual

Resilição é a extinção do contrato por vontade de uma ou todas as partes contratantes, podendo assim ser unilateral ou bilateral.

Resilição Unilateral

A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Resilição Bilateral ou Distrato

O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Exceção de Contrato Não Cumprido

A referida exceção tem lugar em contratos de natureza bilateral, no qual as partes contratantes são reciprocamente devedoras e credoras. Aqui, as obrigações são interdependentes, isto é, a obrigação de uma das partes tem como causa a obrigação da outra parte e vice-versa.

Princípio da Obrigatoriedade (*Pacta Sunt Servanda*)

Este princípio oferta basicamente a ideia de que, uma vez externadas as vontades em contratar, o contrato torna-se obrigatório entre as partes, com força de lei, devendo suas regras serem cumpridas pelas partes. Também é conhecido como “pacta sunt servanda”, que significa “os contratos devem ser cumpridos”.

Desdobramentos da exceção de contrato não cumprido:

• Descumprimento integral: exceptio non adimplendi contractus.
• Descumprimento parcial: exceptio non rite adimplendi contractus.

Limitações a esse princípio: Caso Fortuito ou Força Maior / Teoria da Imprevisão.